谨呈：武汉市铸久置业有限公司尚都一品地下车位营销策划报告——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page武汉德思勤房地产顾问有限公司2011年8月23日——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page尚都一品地下车位销售方案一、项目车位情况分析1、尚都一品销售情况尚都一品高层总共有671户，目前已购买的客户约184户。本项目计划在明年9月份交房。主要客户群体来自后湖及后湖周边片区的个体经营者、拆迁户、技术人员，以及汉口中心区白领等。目前有购车需求的客户数量约92批，约占50%。2、业主需求分析?从消费能力及投资心理来看，大多数消费者对车位物业的需求空间较为明显。根据我们对老业主的摸底结果，多数业主表示会考虑购买车位，购买动机均为节省使用成本或现在价格较低，先选个好位置。多数老业主表示，会先对比车位的价格再考虑是租用，或者购买。3、地下车位分析目前本项目地下停车位总数量为271个，车位比约0.4:1，车位基本情况如下表：位置数量备注A区82含子母车位1个B区109全部为标准车位C区80含1个子母车位地下车位车位的分布图如下所示：——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——pageABC区区区二、周边车位使用情况分析目前武汉市场车位销售价格一般为5-14万左右，销售方式为租售结合方式。车位租金价格范围为240-700元/月。项目车位数租金服务费地下车位售价地上地下统建同安家园70520/1.18元/㎡/月7-8万新地盛世东方/1400400元（含服务费）/未出售新地东方华府/378地上100-120元/车库面积18-35㎡7000元/㎡香利国庭/613包月350月包年300月//顶绣晶城/700地下300元/㎡/11-13万圣诚和园223128未出租/年底出售汉口花园/513260元(地上有棚）50元/月约4.5-6.2万240元（地上无棚）三金鑫城国际/1491地下320元80元/月14万晋合世家/210未出租/未出售日月星城/500地下300元60元/月9-11万地上100元——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page菱角湖万达广场/937地上400元/12-14万（住宅）地下700元福星惠誉花园/663地下520元80元/月12-13万?武汉市场车位销售特点：1、以租售结合的方式进行销售，部分公开对外销售，部分由开发商保留作为日常备用车位对外出租。2、车位的投资回报率比较低，以武汉市场普通车位为例，总价8万元的车位月租金一般在200-400元/月，每年的投资回报率约为4%。?后湖片区车位销售特点：1、后湖片区市场上车位销售情况较好的，基本为车位配比较低的成熟社区。如汉口花园，入住率高，停车位较少。2、后湖市场的车位销售，基本上前期均不理想。从后湖片区市场车位销售情况来看，前期普遍情况不理想，基本均为项目入住后，销售率才有所提升，且项目交房越久，入住率越高，车位销售及使用情况越好。3、销售时间一般为交房后半年左右开始正式对外销售。三、车位定价策略1.车库定价原则?市场比较原则根据对武汉市不同楼盘的市场调查情况，武汉市目前住宅小区地下停车位（库）价格在7-14万之间。部分小区的车位设在露天，此类停车位一般只租不卖，租金相对较低，租金价格区间为200-400元/月。较受业主欢迎的是地下停车位，此类无产权车位售价集中在8-9万，有产权车位售价集中在9-15万左右。?消费习惯原则根据客户的停车习惯，进行价差的确定。如根据车位面积大小、驾车进出的方便程度、安全性和距离到达地面上、下楼梯的距离远近进行综合评判。——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page2、地下车位价格的确定2.1、整体均价的确定市场车位的定价原则市场调查比较及权重计算：将市场上同档次的物业车位的平均价格通过一定的权数测算得到如下数值：根据后湖片区和周边市场楼盘在售车位的情况，本项目车位有产权，因此选择市场上有产权的车位进行比较，只租项目通过租金反算得出售价，选择以下四个楼盘作为参考：项目产权车位售价与本项目的相似权重权重值同安家园7.50.21.5汉口花园50.21.0顶绣晶城120.22.4日月星城100.33菱角湖万达广场130.11.3权重合计9.2权重说明：日月星城与本项目所属片区、用材相同，设置0.3的权重值；同安家园、汉口花园、顶绣晶城与本项目处于同片区，有较多相似点，设置为0.2的权重值；菱角湖万达广场属相邻区域，用材上与本项目相似，设置为0.1的权重值。