杭州同策全公司当前员工团队近350名，是浙江规模最大，团队最齐全的全程营销公司。面对艰难的面对艰难的20112011，同策迎难而上，每一次开盘全力以赴，同策迎难而上，每一次开盘全力以赴！截止目前浙江同策销售额已经突破！截止目前浙江同策销售额已经突破4545亿！亿！上饶·中航城开盘盛况3月26日推出住宅227套，开盘当天去化100%。亿丰·蔚蓝郡开盘盛况自4月9日首度面市以来，先后3次开盘，3度热销，共约272套房源，去化率92%。金地·自在城（杭州）开盘盛况2011年5月7日太太的洋房推出130套房源。首开大捷劲销70%。保利江语海开盘盛况5月8日推出5号楼小户型房源128套，当日去化超80%。银亿·海悦庭开盘盛况5月18日推出1-6号楼共计住宅423套，开盘当天去化95%。保利湾天地开盘盛况保利湾天地已于5月29日开盘首次推出5#楼，共计382套房源，当日去化近90%。本周末，金地·自在城（绍兴）、象山海御、保利·江与海、亿丰·蔚蓝郡——四盘联动！共计推出：649套。66月，决战月，决战4545亿！同策必胜！亿！同策必胜！我们服务保利、金地、中华、中航、银亿、莱蒙、中天、上置、升华等国内一流地产开发集团。杭州同策累积积累成熟置业客户8万余名，其中临平区域客户量达2万余名。目前同策在临平服务项目已有4个：野风珑园、和合财富中心、星浩资本地铁上盖物业、莱茵达城北项目拥有丰富的市场客户资源，已在当地组建了庞大的专业服务团队。通过前期5个月服务，双方在市场、项目、客户等具体工作上进行了多次深入的沟通，对本项目的认识、客户的分析与区域市场、产品定位基本取得了一致，双方磨合渐入佳境。现对整盘营销推广思路做此提报，以期对后期工作进行前瞻性指导，预祝本项目圆满成功！昊嘉置业临平西泠啤酒厂地块营销策划报告目录项项目定位回目定位回顾顾及及营销营销核心核心问题问题界定界定项项目整体目整体营销营销策策划划方案方案团队团队及及资资源源项目价值体系回顾：90方产品为首次置业型产品，占30%；125方挑空户型占70%以上，是区隔市场的最大亮点性产品，可以在形象上代表本项目。核心价值关键词：靠山·挑空设计·125变180·类空中别墅户型客群定位回顾：深藏不露的“临平人”物物理标签理标签：：私私营业营业主主、、企事企事业业单单位位精神标签精神标签：：骨子里张扬骨子里张扬，，高管高管、公务员，、公务员，非非最最顶级顶级置业置业群群。。但但深深藏藏于内，于内，不愿显露不愿显露深藏不露，大隐于市，有着大宅的私心项目定位回顾：靠山·别墅式挑空项目定位深藏不露，临平人项目客户定位定位界定门庭的大宅品牌定位项目品牌形象回顾：案名：藏山公馆广告语：山分天下·藏一家营销核心问题导入：作为体量在10万方以下的绝对老城中的楼盘来说，享受板块带来的成长溢价要弱得多。面临营销核心问题明确：11月首次开盘，一年去化周期的目标，需在最短的时间内，制客群是谁？定合理推售策略，启动营销蓄客如何推售？工作，确保业绩飘红，创造高额如何蓄客？溢价、最终实现利润最大化目录项项目定位回目定位回顾顾及及营销营销核心核心问题问题界定界定项项目整体目整体营销营销策策划划方案方案区区域市域市场场环环境及典型境及典型项项目分析目分析客群界定客群界定推售策略推售策略推广策略推广策略团队团队及及资资源源区临域市平市场场认格局认识知临平市场格局分析根据临平的房产市场划分格局，参考项目区位特征，报告将重点根据市场产品表现状况可以将临平分析临平北、老城区及新城概念板块三大次级区域。市场分为几大板块：?临临平北板平北板块块，位于临平山北面，钱钱江江开开同老城区以星光街为界；发区发区余杭余杭开开?老城老城区区板板块块，星光街以南，人民临临平北平北发区发区大道以北的老城区；板板块块?新城新城概概念板念板块块，人民大道以北。老城老城区区本临平（新城以世纪大道为界，但房地产案山板块中多以人民大道或北侧藕花洲大街为划分依据）新城新城概概念板念板星星桥桥街街注：余杭开发区由于目前在售楼盘较少，开发空间有限且多位块块于西侧接近临平北，故此报告中该板块讨论并入临平北板块；道道钱江开发区及星桥街道项目均价较低，客群同临平城区差距较大，对本案借鉴意义有限。故不讨论。临平市场格局分析临平住宅开发主要集中在临平北与新城概念板块，老城区项目较少，在售项目均为尾盘，而且整体定位较低，价格不高，去化很慢。