项目定位依据项目定位依据附加值的体现在哪里？偏商还是偏住？如何确定开发节奏？偏商还是偏住？市场竞争趋于激烈产品定位与市场定位如何合理结合？区域居住物业稀缺需要解决的核心问题需要解决的核心问题高成本，高单价地块出口道路现状差高成本，高单价附加值的体现在哪里？市场竞争趋于激烈产品定位与市场定位如何合理结合？地块出口道路现状差如何确定开发节奏？区域居住物业稀缺市场分析市场分析市场分析政府政策分析政府政策分析政府政策分析发展商分析伟业顾问的四把尺子伟业顾问的四把尺子用地分析用地分析用地分析发展商分析发展商分析z。作为华东地区最重要的物流集散地之一，临沂市有位居全国第三，商品购销辐射26个省、自治区、直辖市，年交易额300多亿元。z，是中华文明的重要发祥地之一，有着光辉灿烂的历史文化。工业流通经济实现较快发展，主人文人文要指标位居山东省前列位的商贸批发城历史文化与现代文明相互交融塑造出一座充满活力的城市历史文化与现代文明相互交融塑造出一座充满活力的城市z临沂历史悠久用地分析用地分析用地分析临沂动临沂动植物园植物园新闻新闻大厦大厦宾馆宾馆凤凰凤凰广场广场交通交通医院医院市人民市人民医院骨医院骨科医院科医院东关东关小学小学人民人民公园公园临沂临沂八中八中人民人民医院医院沂州沂州宾馆宾馆市市百百货货大大楼楼旺地旺地传统城市中心区－生活服务配套比较成熟传统城市中心区－生活服务配套比较成熟zzzz商业：市百货大楼公园：人民公园，临沂市动植物园，曦之故居配套：市人民医院、交通医院、市人民医院骨科医院；东关小学、临沂八中；餐饮、酒店：沂州宾馆、新闻大厦宾馆。用地分析用地分析用地分析地标生态生态地标--涑河城市活力景观轴启动滨水地区开发，滨水安排商业、餐饮、娱乐等具有良好亲水性的功能，形成巨大的城市活力。用地分析用地分析用地分析区域价值解读区域价值解读关键词：地标生态人文旺地极具发展潜力的城市生活圈极具发展潜力的城市生活圈用地分析用地分析用地分析市场分析市场分析政府政策分析政府政策分析政府政策分析伟业顾问的四把尺子伟业顾问的四把尺子用地分析用地分析用地分析市场分析发展商分析发展商分析发展商分析2005年5月11日，国务院办公厅转发七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》《建设项目用地预审管理办法》《关于切实稳定住房价格的通知》（“国八条”）《中国七个部门提出做好稳定住房价格工作的意见》（“新八条”）《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(71号令)《物业管理条例》《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号令)《关于建立全国房地产信息发布会制度的通知》《经济适用住房管理办法》《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》《关于加强国有土地使用权出让及土地证颁发管理有关问题的通知》200520052004200420052005央行加息央行调整房贷利率提高存款准备金率银行联网实施房地产贷款管理《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文)《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》（4号令）《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(11号令)《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》（33号令）《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》《关于加强商品房预售许可证管理有关问题的通知》《物业服务收费明码标价规定》《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》市场表现良好，地方政府有计划控制土地供应政策影响不大。政府政策分析市场表现良好，地方政府有计划控制土地供应政策影响不大。政府政策分析政府政策分析市场分析市场分析政府政策分析政府政策分析政府政策分析伟业顾问的四把尺子伟业顾问的四把尺子用地分析用地分析用地分析市场分析发展商分析发展商分析发展商分析?北方集团公司下属，有投资背景；?首次在临沂开发项目，同时还有一个5万平米的地块即将开发；?对项目的基本预期较高：1.树立形象（商业街、地标性要求）2.实现回款（首期开发建筑面积不超过10万平米）3.要求项目具有一定超前性4.