2011湖北蕲春项目物业发展策略报告本项目所在蕲春为县级地区，城市总体消费力有限，我们必须在产品和营销上下工夫，才能保证我们在激烈的竞争中获胜；本项目所在蕲春区域为县城新区（城郊结合部），周边为在建医药园区，居住人口密度低，而开发商原规划设计为大型商业与住宅综合体，因此在本次物业发展建议中我们必须认真思考此类物业的市场接受度与可行性；做好合适的产品是本项目成功的关键一步。?蕲春城市价值及区域房地产市场情况如何？?我们如何界定竞争区域及项目？如何在竞争中得到启示点？?本项目地块条件如何？周边配套条件如何？本项目所在区域价值如何发掘？?本项目有哪些优势、不足，机会点与威胁点？?本项目应如何精准的进行市场定位、客群定位和价格定位？?本项目的产品应如何做？我们的探讨由此展开……发现发现PART1：市场分析PART2：项目分析分析分析目录PART3：项目定位ContentsPART4：开发战略PART5：经济效益分析解决解决PART6：商务条件PART1：市场分析1、城市价值分析2、蕲春楼市分析3、区域市场分析PART2：项目分析4、典型个案分析目录PART3：项目定位ContentsPART4：开发战略PART5：经济效益分析PART6：商务条件城市价值分析—蕲春县地理位置蕲春县位于湖北东部，隶属湖北省黄冈市管辖。蕲春县地跨东经115°12′-115°56′，北纬29°59′-30°40′之间，地形狭长，形如船帆，地势北高南低，地貌复杂。城市价值分析—蕲春县概况蕲春县版图面积2398平方公里，总人口94.97万人（第5次全国人口普查数据）。现辖13镇1乡1场。蕲春以“水隈多蕲菜（水芹菜）”得名，历史上另称蕲阳、齐昌、蕲州。蕲春早在公元前201年（西汉高祖六年）建县，而其远古文明则上溯到新石器时代，是鄂东最古老的县之一。城市价值分析—蕲春县经济2010年，全县地区生产总值101.35亿元，年均增长13.84%，比“十五”末增长91.2%；全口径财政收入9.8亿元，年均增长31%，其中地方一般预算收入年均增长30%；规模以上工业增加值27.16亿元，年均增长41.4%，是“十五”末的5.6倍；社会消费品零售总额达到48.52亿元，年?均增长23.9%；累计完成固定资产投资267.5亿元?，年均增长39.4%；三次产业结构由“十五”末25.6：30.6：43.8调整为25.6：35.4：39。2010年城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到12460元、4213元，分别比“十五”末增长117.5%和58.7%。城市价值分析—蕲春县交通蕲春县地处鄂东边陲，大别山南麓，长江中下游北岸，素有“吴头楚尾”之称，历为水陆交通要冲，商品集散中心。今日蕲春南临长江“黄金水道”，京九铁路、沪蓉高速公路、鄂皖等级公路均穿境而过，乘车一小时可抵达武汉天河机场，交通区位优势极其明显。县内交通发达，形成了“两纵五横五循环”的干线公路网络，支线公路实现村村通。城市价值分析—蕲春县规划蕲春县在十二五计划期间把握推进“三区两带”和科教与人才强县战略这个关键，牢牢把握“一主三化”的发展思路和“建设经济强县、医药名县、文化大县”的奋斗目标。城市价值分析—蕲春县发展2011年是“十二五”开局之年，2011年全县经济社会发展的主要预期目标是：地区生产总值增长14%以上；规模以上工业增加值增长25%以上；全社会固定资产投资增长28%以上；地方一般预算收入增长18%以上；外贸出口增长10%；社会消费品零售总额增长20%以上；城镇居民人均可支配收入增长12%以上，农民人均纯收入增加300元以上；城市价值分析—小结蕲春县经济的稳步快速发展和优势的地理区位为打造湖北省发达县域城市奠定了基础，蕲春县是当前鄂东地区较具投资潜力的小城市之一。蕲春县宏观房地产市场分析—特征■蕲春县在售楼盘主要集中在漕河镇2010年蕲春全县开发规模小区6个，共计完成投资2.2亿元，同期增长47%；商品房施工面积14.74万平方米，同期增长41%；商品房销售面积约9万平方米，同期增长32%。以上数据来自蕲春县房地产网，为西科公司长期监测数据蕲春宏观房地产市场分析—小结限购令仅针对国内一、二线城市产生影响，而限贷令在三、四线城市执行情况较弱，一、二线城市房地产市场受限情况下，部分投资者会将资金转向三、四线城市。我司对蕲春房地产消费群分析发现：蕲春住宅市场仍以刚性需求为主，因此，我司认为国家宏观调控对蕲春房地产市场影响较小。典型个案分析蕲春县房地产项目以普通住宅为主，缺少中高档品质住宅与较大规模商业项目，但蕲春县为四线小城市，人口总量少，人均收入一般，人群总体消费力有限，结合贵司预计开发产品定位和县政府要求，我司认为应对市场进行综合分析考虑。