建议本项目地下车位价格区间为：8.5-10万/个。2.2、尚都一品地下车位细分地下车位由于在车库中，因交通组织情况、面积大小、客户停车习惯和安全性的不同，价值也有所差别，为了更合理的实现地下车位销售，综合考虑以上因素，以不同等级的价位对车位的优劣性加以区别。由于车位在实际销售中，价格区间不宜过大的原则，我们对地下车位价值等级的划分基本采用5000元的价差进行调整，具体实施如下：——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——pageI类车位区分原则：?标准车位，车位面积：2300～2500*5000CM；?停放车辆时进、出方便，安全性较好；?距离地面交通（距离单元楼梯及车库出入口）较近。Ⅱ类车位区分原则：?标准车位，车位面积：2300～2500*5000CM；?车位进出不太方便；?位于垂直交通辐射区域，转弯半径较小。Ⅲ类车位：?位于垂直交通的交叉口；?停放车辆相对不便；?距离垂直交通位置较远。?停放车辆相当不便；?属微型停车位，车位面积：2200*5000CM?容易被其它车辆剐伤。车位具体定价情况，见附件一《车位定价分类图示》和《尚都一品地下车库价格表》3、地下车位分布情况说明：地下车位总数：271个标准车位：269个子母车位：2个4、地下车位的分类定价：I类车位:10万元/个Ⅱ类车位:9.5万元/个——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——pageⅢ类车位：9万元/个注：B、C区车位产权70年，A区车位产权50年，因此，A区各类车位定价比上述价格少5000元/个。A3A59.29.59.71010.51010.513.899.59.710109139.79.29A28.799.5109.28.79.59.59.510109.5109.59.713.59.5A19.79.2A7109109.79.5108.79A68.79.78.79一类：10二类：9.5三类：9万万万注：1.普通车位一类10万，二类9.5万，三类9万2.子母车位13-13.8万、大型及加长车位10.5万3.A区因是人防车位，各类型价格相应减少5000元/个四、车位推售策略1、车位销售时间安排8月中旬10月中旬11月推售A1\3\6推售A1\3\6推售A5对应车位50个对应车位77个对应车位61个分批次少量推出车位，一是摸底客户对车位的购买心理，二是释放车位紧急稀缺的信息。首批推出50个车位，其中1号楼9个，3、6号楼各20、21个。在8月中下旬的老业——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page主答谢会活动上告知车位推售的信息。二批计划在10月中旬推出77个车位，三批计划在11月推出61个车位。图-首批推出房源位置示意A3#20个A1#10个A6#21个表-首批推出车位明细分区编号车位描述尺寸类型价格楼栋A区A45普通车位2.4*5Ⅱ96号楼A区A46普通车位2.4*5Ⅱ96号楼A区A47普通车位2.4*5Ⅱ96号楼A区A48普通车位2.4*5Ⅱ96号楼A区A49普通车位2.4*5Ⅱ96号楼A区A67普通车位2.4*5Ⅰ9.56号楼A区A68普通车位2.4*5Ⅰ9.56号楼A区A69普通车位2.4*5Ⅰ9.56号楼A区A70普通车位2.4*5Ⅰ9.56号楼A区A71普通车位2.4*5Ⅰ9.56号楼A区A72普通车位2.4*5Ⅰ9.56号楼A区A78普通车位2.4*5Ⅰ9.56号楼A区A79普通车位2.4*5Ⅰ9.56号楼A区A80普通车位2.4*5Ⅰ9.56号楼A区A81普通车位2.4*5Ⅰ9.56号楼A区A82普通车位2.4*5Ⅰ9.56号楼B区B11普通车位2.4*5Ⅰ103号楼B区B12普通车位2.4*5Ⅰ103号楼B区B13普通车位2.4*5Ⅰ103号楼B区B14普通车位2.4*5Ⅰ103号楼B区B15普通车位2.4*5Ⅰ103号楼B区B16普通车位2.4*5Ⅰ103号楼B区B17普通车位2.4*5Ⅰ103号楼B区B18普通车位2.4*5Ⅰ103号楼——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——pageB区B19普通车位2.4*5Ⅰ103号楼B区B20普通车位2.4*5Ⅰ103号楼B区B21普通车位2.4*5Ⅰ103号楼B区B22普通车位2.4*5Ⅰ103号楼B区B23普通车位2.4*5Ⅱ9.53号楼B区B43普通车位2.4*5Ⅲ93号楼B区B44普通车位2.4*5Ⅲ93号楼B区B45普通车位2.4*5Ⅲ93号楼B区B46普通车位2.4*5Ⅲ93号楼B区B47普通车位2.4*5Ⅲ93号楼B区B48普通车位2.4*