持有物业的意向较小发展商分析发展商分析发展商分析市场分析市场分析市场分析政府政策分析政府政策分析政府政策分析发展商分析伟业顾问的四把尺子伟业顾问的四把尺子用地分析用地分析用地分析发展商分析发展商分析酒店酒店酒店写字楼写字楼写字楼商业物业商业物业酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓偏住类物业偏住类物业偏商类物业偏商类物业偏住类物业区域市场分析市场需求分析区域市场分析区域市场分析重点个案分析潜在供应分析潜在供应分析偏商类物业重点个案分析重点个案分析潜在供应分析市场需求分析市场需求分析商业物业宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析市场分析市场分析市场分析酒店酒店酒店写字楼写字楼写字楼商业物业商业物业酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓偏住类物业偏商类物业偏商类物业偏住类物业偏住类物业重点个案分析市场需求分析潜在供应分析潜在供应分析偏商类物业重点个案分析重点个案分析潜在供应分析市场需求分析市场需求分析商业物业区域市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析区域市场分析区域市场分析市场分析市场分析市场分析50-60，总价水平在，说明本地房地产市场处于上楼阶段，一方面是城市发展的形象需要，另一方面也反映了需求市场对于高层住宅的逐渐认同和接受?，但普遍都是规模较小的社区，相比之下，本项目有一定的规模优势；近期在售项目，建筑类型方面，高层最多?3000-3300/；在售楼盘，均价水平普遍在元平米住宅市场小结之间比例最多；住宅市场小结万?100目前，在售楼盘的总供应量近万平米市场分析市场分析市场分析?12034，平米以下的户型相对较少，但了解到，市场上有这种需求存在，本项目可以考虑在这方面做些突破，填补市场空白；目前房地产供应市场，居、居的户型占到绝大多数?34，反映出临沂目前市场的特点和客群的生活习惯，建议本项目的主力户型也以居、居为主；购房客户仍然以本地自住型客户为主，随着城市发展，环境和品质成为购房的关注要素。住宅市场小结住宅市场小结?130-180在售项目中，主力户型的面积普遍在平米之间市场分析市场分析市场分析住宅市场小结住宅市场小结?????目前，临沂市住房接受度方面，多层〉高层，高层产品处于正在逐步被市场接受的阶段；在售的房地产市场，在户型、面积等方面，很大部分的客户需求没有被满足，存在市场空白和发展空间（比如面积较小的户型）；开发商的品牌效应和客户积累非常重要，沂河花园是一个例子，要在开发项目的同时树立良好的开发商品牌，吸引大量客群；出色的营销推广，在项目销售过程中作用比较大，金鹰花园是一个例子，要能够建立项目的知名度、美誉度，打消客户种种购房顾虑，促成客户购买；当地客户购买习惯是以按揭贷款为主要付款方式，这就要求开发商在按揭贷款方面为客户提供服务和便利，促成项目销售市场分析市场分析市场分析酒店酒店酒店写字楼写字楼写字楼市场分析商业物业商业物业酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓偏住类物业偏商类物业偏住类物业偏住类物业偏商类物业偏商类物业重点个案分析市场需求分析潜在供应分析潜在供应分析重点个案分析重点个案分析潜在供应分析市场需求分析市场需求分析商业物业区域市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析区域市场分析区域市场分析市场分析市场分析写字楼市场小结写字楼市场小结????临沂市的写字楼市场，总体供应量较小，这与当地的经济特点有关，以批发市场等商贸为主要经营内容的私营企业，不需要走入写字楼，一般都会在市场附近租赁民宅作为办公，价格便宜，他们对形象的要求业不高；部分服务性质的公司，有租用写字楼的需求，比如律师事务所、会计师事务所等，但这部分的需求量比较小；在售的写字楼，销售情况，都比较差，也反映了市场的需求特点和人们的办公习惯；由以上分析，临沂市高端办公的市场非常有限，写字楼物业的推出要慎重，以防造成后期销售困难市场分析市场分析市场分析酒店酒店酒店写字楼写字楼写字楼商业物业商业物业商业物业酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓偏住类物业偏商类物业偏住类物业偏住类物业偏商类物业偏商类物业重点个案分析市场需求分析潜在供应分析潜在供应分析重点个案分析重点个案分析潜在供应分析市场需求分析市场需求分析区域市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析区域市场分析区域市场分析市场分析市场分析市场分析商业分析小结商业分析小结?????临沂市的商业形态比较特别，主要以批发市场为主要形式，占到了本地商业体量的绝大部分；批发市场之外，商业比较集中的区域为人民广场周边区域，档次为全市最高水平；其余商业，则为零星分布的一些小体量，以社区配套等为主的商业形式；很多项目的底商或配套商业，销售、出租状况比较差，主要原因是受到西郊批发市场很大的冲击；临沂市的商业特征显示，其他区域，不适宜出现大体量的普通商业物业，有悖于当地消费群体的消费习惯，会给将来的出租或出售留下困难市场分析市场分析市场分析一、针对区内典型餐饮经营者之需求进行研究二、针对消费者进行的消费习惯、消费特点进行研究餐饮业分析小结餐饮业分析小结根据本案之特性及贵司之需要，我司特针对兰山区餐饮市场状况进行调查研究，研究目的旨在论证餐饮业在本项目商业部分的操作中是否具有可行性。我司主要通过以下两个方面对此类商业业态进行研究：一、针对区内典型餐饮经营者之需求进行研究二、针对消费者进行的消费习惯、消费特点进行研究市场分析市场分析市场分析餐饮业分析小结餐饮业分析小结??经营者角度，餐饮定位具可操作性，店面以出租为主，购买可能小经营者普遍看好临沂的餐饮业市场对于区位的选择不具有明显倾向性，认可本案区位未来开店选择的方式为租用消费者角度，本案餐饮