典型个案分析美景国际新城香格里拉新城信达步行街万豪郦晶园城市花园李时珍医药港本案本项目周边及蕲春漕河镇内房地产市场较具代表性项目有6个。典型个案分析万豪郦晶园万豪?郦晶园座落在漕河七里桥大转盘旁，以总建筑面积8万平米的规模气魄，把守进入蕲春的城市端口，与蕲春第一大道——李时珍大道融为一体，形成一座代表城市形象、集合4栋18—19层高端住宅、10000㎡精品商业生活街、1栋四星级酒店于一体，是具有现代化都市气息的蕲春首席地标级建筑群。典型个案分析—住宅万豪郦晶园总建筑面积约81836M2（其中商业与住宅59397M2，酒店22439M2）总用地面积21919M2容积率3.63建筑密度38.2%物业类型高层配套设施1万多平米商业街、1栋四星级酒店、市政绿化广场户型面积2*2*1：102/110/115M23*2*2:120-130M2价格(住宅均价)3350元/M2(价格)李时珍大道段14000元，漕河一路11000元，内街5000-8000元，二层5000-6000元。商业情况（户型面积）一层31-200M2；二层200-300M2。（商铺层高）一层3.6M；二层3.6M；共计两层。（销售情况）自2010年10月至今，100M2以下已基本售磬，100100M2以上有空余，整体销售套数比约50%。万豪郦晶园为浙江投资商与湖北万豪置业联手打造的蕲春新城之高端项目，其中包括一栋四星级酒店，该酒店为蕲春县重点工程项目，该酒店的建设极大的提升了万豪郦晶园项目的整体品质，并将其住宅价格提升至蕲春住宅价格的最高点。典型个案分析——小结1、蕲春房地产市场当前正在发展中，项目总体品质不高；2、蕲春商品住宅现已实现了以高层为主的建筑形式；3、蕲春新城区住宅项目价格高于老城区住宅项目；（老城区约2800—3000元/M2，新城区约3200—3500元/M2）4、蕲春商业成熟区主要集中在老城区，而新城区商业资源缺乏；PART1：市场分析PART2：项目分析1、经济指标分析2、四至条件分析3、地块条件分析4PART3：项目定位、市政配套分析目录5、SWOT分析ContentsPART4：开发战略PART5：经济效益分析PART6：商务条件项目分析—本项目位置项目位置本项目位于蕲春县新城区主干道——李时珍大道旁，该路为蕲春当前唯一的标准型双向6车道。本项目临近新县政府、会展中心、李时珍医药港，该区域发展前景较好。本案项目分析—经济指标分析主要技术经济指标方案一方案二规划总用地面积64324.30M2规划总用地面积64324.30M2总建筑面积160810.75M2总建筑面积160810.75M2商业面积36504.89M2商业面积30157.91M2集中商业23270.61M2集中商业16512.13M2其中其中其中其中沿街商业13234.28M2沿街商业13645.78M2住宅建筑面积124305.86M2住宅建筑面积130652.84M2容积率2.5容积率2.5建筑密度19.23建筑密度18.85绿地率37.5绿地率38.5停车位723停车位756根据本项目经济指标分析，本项目适宜做酒店式公寓、住宅、商业项目。产品品质可定位于蕲春地区中高端。项目分析—四至分析北临：会展中心，为本项目视觉亮点；南临：待开发坡地，暂无视觉影响；东临：待开发坡地，暂无视觉影响；西临：李时珍大道，在方便本项目出行及利于商业价值发挥的同时会为噪声、粉尘污染。项目分析—地块条件分析本项目地块现为毛地，地块形状较规则，土地较平整，利于规划与开发建设。项目分析—市政配套蕲春县三医院工商银行蕲春县三中学文化广场幼儿园蕲春文化广场李时珍医药港蕲春县新政府会展中心本项目位于蕲春县政务新区内，周边有蕲春县新政府、会展中心、李时珍医药港等市政配套设施，但缺乏商业配套，项目周边整体市政配套设施完备度一般，劣于老城区，但未业发展前景较好。项目优势（S）1、本项目正临李时珍大道，交通便捷，利于本项目商业价值发挥；2、本项目临李时珍医药港，该项目建成后将会为本项目提供客源支持。项目劣势点（W）本项目周边商业市政配套不全，对现阶段住宅居住有一定影响；项目机会点（0）本项目位于蕲春县新城区，位于政务中心内，发展前景较好。项目威胁点（T）当前全国房地产市场火爆，房价持续走高，为控制房价，国家将不定期出台系列调控政策，而当前中国房地产市场为政策市场，政策的不确定性将会对全国房地产市场乃至本项目带来不确定风险，未来房地产市场走势的不确定性将对本项目产生潜在威胁。项目分析—小结1、本项目按经济指标与地块情况分析，适宜建造中高端住宅、酒店式公寓及商业项目；2、本项目所在区域商业配套一般，需要本项目自建商业配套支持，商业规模需适当控制。PART1：市场分析PART2：项目分析1PART3：项目定位、市场定位目录2、客群定位Contents3、价格定位PART4：开发战略PART5：经济