三好街项目市场调研报告一、住宅分析?各项目基础信息提列项目名称总建面占地面积容积率绿化率主力户型销售均价五里河城64万平11.19万4.230%60—110清水6200精装修6500昌鑫置地广场23万平2.9万8.045%121—1516400盛华苑38万平10.04万3.746%134—1675700东森总部商务广场17.5万5万3.842%91—1188000世茂五里河160万18万5.1270%100—270预计12000领先国际30万3万6.638%住宅：150住宅8500公寓：46-公寓950094万达新天地34.7万7.65万6.76无园区35—507300华府天地170万16.5万11.240%70—80住宅：10300公寓：12000?典型个案分析五里河城——项目概况?地理位置：原五里河体育场北侧?项目类型：住宅、商住公寓、写字间?项目规模：项目占地11.19万平米，总建筑面积64万平米?容积率：4.2?绿化率：30%?物业类别：住宅，商住公寓、写字间?开发商：中雁房地产开发有限公司?物业：香港戴德梁行物业管理顾问公司—--产品线?住宅部分一共408套?清水为一栋楼2梯4户，一共3个单元24层高，一共288户，?精装修一栋楼2梯4户，一共2个单元15层高，一共120户。?主力户型60与110平，畅销户型60平。装修情况户型面积区间配比清水一室一厅60平35%二室二厅110平23.8%三室二厅147平11.8%精装修一室一厅60平14.7%二室二厅110平14.7%—-价格与营销线?项目于2005年2月开始内部认购于2005年4月正式开盘销售，开盘起价为5060元/平。?到2006年2月，清水房起价5200元/平，精装修起价5500元/平，均价5800元/平。?到2007年6月，清水房均价6200元/平，精装修均价6500元/平?从该项目价格走势上来看，平均每年涨幅为300——400元。?从去化速度来看，该项目住宅部分一共408套，清水280套，精装修120套，到目前为址，已经售完封盘。—--配套线?五里河城项目地处沈阳金廊的中央商务带，位居五里河体育场的北侧?项目按照功能共分为商务区、商业区、居住区、和教育区四大板块，是亦商亦住的复合型地产项目?中小学：青年大街小学、三好小学、文化路小学、91中学、沈阳市第二中学、峥嵘中学、辽宁省艺术学校。?酒店：万豪酒店，喜来登大酒店?交通：222、214、4325，238等—--小结?项目周边社区成熟，人文环境高尚，交通便利。?客户认购主要以投资为目的，投资比例达70%，客户主要来自三好街区域，以IT业人士，私企老板及政府公务员为主。?大户型设计不够方正，浪费面积较多。?选用戴德粱行做为物业管理，提高了服务的水准，对客户有一定的吸引力。?推广上主要以重大结点活动并配合报纸软性宣传为主，并安排了部分户外广告，效果一般。目前售楼处较为清闲，现场销售人员人数较少。昌鑫置地广场——项目概况?位置：沈阳市青年大街320号?物业类型：写字楼、住宅、公寓、商业?总占地面积：29000平米?总建筑面积：230000平米?容积率：8.0?绿化率：45%?写字楼面积：46000平米?商业面积：50000平米?在售：住宅、写字楼、公寓——产品线本项目为综合体建筑群?1-3层为50000平米北京华联购物中心?A栋住宅23层，B栋住宅两个单元24层，一个单元31层；C.D栋住宅31层；E.F栋写字楼25层；G栋公寓31层?4层整层为空中停车场，400个车位?4层屋顶为15000平米空中花园B栋住宅标准层平面图（5~24层）?单体结构：框架剪力墙C/D栋住宅标准层平面图（5~31层）户型户型面积面积数量数量比例比例一室一一室一厅一卫厅一卫5555545415%15%?在售的B栋为南北通透的板式二室二二室二厅一卫厅一卫7979--10610610110129%29%住宅，两梯两户，以三室两厅二室二二室二两卫为主力户型，占到B厅二卫厅二卫9999--118118474713%13%50%140-151三室二三室二栋户数的，面积区间在厅二卫厅二卫121121--15115114814843%43%平米。其余为两室两厅两卫及两室两厅一卫的户型，面积区间在106－116平米所有户型均为南北通透，并设置双入户门，功能分区明确。?在在售的C、D栋为板塔结合住宅楼，主力户型是南北通透的三室两厅两卫舒适户型，面积区间在99－128平米，占户数的50％，南侧突出部分为一室一厅一卫和两室两厅一卫的小户型面积区间55－79平米，紧凑适用。--—价格与营销线?该项目住宅2005年3月开盘，开盘均价5300，半年后涨100，跳到5400均价，之后每两个月平均涨50，连续涨4回，到2006年年底均价达到5800/平。?