二六年一月OO武汉保利文化广场开发最高最好用途研究终期报告致保利华中实业发展总公司01项目开发的宏观政策背景办公楼开发建议高星级酒店开发建议酒店式公寓开发建议零售开发建议项目开发综合分析示意性财务分析结论与建议I.II.III.IV.V.VI.VII.VIII.内容提要2项目开发的宏观政策背景I中央经济工作会议—3要促进区域经济协调发展。要积极推进西部大开发，有效发挥中部地区的综合优势，支持中西部地区加快改革发展，振兴东北地区等老工业基地，鼓励有条件的东部地区率先基本实现现代化，逐步形成东、中、西部经济互联互动、优势互补、协调发展的新格局。中部地区的发展地位中国行政中心科学技术中心高等教育强区文化旅游2008奥林匹克金融中心发达的城市网络浦东新区的带动效应高等教育强区2010世博会贸易中心制造业中心深圳/珠海经济特区旅游业渤海经济开发区长江三角洲珠江三角洲??????????????长江三角洲4珠江三角洲渤海经济开发区投资西进中国经济发展的新前沿–城市群中心辐射作用经济发展受惠于长三角经济圈苏州市整体经济明显超越武汉外资主要目标区域，苏州尤为明显房地产投资近两年增长快速东部地区：???经济5武汉：西部大开发政策推动经济发展中部地区居于领先地位投资吸引力在中西部地区明显零售业最具竞争力成都、重庆总体经济发展优于武汉房地产投资2000年后迅速超过武汉对外资吸引力依然有限???西部地区???东部、西部与中部发展现状比较尽管中央已把促进中部地区崛起提升到了国家战略层面，但同时也强调实施中部崛起将主要依靠中部自身的力量，国家主要是起到促进的作用，这与国家对东部、西部开发的战略有本质性的区别；中部地区缺乏各类优惠政策和资金投入；比如目前东部、西部和东北地区企业所得税大都降到％，而中部六省仍高达％；中部开发战略：??“‘’”15336中部开发战略缺乏实施政策增加资金投入特别是对基础设施和能源项目的投入改善投资环境包括税收优惠及土地与矿产的优惠政策扩大对外开放特别在于扩大服务贸易领域对外开放，包括允许外资银行逐步经营人民币业务发展科技教育各类科技经费向西部地区倾斜西部开发战略主要政策????————中部与西部开发经济政策比较上海武汉7重庆北京广州重庆于年被立为第四个直辖市，领跑西部大开发武汉以九省通衢的优势成为中部崛起的焦点??1997“”中西部地区发展的代表城市城市定位长江中上游中心城市战略目标再造两个重庆工业重庆辐射长江上游和西南地区的区域商务中心西部金融中心新世纪基金管理公司的设立????——CBD——8中国四大直辖市之一，面积万平方公里，户籍人口万人；年实现国内生产总值亿元人民币，同比增长；年合同利用外资总额亿美元，新签订利用外资项目个；年社会消费品零售总额为亿元人民币，同比增长；年房地产投资达到亿元人民币，同比增长。8.243,14420042,66512.2%20046.66281200495514.3%200439319.9%?????资料来源：年重庆市国民经济和社会发展统计公报重庆自年成为中西部第一个直辖市，作为西部大开发的直接受益城市，重庆的经济与房地产市场发展对武汉未来的前景判断有重要借鉴意义。2004重庆简介1997可比城市发展分析重庆——政策对城市的发展在中短期的作用有限重庆市成都市西安市郑州市年前后，重庆国内生产总值增长率与全国水平相比，差距并没有显著区别区别于其他中西部主要省会城市，重庆实际利用外资水平整体来说有所下降社会消费品零售总额保持稳定增长，增长幅度与其他城市基本一致???1997长沙市武汉市90100200300400500600700800900199819992000200120022003重庆重庆市成都市中国西安市重庆国内生产总值增长率合同利用外资水平（亿美元）社会消费品零售总额（人民币亿元）郑州市长沙市武汉市5%10%15%1994199519961997199819992000200120022003200405101520199819992000200120022003可比城市发展分析重庆经济——中西部部分城市房地产投资额增长率比较重庆市房地产销售价格武汉市南京市郑州市苏州市成都市西安市重庆市长沙市0%10%20%30%40%50%年至年间，重庆住宅销售价格的复合增长率为，办公楼为；住宅销售面积的复合增长率为，办公楼为；年至年间，重庆住宅销售价格的复合增长率为，而武汉为；年至年间，重庆房地产投资的复合增长率达以上，在中西部主要省会城市中处于中上水平???199720012.3%11.3%31.6%15.1%200020037%5.4%1998200320%10办公平均售价住宅平均售价资料来源：各地统计年鉴自年以来，重庆市的住宅与办公楼市场基本处于稳定上升周期内，与全国的走势一致，且增长速度平稳