2008/05/20胥口项目定位汇报在接触项目至今已有4月有余，从原有的市场常规推导定位到今天的挑战型定位，是我们在不断深入理解企业、用地、市场和客户四个定位关键要素的结果，是在双方充分沟通和共同努力下形成的阶段性成果。在胥口项目的定位过程中，得到了刘总、周总和遇总等亿城领导的大力支持，并对我们的定位工作提出了较高的要求，在此表示衷心的感谢，并希望亿城各位领导针对本次定位不足之处再次提出宝贵的意见和建议。前言产品深化洋房专题5-16??定向深化1-152-293-184-08定位思考跳开式定位定位建议专题深化市场普调初步思路案例研究跳开式深入调研系统梳理定向深化产品聚焦????????工作回顾定位工作流程产品构想土地分析企业目标项目定位市场验证客户预判营销构想……从企业看项目提升亿城品牌在苏州的影响实现利润增长战略性进入吴中区123对于亿城地产而言，在本项目可实现的目标：企业目标对于本项目而言，在保证利润目标的前提下，速度目标重于利润最大化，而超出市场水平的销售速度是提升品牌的重要显性指标之一。信心保障资金准备形象基石获取东侧地块的项目后续开发的项目后续开发的速度利润品牌项目使命123从阅读土地开始……工业园区项目用地位于吴中区胥口镇，胥口镇距离吴中区区中心18公里，属吴中区西部乡镇。区中心相城区古城区区中吴木渎镇胥口镇高新区项目用地位置:苏州市区南部面积:770平方公里人口:06年末57万人经济:06年GDP322亿元产业:以工业为主，旅游、房地产、商贸流通等服务产业为辅用地区位分析吴中概况?苏州西郊吴中七镇之一总面积36平方公里2007年末户籍人口3.4万，持暂住证人口5万2006年全镇实现国内生产总值26亿元以第二产业为主,形成家用电器、金属材料、电子资讯、服装服饰四大支柱产业。位置:区划:面积:人口:经济:产业:用地区位分析胥口概况?发展“文化胥口”品牌的建立；通过书画产业带动全镇第三产业发展；大力发展两翼工业园区木渎镇70.3平方公里40亿元（工业产值23亿元）户籍8万（户籍+暂住+流动=21万）旅游业、服务业为主的第三产业发达、拥有三个工业园区依托轻轨的建设及近年来城市化进程，已成功接驳新区，形成苏州西南核心重镇，持续推动第三产业建设光福镇63平方公里18亿元（工业产值9亿元）户籍4.4万以太湖为依托，以发展会旅游业、服务业为主利用邻太湖区位和自身旅游资源，建设生态镇产业书画产业，“两园一区”，家用电器、金属材料、电子资讯、服装服饰四大支柱产业07年人口户籍3.4万（户籍+暂住=8万）06地区生产总值26亿元（工业产值19亿元）面积38.2平方公里区域胥口镇用地区位分析胥口镇目前工业产业较为发达，经济前景良好，随着未来胥口产业结构的完善、木渎镇城市化向西推进，借势太湖旅游度假区的发展，必将带动胥口镇第三产业的发展。吴中西部三镇比较?夹在旅游度假区和古镇景区（太湖、木渎）之间的工业乡镇木渎项目用地湖旅游度假区区域现状——区域环境?用地区位分析太项目用地位于规划中的胥口新镇中，在整个胥口镇规划城镇/村镇用地的核心位置。农业区城镇/村镇用地已划入太湖旅游度假区区域规划——土地利用规划太湖木渎?用地区位分析地块位于胥口镇东大街以东，孙武路以南，距离镇中心300米。地块距离太湖旅游度假区2公里，5分钟车程，距离较近。地块距离木渎镇中心3.5公里，10分钟车程。地块距离苏州新区中心13公里，25分钟车程。于胥口镇中心于太湖度假区于木渎于新区区域现状——市区交通?用地区位分析太湖直线距离公里1.7园区（亿城·新天地）30公里，30分钟车程（过路费15元）苏州中心商圈(观前街)距离13.8公里里公8.71离距胥口（地块）西山互通15元/次绕城高速对加速城际人群往来意义重大；对改善市区交通条件效用不大。区域现状——交通?用地区位分析传统工业乡镇：乡镇风貌、印象不佳未来发展潜力：城际高速出口、城市扩张前沿、区域生长核项目用地位于传统的工业乡镇，整体区位价值不高。木渎、太湖两大旅游景区断点，可借用的旅游资源和自然资源丰富。藏书、浦庄镇部分并入胥口，木渎城市化向西拓展预示着胥口未来巨大的发展潜力。用地所在胥口镇为苏州绕城西南部出口之一，交通便利，可通过绕城快速到达沪宁高速及苏嘉杭高速，直通上海、江浙两省核心城市。用地位于规划中的胥口新镇，地处未来胥口镇核心位置。?????用地区位价值分析?用地区位分析石湖板块项目地块太湖板块木渎板块金鸡湖板块苏州主要别墅板块别墅板块“夹层”以太湖、旅游度假为主要诉求点的独栋别墅为主（第二居所）以山景为主要诉求的经济型联排别墅以湖景为主要诉求点的别墅区以石湖景观为主要诉求的新兴别墅板块用地板块归属——主要别墅板块?