2010政策投放历程与细分政策力度对比：2007VS2010新政影响解读新政出台背景分析新政影响及市场反应2010年1月——政策初见端倪：一方面支持住房的自住和改善需求；一方面抑制投资性购房。2010年2月——政策扑朔迷离2010年3月——暴风雨的前夕：措词严厉，态度明确，央企退市，凸显决心2010年4月——风雨交加：政府将“遏制”房地产过热，回归“理性”的决心表露无疑。10年4.15新政VS.07年9.27新政——力度更大主要表现在：贷款购买第二套住房的家庭，首付由原来的40％提高至50％，对于贷款购买第三套及以上住房的家庭，首付由原来的40％提高至50％以上，部分地方甚至停止第三套房贷款。新政出台背景①房价持续快速上涨，一线城市疯狂上涨②国家前段时间对房地产市场调控有如“隔靴搔痒”③市场上投资、投机行为盛行，房地产已成为资金“黑洞”促使本轮房价快速增长的四大成因成因1：政府两面性?北京：今年3月份，通州新城规划?2010年1月10日，国务院办公厅上报后，楼价与去年同期相比最高涨就进一步加强和改善房地产市场调控幅达330％；，稳定市场预期，促进房地产市场平?深圳：4月2日，《深圳城市更新稳健康发展提出了十一条工作措施，办法》出台后，部分片区的楼价也几即“国十一条”；近翻倍；两?银监会于1月18日和2月25日分?海南：国际旅游岛获批后，多个地面性别上调存款准备金率0.5个百分点；方房价应声跳涨，甚至一日一价；?3月10日晚，国土资源部在其官方?……网站上发布了《关于加强房地产用地调控房价供应和监管有关问题的通知》，再次?从土地方面来调控成因2：流动性过剩热钱涌入楼市2009年，中国创下9.59万亿的天量信贷，远超近一年来新增人民币贷款走势全年5万亿计划，流动性指标高达19.7%。楼市的强劲反弹从某种意义上说是一种货币现象；2010年，全年信贷规模预计为7.5万亿；由于流动性的增长远超GDP增长，所以资产价格将成为流动性的出口；另外，人民币的被升值亦将吸引更多国际热钱进入中国楼市。2010年楼市仍有坚挺的货币支撑，除非经济二次探底或政策力度加大，楼市量价仍将高位运行；流动性指标：M2（广义货币）减GDP增速，再减去CPI，合理差值大约是4%左右。2000年到2008年，这个差位于-1%到8.5%之间，平均略高于4%，接近4.4%。成因3：市场供给不足由于08年市场低迷，导致开工量降低，导致09年供应量不足。截止2010年3月底，全国主要重点城市（10个）商品房可售量按09年月平均销售来算的话仅供销售6个月，其中重庆、佛山、杭州的可售周期少于6个月。成因4：CPI走高通胀变事实2010年第1季度GDP为80577亿元，近一年全国CPI、PPI月度走势同比增长11.9%，比上年同期加快5.7个百分点，增速达近四年来的最高通货膨胀预期的现实化，一方面加大市场投资消费所占比重，另一方面亦增加了商品房建设成本；CPI的走高不仅从供应方面推动房价上扬，并将一定程度上刺激房地产投资行为；新政影响一：开发商资金压力大幅增加?上调准备金率—开发商的银行贷款难度增加?规范销售流程—开发商提前募集资金渠道被限严?成交量下降—销售回款速度大幅度下降以上三点，直接导致开发商资金压力大规模增加。新政影响二：客户结构发生改变首次置业成为主导，改善类与投资型客户比重大规模降低新政影响三：购房门槛与购房成本明显增加新政实施前房源性质购房次数第一套第二套第三套首付20%30%40%以上普通利率优惠幅度7折7.05折7.5折以上首付21%40%41%以上非普通利率优惠幅度7.05折7.1-7.5折7.5-8.5折新政实施后房源性质购房次数第一套第二套第三套首付20%50%50%以上普通利率优惠幅度8折上浮1.1倍上浮1.1倍以上首付30%50%50%以上非普通利率优惠幅度8折上浮1.1倍上浮1.1倍以上新政对于首次购置普通住房影响最小，其次为首次购置非普通住房对所有二次以上购房行为影响均非常大，其首付与利率提升幅度均在10%以上新政市场反应1、看房客户急剧减少：新政策出台，客户上门量大幅减少；2、近期开盘项目成交惨淡：近期开盘项目多数去化不理想，如盛世中央CBD，开盘消化率仅30%多。3、观望气氛浓：短期之内，首次置业的客户将以等待为主，关注市场价格走势；而改善性住房或其他购买第二套房客户的需求将会受到抑制；投资客当前投资成本大幅度增加，在市场预期不好的背景下，也会选择观望，甚至有言论说全名炒房的时代已经远去。4、客户看跌后市：据亿房网做的网络市场调研，目前80%以上客户看跌后期楼市。一线城市全线遇冷北京----调控细则出台签约量降82%北京市房地产交易管理网最新数据显示，“五一”期间，北京二手房交易跌入冰点，5月1日、2日的日均签约量仅为211套，与4月日均签约量1164套相比，降幅达82%。