怀化市东兴步行街SOHO公寓销售执行策划案东星房博房地产经纪有限公司2010年6月【酒店式公寓客群分析——自住客】投资驱动自住客居住质量提升利用合适的方法1、鄞州中心区与江东区结合部位、投资驱动鄞州中心区附近工作为主1、重视居住氛围、环境、地段、配套2、过度居住城市金领找到合适的人群2、居住的舒适性3、办公SOHU族/小型公司3、临近工作地点4、综合物业价格优势推销合适的产品5、未来物业保值、增值潜力价值支撑（利益点）区域、交通、建筑、物业、户型、配套---东星房博六大主要因素本案主要突出的卖点：空中公寓、高档物业、时尚建筑报告目录PART-1项目解读PART-2市场情况PART-3SWOT分析PART-4项目定位PART-5营销策略PART-6销售执行PART-7费用预算【酒店式公寓客群分析——自住客】投资驱动自住客居住质量提升1、鄞州中心区与江东区结合部位、投资驱动鄞州中心区附近工作为主1、重视居住氛围、环境、地段、配套2、过度居住城市金领PART-1　项目解读2、居住的舒适性3、办公SOHU族/小型公司3、临近工作地点4、综合物业价格优势5、未来物业保值、增值潜力价值支撑（利益点）区域、交通、建筑、物业、户型、配套六大主要因素本案主要突出的卖点：空中公寓、高档物业、时尚建筑一、项目解读-项目位置本案位置：地处怀化市区核心腹地，为舞水路和天星路交汇处，周边人口繁多、商业密集。一、项目解读-项目体量体量：项目总建筑面积2777.89㎡，单层约555㎡，共5层，；每层16间，共计80间（其中2楼一间配电房,不用于销售），平均每间面积约为35㎡。一、项目解读-项目周边交通资源：（1路、15路、7路、4路、9路、28路等等多路公交）商业资源：（东星步行街、三角坪）生活配套资源：（优果超市、菜市场）商务资源：（丽都写字楼、信合写字楼、市农行写字楼）娱乐资源：（各类茶座、咖啡屋、KTV、酒吧）一、项目解读-项目现状现状：项目交付使用约8年，此前作为东星集团办公楼使用，已属于旧房。项目外墙有大面积污渍、遗留很多空调外机。项目内部杂乱、电表、水表需更换，同时需要重新布置线路。一楼的门头以及各房间的方面需要更换。一、项目解读-核心价值解读核心价值体系地理位置优越，小户河西商圈、三角坪商圈型，低总价，现房。、中心市场商圈、嫩溪本案垅商圈。拥有链接整合交通资源（1路、15路、7路、4路等多路公交）、商业资源（东星步行街、三角坪）、生活配套资源（优果超市）、商务资源（丽都写字楼、信合写字楼、市农行写字楼）、娱乐资源（怀化电影院、各类KTV、酒吧）本案不但拥有自身的优势，而且四周链接4大商圈，整合5大资源，极具投资与发展潜力。【酒店式公寓客群分析——自住客】投资驱动自住客居住质量提升1、鄞州中心区与江东区结合部位、投资驱动鄞州中心区附近工作为主1、重视居住氛围、环境、地段、配套2、过度居住城市金领PART-2　市场分析2、居住的舒适性3、办公SOHU族/小型公司3、临近工作地点4、综合物业价格优势5、未来物业保值、增值潜力价值支撑（利益点）区域、交通、建筑、物业、户型、配套六大主要因素本案主要突出的卖点：空中公寓、高档物业、时尚建筑二、市场分析-销售市场调查【酒店式公寓客群分析——自住客】怀化中心区域公寓位置分布投资驱动自住客居住质量提升1、鄞州中心区与江东区结合部位、投资驱动西都银座英泰国际鄞州中心区附近工作为主琼天广场1、重视居住氛围、环境、地段、配套2、过度居住城市金领怀化商城2、居住的舒适性国际名品城CBD3、办公SOHU族/小型公司3、临近工作地点万象城4、综合物业价格优势5、未来物业保值、增值潜力富程国际本案价值支撑（利益点）中心昌顺广场哆来咪市场区域、交通、建筑、物业、户型、配套六大主要因素新时代广场本案主要突出的卖点：空中公寓、高档物业、时尚建筑二、市场分析-销售市场调查怀化代表性公寓部分情况分析物业当时售价面积区间总体量备注英泰国际3300/均价集中在50平10万方从30-90平米。在售米万象城公寓预计3000以上30-45平米11万方包括写字楼、公寓，在售新悦城2010房交会时在40左右1.5万方目前正在作为印象导入时期。正式面市怀化新商城2428元/M起80-120平米3万方在售价新时代广场2580/均价40-60左右1.5万方在售小计27万方琼天公寓1400元/M起30-40平米3万方已经销售完毕价西都银座1400元/M起40-50平米2万方已销售完毕价怀化名品城2700/均价40左右3万方销售基本完毕小计8万方合计35万方二、市场分析-租赁市场调查【酒店式公寓客群分析——自住客】本项目附近租赁市调报告投资驱动自住客居住质量提升面积月租金情况每平米月租物业户型备注(㎡)元/月元/㎡.