临平北板块项目项目物业类型总建面（万平米）开发商金都夏宫联排、双拼别墅60金都房产临临平北平北东厦东港花苑多层、小高层33美孚房地产赞成香颂小高层、高层13赞成房产板板块块地绿城蓝庭花园洋房、小高层25绿城房产洼和郡和郡金帝海金都夏金都夏宫宫东东港花苑港花苑金帝海铂铂金帝海铂小高层35金帝房产赞赞成香成香颂颂绿绿城城蓝蓝庭庭老城老城区区和郡高层4.8华立房产理想家理想家园园理想家园多老城层，小高区项层，高目层12理想四维地产迎迎宾宾花苑花苑迎宾花苑多层1.4新世纪房产华鼎·君临天下城高层26华鼎房地产华华鼎君鼎君临临天下城天下城东海水景城高层、小高层50东海房产玉玉园园价新城新城概概念念绿城玉园新城概高层念板块项目31绿城房产水景城水景城高海海澜澜半半岛岛康城国际高层60理想四维桂花星城桂花星城板板块块康城康城国国际际海澜半岛小高层、高层、排屋8.8余杭新城房产桂花星城高层9美好凯信房产临平市场格局分析?老城区售价低于新城概念板块，处于城市价格低谷，板块一手房售价在1-1.3万元/平方米，二手房价格在1-1.2万元/平方米报价9000元/㎡公寓12000元/㎡公寓9000元/公寓8700元/别墅23000元/㎡㎡㎡和郡和郡金都夏金都夏宫宫东东港花苑港花苑金帝海金帝海铂铂公寓13000元/㎡赞赞成香成香颂颂绿绿城城蓝蓝庭庭理想家理想家园园二手房1-1.2万元洋房13000元/㎡迎迎宾宾花苑花苑/㎡公寓10000元/㎡华华鼎君鼎君临临天下城天下城公寓15000元/㎡公寓精装22000元/㎡玉玉园园酒店式公寓18000水景城公寓10000元/㎡水景城海海澜澜半半岛岛元/㎡桂花星城桂花星城康城康城国国际际公寓12500元/㎡公寓15000元/㎡在售项目推售情况老城区项目后期无新推量，本项目稀缺性凸显2008年2009年2010年2011年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度君临天下城27万平米/r=2.43/高层海澜半岛8.8万平米/r=2.0/高层、小高层、排屋金帝海珀35万平米/r=2.5/高层理想家园10万平米/r=1.9/多层、小高层、高层康城国际57万平米/r=2.7/高层桂花星城9万平米/r=2.8/高层东海水景城50万平米/r=2.4/多层、高层、小高层绿城玉园31万平米/r=3.1/高层绿城蓝庭70万平米/r=0.95/多层、小高层、高层、排屋赞成香颂10万平米/r=2.4/小高层、高层金都夏宫60万平米/r=1.6/排屋、别墅、高层东港花苑33万平米/r=1.6/排屋、别墅、高层在售项目存量?临平在售住宅项目未售体量+存量，共计约303万方，其中别墅6.2万方，未来市场供应量十分巨大项目物业类型总建面（万平米）已推量存量未推量其中排屋未推量金都夏宫联排、双拼别墅602.950.257.053.5东厦东港花苑多层、小高层333.82.529.2——赞成香颂小高层、高层100.850.19.15——绿城蓝庭花园洋房、小高层7027.31.942.7——金帝海铂小高层350035——理想家园多层，小高层，高层109.724.50——华鼎·君临天下城高层2712.162.314.84——东海水景城高层、小高层5022.511.327.49——绿城玉园高层317.54.923.5——康城国际高层6015.651.344.35——海澜半岛小高层、高层、排屋8.88.810——东田·擎天半岛高层、排屋36——————2.7合计————111.2420283.286.2未来供应——土地层面约拟建400万平米临平北127448501748133钱江经济开发区4225702422239.2临平老城北2120104256118.8临平市中心10214415557298.1临平城南CBD4157565417486.1星桥板块5275383566944.7合计3917380193968219.9小结：?从统计来看，临平整体未来3—5年约有700万方的推量，与我们项目存在直接竞争的区域为城北、城中心、城南CBD，区域内楼盘存量和土地层面的存量达到240万方左右。?目前出让地块的容积率在2.0—2.5之间，未来区域产品的将基本为单一的高层、小高层公寓类型。临平区域市场供求及量价趋势近年临平房地产量价走势?整体临平市场成交量随大市场的影响，起起落落；?价格走势整体成稳步上升状态，但是价格起伏不大，甚至到了2010年的年底，有下降的趋势。2010年1、2、3月临平市场走势平稳，价格稳步上升。4月成交量放大，达到12.4万方；同时调控政策出台，直接对市场造成影响，5、6月成交急速下滑。5月仅成交5651平方米。7.8月政策影响减小，成交缓慢回升。直到9月，临平销售面积62040平方米。随后10、11月份，逐步趋于回落，直到12月又有一个提升，临平成交面积68055平方米，成交均价10314元/平方米。2011年前4个月临平房地产量价走势2011年1-3月临平房地产量价走势11月月2626日日““国国八八条条””出台出台?2011年1月，持续2010年年末的增长势头，成交继续走高，1月26日，调控政策国八条出台，加上正逢2月过年期间，成交淡