上海----对持：买者不出手卖者不降价上海“五一假日楼市”展览会期间成交量不大，整体呈现观望状态。从4天的运作情况看，开发商并未因新政而纷纷打折促销，消费者也多以观望为主，少有出手。据中国房产信息集团统计数据显示，至4月28日，上海商品住宅成交量仅98.84万平方米，其中下半月以来只成交了37.99万平方米,只有全月的38%。广州----均价跌两成卖方忙促销“五一”期间是广州楼市传统旺季，但根据广州房地产交易官方网站“阳光家缘”网和商业网站网易房产数据中心监控数据显示，5月1日和5月2日两天时间内，广州全市住宅销售178套，成交面积21021平方米，比平时正常成交低了一半；成交均价9287元/平方米，与3、4月份成交均价相比，降幅在两成左右。二线城市—武汉市高端住宅来人量与成交量直线下滑，下滑幅度超过50%项目名称周来人量周成交量备注新政前新政后新政前上周成平均数交量保利十二橡602831后期总房源不多，不到100套。社区成熟树度极高，目前1.4万/平米起，1.6万均价。福星国际城120508-104目前在售产品为商业性质公寓，本来就要求5成首付与1.1被利率，新政主要影响客户信心。来人量下降明显。融侨华府100707-83目前主推商铺，广告力度加强，来人量有一定下降，但是相对较好。世贸锦绣长802351来人量差，售楼员与客户信心都不充足。江武汉天地目前仅有2套房源可售，广告宣传力度小，难以看出变化。三线城市—黄石也受到新政的明显冲击?销售案场氛围：3月各项目案场还是一片繁忙的景象，现场人气较旺；新政出台后，来人来电量明显减少，时而感觉冷清。?由于部分客户办不了贷款和首付比例的上升，出现少数退房。同时出现许多客户选择持币观望，询问新政后价格反映。?近期开盘项目去化不理想，如城区中心的盛世中央CBD，3月份6号楼开盘时300套房源有600人选房，开盘当天售罄；而本月开盘的7号楼，成交率不过33%，现场氛围冷清许多；逆势热销项目启示武汉万科魅力之城开盘日期：2010.4.28（新政后开盘）热销原因：开盘价格：1.品牌精装2房：42-50万/套精装3房：58-63万/套2.户型附加值大推出产品：3.性价比高精装2房：59变70平米精装3房：88变100平米销售情况：开盘去化约75%,去化良好。宜昌清江润城开盘日期：2010.5.15（新政后开盘）开盘价格：3178-4033元/平米均价3500元/平米——较一期上涨600元/平米销售情况：开盘去化约74%,去化良好。热销原因：1.升值空间较大2.居住环境佳3.前期客户积累长，有团购逆势热销项目启示1.性价比高的产品市场风险低：目前首次置业客户成为眼下房地产市场的“救民稻草”，而此类客户关心的无非是性价比，因此，目前市场性价比高的产品才能逆势热销。2.抗跌性尤为重要：热销项目必须具备明显的升值潜力：如商业的建设，市政规划的强效利好等。如此，才能抵消市场下行预期的影响。宜昌上上城项目影响简析一期产品--以首置型紧凑产品为主，月供2000以下的产品占69%类型面积房型单价总价首付月供家庭月收入家庭年收入套数比例叠拼1894/5房5800-6000110-11355-574100-43002-2.2万24-26万242%145-151本项目客4房户4800-5000收入分析70-7635-382600-29008700-970010-12万121%洋房124-1383/4房4800-500059-6930-352200-26007300-87008-11万13212%101-1073房4700-490047-5324-271800-20006000-67007-8万626%133-1373房4300-450057-6228-312100-23007000-77008-10万10810%高层92-1052房4300-450039-4812-151400-17204700-57006-7万55750%70-822房4100-430028-356-71150-14603800-49005-6万21019%项目所在地项目具备明显的升值潜力?地块处于城东新城核心地段新城中心?对外交通便利城市中心?规划配套完善区?项目地块拥有良好的原生态景火车东站观资源伍家港城区?产品密度低、质感强三峡机场投高度影响区资可以看出，再改从客户构成与产品组合方面分析中度影响区，宜昌上上城一期受新政影响相首对较小。改首置低度影响区客户类型产品类型项目竞争格局分析竞争项目选取标准项目地块位于城东生态新城范围内规模具有对比性项目在市场上具有较大影响和话题性一线江景或湖景非别墅物业清水房销售均价在7000元/平米以上供应主力户型为三房及以上舒适型户型，主力户型面积在100平米以上竞争项目竞争要素竞争楼