从去化速度来看，住宅一共500套，从2005年3月——2006年2月，一年销售了250套左右，之后从2006年2月——2006年9月销售就一直不理想，，一直到2006年9月—2006年11月才有好转，3个月卖了200套，2007年初住宅部分销售完毕?楼层差价：两层100元?朝向价差：50元?装修标准：写字楼精装修，住宅及公寓毛坯——客户线?客户地域分布：本地居多，少部分外地?客户年龄特征：客户定位比较全面，基本覆盖全年龄段?客户主要来源于周边三好街的IT产业人员、做生意的小私营企业主，高校教师、医护人员及少量的政府公务员等；?投资客比例：住宅部分以纯居住客户为主，公寓部分有相当数量的投资客户。据现场接待人员讲解，投资客可达到20-30%的比例?客户偏好：优越的地理位置，相对合理的价格?主推卖点：区位价值较高，配套完善?推广方式推广：广告和DM单—--配套线?项目位于青年大街支线上，西侧毗邻三好街商圈，周边区域配套完善，交通路网发达；?项目自身配套有商业街、学校等满足消费者日常生活需求；?园林内容：15000平米空中花园?车位配比：住宅部分2：1?会所内容：健身中心、健美韵律教室、阅览室、SPA中心、商务服务中心?物业管理公司：戴德梁行?物业费：住宅：1.5-1.8元/月/平米公寓：2.5-3.0元/月/平米?采暖方式：写字楼中央空调，住宅和公寓均为沈阳热网供暖?采暖费：22元/平米—---小结?写字楼部分布置在青年大街一侧，借助金廊地区对商业建筑的需求，打造地标型写字楼形象。?通过详尽的客户定位以后，将商住公寓部分设置在项目西侧，找准来自三好街市场周边地区的目标客户群。?住宅部分布置在相当较安静的中心部分，远离周边人流干扰。?设置空中停车场，解决住宅部分的停车要求。盛华苑——项目概况?开发商：辽宁一方地产有限公司?项目地址：沈河区青年大街165号?总建筑面积:380000平方米?占地面积:100400平方米?项目类别：住宅（8栋高层分2期开发）?容积率：3.7?绿化率：46%?建筑类别：高层?装修状况：毛坯?物业类别：住宅、商住两用公寓、酒店、商铺—--产品线?该项目住宅部分一共8栋楼?主力户型：140—160平?户型：布局方正合理，四明户型，追求舒适度类别类别户型户型面积区间面积区间配比配比住宅住宅一室一室6060——7070平平30%30%（清水）（清水）二室二室102102——108108平平三室三室134134——167167平平60%60%四室四室186186——275275平平10%10%—---价格?一共8栋高层分2期开发，每期4栋，面积区间60—275平，主力户型140—160平?2004年6月一期开盘，起价：3780元/平，均价：4400元/平、最高5000元/平?到2005年6月，一期4栋住宅已经销售70%，?2005年6月二期开盘；起价：5000元/平，?到2006年年底一期已经封盘，二期销售了95%，其中在2006年期间价格又2回上涨，每回上涨300元，价格最高达到7400元/平。?到2007年6月10号二期封盘，销售了剩下的5%—--客户线?该项目从成交客户来看：主要客户职业为：电视台、学校老师、政府公务员、三好街的业主等，有明显的地缘性特点?从购房置业角度来看：买住宅的客户二次置业的占50%，三次置业的占33%?从付款方式来看：买住宅的客户一次性付款占60%?从年龄段来看：买住宅的客户30岁以下占30%，30岁以上的占70%——小结?地理位置：位于沈河区青年大街165号，是沈阳市南北金廊的纯正核心区东接沈阳陆军总院，北承文化路，与辽宁工业展览馆、省市电视台等城市中心文化设施仅一道之隔，集中体现了中心商务酒店、娱乐产业带与文化、会展产业带的核心交汇处.?配套：中小学：二中、文萃路小学、药科大学、音乐学院综合商场：家乐福、百利家居、展览馆医院：陆军总院、医大二院、东电医院其他：科普公园、市图书馆，科学宫?车位：地下车位450个。15万/个车位?综合点评：该项目为金廊沿线，五里河CBD商务区中的核心地段，户型设计方正合理，综合性价比高。东森总部商务广场——项目概况?位置：沈河区市府大路256号(市政府西原沈阳宾馆)?开发商：沈阳东森房地产开发有限公司?物业类型：高尚住宅商务公寓、超五星国际酒店、5A甲级写字楼，别墅、商铺?总占地面积（m2)：50000?总建筑面积（m2)：175000?容积率：3.8?绿化率：42%?4栋高层住宅：33层，每层6——8户，?一栋19层公寓：35—68平?一栋55层五星级酒店，规划建设中，?一栋28层5A写字楼，园区内有低层别墅，面积：600平、800平、1200平，价格初步定位2万/平?物业费：1.5—2元/平/月——产品线住宅部分一共4栋楼33层，每层6—8户，共880余户类别类别