月1、鄞州中心区与江东区结合部位、投资驱动哆来咪公寓1室1厅2035019.5家具.家电齐全鄞州中心区附近工作为主1、重视居住氛围、环境、地段、配套2、过度居住城市金领昌顺广场1室1厅3045015家具.家电齐全2、居住的舒适性昌顺广场2室1厅60100016.5精装修3、办公SOHU族/小型公司3、临近工作地点西都银座1室1厅508004、综合物业价格优势16精装修5、未来物业保值、增值潜力城市尚座1室1厅5060011精装修舞水路周边2室1厅705006价值支撑（利益点）部分家具.家电中心市场附近2室1厅6065011家具齐全，中装合计340435012.8区域、交通、建筑、物业、户型、配套六大主要因素本物业租金表结合市场统计预计本物业月度平均租金本案主要突出的卖点：为：12.8*35=450元/月.间空中公寓、高档物业、时尚建筑二、市场分析-预计客群分析【本案客群分析】公寓以满足投资与自住的两个目的.再鉴于本案本身的条件，我司认为本案客户主要以投资为主。比例：75%比例：25%投资自住注：根据对怀化各大公寓项目的调研发现：怀化的公寓购买客户70%-90%的用于投资。二、市场分析-预计客群分析【客群分析——投资客】投资驱动投资客高租金回报率1、专业投资客投资驱动2、企业主、中小企业老板、公务员、企业管理层、1、看重其潜在的商业价值中高收入人群2、物业增长的升值潜力3、物业后期租赁投资回报率价值支撑（利益点）本案主要突出的卖点：投资门槛低、地理位置好、交通便利。本区域人口密集具备租赁市场二、市场分析-预计客群分析投资投资本案目的（综合利益点）：1、看重其潜在的商业价值2、物业增长的升值潜力3、物业后期租赁投资回报率客户类型：1、专业投资客（炒房者）2、企业主、中小企业老板、公务员、企业管理层、高收入人群年龄层：30~45岁之间二、市场分析-预计客群分析投资客分析年龄层：介于30~45岁之间的成熟年龄层，有一定的社会阅历和事业基础。1、专业投资客　对商业嗅觉比较灵敏，具成熟的投资经验，深谙各种投资渠道，懂得　　分析投资利弊，规避风险，信息灵通。2、企业主、中小企业老板、公务员、企业管理层、高收入人群　喜跟风，注重大众口碑，同时手中有一定的资金，需要寻找途径投资　　　令钱币升值，有短线投资的趋势，对本区域非常熟悉。二、市场分析-预计客群分析【客群分析——自住者】迎合年轻群体自住客投资驱动的居住特性1、三角坪与舞水路结合部位、步行投资驱动街、中心市场等区域附近工作、或1、重视居住氛围、地段、交通、周边经商者为主。配套等2、过度居住类型2、偶而居住，做酒店使用3、购买以后偶尔居住，起保值、增3、临近工作地点值作用。4、综合物业价格优势5、未来保值、增值潜力价值支撑（利益点）本案主要突出的卖点：现房、步梯房、周遍配套齐全、房价不贵.二、市场分析-预计客群分析自住选择本案驱动（综合利益点）：1、重视居住氛围、地段、交通、周边配套等2、偶而居住，做酒店使用3、临近工作地点4、综合物业价格优势5、未来保值、增值潜力客户类型：1、三角坪与舞水路结合部位、步行街、中心市场等区域附近工作、或经商者为主。2、居住过度类型3、购买以后偶尔居住，起保值、增值作用。年龄层：25~35岁之间二、市场分析-预计客群分析自住者分析年龄层：介于25~35岁之间的青年消费群体，多数处于过度期城市新一代。1、三角坪与舞水路结合部位、步行街、中心市场等区域附近工作、或经商者为主。　多数选择以工作、交通便利为主，多有白领阶层、管理人员等，也不排除市区其他片区工作的客群。2、居住过度类型　正在年轻的一代，长期以来都是以租房为主，考虑每月的房租可以缴纳本项目的月供款，将本项目作为过渡性住房，同时又是自己的资产。3、购买以后偶尔居住，起保值、增值作用。可能不会在此常住，但又不用于出租，把他当作酒店使用，同时又能起到保值、增值的作用。【酒店式公寓客群分析——自住客】投资驱动自住客居住质量提升1、鄞州中心区与江东区结合部位、投资驱动鄞州中心区附近工作为主1、重视居住氛围、环境、地段、配套2、过度居住城市金领PART-3　SWOT分析2、居住的舒适性3、办公SOHU族/小型公司3、临近工作地点4、综合物业价格优势5、未来物业保值、增值潜力价值支撑（利益点）区域、交通、建筑、物业、户型、配套六大主要因素本案主要突出的卖点：空中公寓、高档物业、时尚建筑三、SWOT分析S.优?区位：地处怀化市区核心腹地，为舞水路和天星势路交汇处，周边人口繁多、商业密集。?开发商：东星集团在怀化市的品牌效益。?现房：目前在怀化房地产市场，一直处于无现房销售的现状，本案作为全现房推出，无疑是重要一点优势。?价格：公寓面积较小，总价较少，投资门槛较低。三、SWOT分析W.劣?体量：项目规模很小，仅85套，总体才2700势多平米。?配套：项目自身无绿化