；重庆市的房地产价格并没有因西部大开发和升直辖市的利好而出现异常的增长速度?19970500100015002000250030001995199619971998199920002001200220032004元平米(/)可比城市发展分析重庆房地产——本司将同时考虑中部崛起的战略为武汉带来的利好预期、实质性政策对武汉发展的影响程度以及市场的供求关系等方面，结合本项目的自身情况，对本项目的开发提出切实可行的建议11中部崛起的战略将增强投资者的信心，在一定程度上能刺激经济发展；武汉作为中部拥有优秀交通优势的核心城市，将成为主要受益者；从西部开发的经验来看，优惠扶持政策在中短期内对重庆的经济发展和房地产市场的作用有限；与东西部地区的开发战略相比，由于目前中央对中部地区尚缺乏实质性的优惠扶持政策，宜对中部地区未来的发展持谨慎乐观态度；????//对本项目的启示xxxxxC0312办公楼开发建议IIxxxxxC0313本项目最优规模测度武昌全市其他区域32.9%67.1%年累计需求量占全市比例年累计需求量占全市比例2005200514武昌全市其他区域32.4%67.6%年累计供应量占全市比例年累计供应量占全市比例20052005资料来源：仲量联行战略顾问部截止年底所甄别的武昌办公楼供应为万平方米约占全市；实际被租赁面积约平方米，占全市；其供应与需求所占比例大致相等。2005,37,32.4%257,00032.9%需求预测武昌办公楼市场份额假设–2010200920082007152006武昌办公楼市场年度净吸纳量占全市的比重随其供应总量占全市比例的变动而变化国家宏观经济情况保持良好，没有其他不可抗的因素，如地震、战争等武昌办公楼年度需求量（平方米）武汉办公楼年度需求量（平方米）–87,94047,896100,98957,34769,791244,349129,453239,155140,411204,820—武昌办公楼市场年度净吸纳量占全市的比重随其供应总量占全市比例的变动而变化国家宏观经济情况保持良好，没有其他不可抗的因素，如地震、战争等–—需求预测武昌办公楼市场年度吸纳量99–需求预测假设需求预测假设武昌办公楼市场年度需求量（净吸纳量）变化武昌办公楼市场年度需求量（净吸纳量）变化资料来源:仲量联行战略顾问部项目各期吸纳量项目吸纳周期项目竞争力溢价项目规模确定???确定市场需求量确定各项目当年吸纳量??各竞争性项目竞争力评估确定各项目市场份额多目标属性决策办公楼规模测算概述xxxxxC03竞争性项目洪广宝座联合国际新长江广场光谷商业中心中建工行广场京汉科技大厦嘉园大厦卿龙曼哈顿洪广宝座联合国际新长江广场光谷商业中心中建工行广场京汉科技大厦嘉园大厦卿龙曼哈顿????????????????17竞争力关键因素竞争性项目区位及商务氛围建筑规格物业管理物业协同性市场营销可及性配套设施开发商背景0%5%10%15%20%注：基于中铁大厦以自用为主，在此不将其列为竞争性项目。资料来源：仲量联行战略顾问部根据市场研究及市场成功案例，确定决定办公楼竞争力的关键指标及其权重竞争力因素分析与竞争性项目xxxxxC03相对优势与劣势18区域标志性项目，优质开发商，商业氛围及物业协同性，上佳可及性良好商业氛围及可及性，但项目具有相当不确定性嘉园大厦良好商业氛围及可及性，但项目具有相当不确定性卿龙曼哈顿良好商业氛围及物业协同效应，但为烂尾楼续建，且与地铁连接不确定性京汉科技大厦良好商业氛围及物业协同效应，但建筑品质有限中建工行广场综合性项目，位于新兴商务区，可及性较差光谷商业中心综合性项目，但区域商务氛围及可及性较差新长江广场新兴商务区域，可及性不佳，缺乏良好配套设施联合国际良好的市场氛围及物业协同效应，但项目品质一般洪广宝座7.107.107.457.206.405.806.107.009.20竞争力评分项目名称本项目竞争能力分析本项目资料来源:仲量联行战略顾问部项目竞争力评分表作为区域标志性项目，本项目由于可及性、物业品质、区位要素、项目协同效应，使其成为区域市场最具竞争力的项目。项目竞争力评分表作为区域标志性项目，本项目由于可及性、物业品质、区位要素、项目协同效应，使其成为区域市场最具竞争力的项目。xxxxxC03考虑的可能空置及开发商之自用面积，本项目预计合理规模约为平方米20%52,00019年预计需求量平方米201026,834年预计需求量平方米200911,7981竞争力评分作为项目获取市场份额的唯一要素本项目市场吸纳期预计为年考虑新增需求均为年后新竣工项目吸纳22006???注１：一般而言，项目的最终使用者为租赁用户，在此，合理规模测算以租赁需求为依据。同时根据项目的建设周期（预计年完工），本项目吸纳期为与年。：假设保利集团自用办公面积为