用地板块归属胥香园推广语分析·太湖尼盛西城太湖之上的西班牙小镇植入西班牙热情奔放的活力承载太湖的博大宽广气度离太湖最近的阳房产品风格化特征不明显典型的概念包装无实质性资源支撑产品风格上与太湖沿线楼盘的现代中式风格类似，但实质上也并无太湖资源支撑。用地板块归属——同区域楼盘推广语分析?用地板块归属处于木渎与太湖两个别墅板块之间尽管并无太多实质资源支撑，但都在借用太湖概念融入太湖板块，主动寻求支撑项目位置同区域楼盘板块归属用地板块归属——板块划定?用地板块归属四幅地块相对分散，1#2#相邻，3#4#地块相邻。地势相对平坦，高差不超过1.5米。地块内部可利用植被稀少，景观利用价值一般。4#地块南侧河道水质非常差，河道两侧植被丰富。目前河道治理、地块周边道路的修建为项目启动奠定了良好的基础。?????内部环境分析?用地环境分析乡镇风貌环境一般用地周边现状?用地环境分析米561米50胥江河坝标高4米，与地块具有1.5高差，江宽45米，1#地块西侧多层建筑可看到江，东北侧几乎看不到江。用地周边现状——胥江?用地环境分析东大街南北向次干道，往南通向胥江、胥江中学。用地周边现状?用地环境分析孙武路旅游专线主干道，连接太湖、木渎两大旅游景区。用地周边现状?用地环境分析市区公交508路?镇夏—西山—胥口—木渎光福石公山———镇夏长江路灵岩山———木渎林屋洞狮山路———滨河路渔洋公园——苏州汽车南站—胥口何山桥——灵岩山金门路——吴中区人民医院木渎—人民路——地块周边5条公交线路，以区域乡镇公交为主，可通往苏州市区、新区、木渎、吴中、西山等地，交通出行便利。途经：吴中南站途经：吴中汽车站途经：火车站途经：马舍村—东山大道—吴中技工学校—灵山路—胥口中心小学—孙武路—繁荣村途经：木渎人民医院--环太湖路--西山大桥--石公山58路63路69路(原91路)691路用地周边配套——交通?用地环境分析周边配套齐全整体档次较低用地周边配套?用地环境分析开发商争取自行建造地用目项来未江胥园公江胥新镇景观带紧邻镇政府的商业居住用地，区位优势明显。规划中的景观资源较好，胥江公园的利用具有一定灵活性。＃1地用目项＃2＃4政府新镇地＃3用目项苏地2007-B-52号地块，占地28366.2平米，用地性质商业办公，容积率小于1.76，楼面地价767元/平米，由苏州胥口市镇开发建设有限公司取得。用地周边规划?用地环境远期好于现状，对镇政府建设、河道治理和胥江航道调整的依赖性较大，胥江公园的自主建设对居住用地提升具有积极作用。用地分散，大面积的商住相对分离。地势平坦，现有可利用的景观资源匮乏。交通便利，配套齐全，为项目发展商业提供了基本条件。规划中的景观道路丰富了项目景观素材，但河道的治理和景观带的营造需要一定时间，胥江公园建设对居住用地影响较大。项目地块的整体价值随着新镇政府的建设逐步提升，对镇政府的建设具有较大依赖性。?????用地环境价值分析?用地环境分析多层(洋房)36米的限高，首先排除高层。非别墅用地，难以通过审批。谁是主角？低层（联排）小高层高层住宅独栋别墅≤≤≥占地面积‖60371㎡容积率‖1.1建筑面积‖66408㎡建筑密度‖25%绿地率‖37%从指标出发?用地指标分析的容积率下的产品如何体现品质？1.1容积率=1.1，产品形态可能1：联排+洋房可能2：联排+小高容积率＜1.1，产品形态可能3：纯联排算大帐，先从经济角度入手在前期的定位探讨中，已经形成不做低附加值普通多层产品的共识，鉴于项目的规模局限，在1#用地中将以两种产品组合为主，并便于不同物业形态组合下的经济效益估算。1.1容积率下的产品形态测算方法按照《房地产开发项目经济评价方法》中的方法和成果开展测算销售收入，按照当地的房地产市场价格及定位中的项目产品设想预计测算中的规费标准，参照房地产行业常规的规费标准计算测算方法依据9估算说明此次测算各种方案的面积分配以前期提报数据为标准联排别墅设定为带地下室的高品质产品，建安成本略有拔高花园洋房设定为高品质多层，与市场上其它多层相区分车位假设为盈亏平衡，未列入此次测算产品的一些说明9估算说明项目数量单位90.5亩60371平方米容积率1.1楼面地价2200元/平方米总建筑面积66408平方米住宅66408平方米联排别墅12048平方米花园洋房54360平方米小高层0平方米非住宅0平方米由于紧邻的2号地块为纯商业用地，在定位规划时已考虑将1号地块的配套纳入2号地块。因此非住宅类的社区商业配套和物业配套不列入此次测算占地面积技术经济指标花园洋房+联排项目数量单位亩平方米容积率楼面地价元平方米总建筑面积平方米住宅平方米联排别墅平方米花园洋房平方米小高层平方米非住宅平方米由于紧邻的号地块为纯商业用地，在定位规划时已考虑将号地块的配套纳入号地块。因此非住宅类的社区商业配套和物业配套不列入此次测算占地面积技术经济指标90.5603711.12200/6640