济南市历城区招待所项目市场研究及策划顾问服务投标文件僅呈：山东宏海臵业有限公司年月20119DTZ戴德梁行策略发展顾问部PRIVATE&CONFIDENTIALwww.dtz.com目錄1.DTZ对项目的理解2.本次服务工作思路及内容3.戴德梁行公司介绍4.DTZ团队成员5.策略发展顾问部近期相关案例介绍1.DTZ对项目的理解?项目概况?红楼商圈发展重新定位?济南各物业整体市场分析?针对各阶段重点解决问题?专题案例分析?本项目可借鉴点?济南市历城区招待所项目位于历城区花园路以南，洪楼西路以东，洪楼南路以西，历城区卫生局北院墙、山大北路63号楼、历城区外贸公司宿舍1号楼、洪楼西路88号院历城建委宿舍以北。二环东路A地块主要指标可规划用地面积5.91公顷地上容积率≤5.5地下容积率≤2.8建筑密度≤40%绿化率≥20%Page3数码港百脑汇洪楼广场大润发本项目省人大省政协开发区建委省政府山大路IT产业带项目开发意向：业综合体物业。我行服务策略：本次服务，我行将以华北区总部北京公司团队为项目主操团队，为本项目提供相关市场研究及项目定位工作。服务内容将按照贵方要求分为三个阶段，我行也将在整个顾问服务过程中与贵方及贵方选定的设计方保持紧密的沟通合作关系。项目概况集商业、公寓、酒店及写字楼物业于一体的大型商项目概况1.DTZ对项目的理解?项目概况?红楼商圈发展重新定位?济南各物业整体市场分析?针对各阶段重点解决问题?专题案例分析?本项目可借鉴点Page4城市结构及城市经济发展驱动力济南城市空间发展战略图从济南整体城市结构看，本项目位于城市主城区，商业市场环境相对成熟本项目?济南城市从空间结构上讲，是东西长、南北短。由于受南部山区和北部河流的阻隔和限制，一直是东西发展。东建?本项目位于城市东西向的中心轴上，市场环境和周边配套中优设施都相对成熟和完善，同时，靠近东部高新技术产业开发区，随着产业聚集效应显现，周边居住氛围增强，对住宅和商业需求强劲。西建资料来源：《济南市城市总体规划（2005年-2020年）》济南城市功能定位发展战略产业功能定位高新技术、高端制造业、战略性新兴产业和现代东建产业聚集效应将带动商务需求，周边居住项目较为服务业发达，住宅和商业需求强劲西建商务金融、商业会展、文化创意和旅游休闲业南控生态和观光旅游北跨重化工业基地由于本项目位于主城区东部，具有一定的区位优势信息服务、金融商务、文化旅游和现代商贸，优，然而距离市中心较远，核心商圈对其的辐射效力中优先打造总部经济较弱Page5城市商圈特征及业态分布从城市主要商圈分布看，本项目所在商圈的传统业态难以和泉城核心商圈抗衡，新型的主题商业成为济南市商圈分布图市场机会点?济南商业分布呈现一核多心发展趋势，其中传统商业核心泉城路商圈云集了济南市众多商家名店，商业和商务环境成熟，形成了一个在济南市具有领导地位的核心商圈。天桥北园商圈?本项目所在的花园洪楼商圈以百货和超市为主，商业形式比较单一，偏离核心中心区，商业辐射力较弱。经四路花园洪楼商圈商圈?因此，传统的商业业态难以跟城市核心商圈竞争，发展具大观园泉城路有特色的、主题性的商业将成为市场机会点。商圈商圈本案商圈商圈定位商业业态百货/购物中心/泉城路老城商圈，核心市级商圈英雄山商业街/超市路商圈百货/购物中心/英雄山路英雄山商贸区，崛起的商圈商业街/超市经四路传统商圈、新兴商业区百货/超市百货/购物中心/大观园老城商圈，西部商业中心商业街目前商业形式单一，辐射影响力小，未来市场空间花园洪楼东部商业中心百货/超市大天桥北园商贸片区，专业市场聚集地百货/超市Page6区域发展现状从洪楼商圈发展看，缺乏主力商业引导，发展复合型主题商业引领城市东部中心?在城市复合功能区的布局中，往往以大型零售和商务办公为中心，周边交错分布其他城市服务功能。?本项目位于洪楼商圈，属于济南东部中心区域，周边配套服务功能基本完善，拥有IT产业和文化教育资源，大片区的居住社区，使得洪楼商圈日趋成熟，市场支撑力度强劲。?然而，区域内各功能业态分布零散且规模较小，相比较于核心商圈的商业氛围，本项目所在区域缺乏大型主力商业引导。?基于区域条件，本项目可打造复合型主题商业引领东部城区，扩大本项目在济南的辐射影响力。山东大学省图书馆天主山东大学教堂洪楼贵和广场大润发省图本项目书馆历城区政府百脑汇大润发数码港百脑汇山东大学Page71.DTZ对项目的理解?项目概况?红楼商圈发展重新定位?济南各物业整体市场分析?针对各阶段重点解决问题?专题案例分析?本项目可借鉴点Page8—济南各物业整体市场分析?商业物业市场?写字楼物业市场?酒店物业市场?公寓物业市场Page9济南商业总体市场研究分布特征商圈分布特征济南市商圈分布图以泉城路商圈为核心，众多商圈构成了济南市主次分明的城市商业结构，洪楼商圈为城市副商圈。?济南市传统商业核心泉城路商圈，这一商圈云集了济南市众多商家名店，形成了一个在济南市具有领导地位的核心商圈，是市级商业中心。天桥北园商圈?济南市还有两个市级商业副中心经二路（西市场）商圈、和花园路洪楼商圈。除了上述三个主要的商圈外，济南市还有经四路商圈、北园路商圈、泺口商圈、英雄山商圈经四路花园洪楼商圈等多个区域性中小型商圈。本项目所处的花园路洪楼商圈商圈即为城市东部的商业副商圈。大观园泉城路商圈商圈本案商圈商圈规模商圈定位泉城路商圈340,400老城商圈，核心商圈英雄山花园洪楼149,000东部商业中心路商圈经二路大观园133,000老城商圈，西部商业中心英雄山路315,300英雄山商贸区，崛起的商圈经四路216,000传统商圈、新兴商业区天桥北园139,000商贸片区，专业市场聚集地总计129.3万各商圈优质零售物业注：以上统计均为建筑面积，单位：平方米；资料来源：DTZConsultingPage10济南商业总体市场研究供应特征不同商圈的开发类型商圈供应特征天桥北本项目所在花园路洪楼商圈以百货、超市传统商业为园/百货、超主要商业形式经四路/市百货、?济南商业整体以百货为主，其中泉城路商圈百货业约商业街大观园占据50%。花园洪楼商圈百货业约占据36%，相比传花园路//百货泉城路/百货、统经二路等商圈比重较低。经二路仅有百货商场一类百货超市商业供应，商业类型及商业形式过于传统，其他形式英雄山商业相对缺乏。路/各类商业?花园路洪楼、经二路、天桥北园及大观园商圈主要以百货及超市为主，如银座、大润发超市等单体项目规模大，商业形式单一。各商圈商业供应特征?本项目所在的花园洪楼商圈以百货和超市为主，商业百货购物中心商业街超市300,000形式比较单一，偏离核心中心区，商业辐射力较弱。250,000?因此，传统的商业业态难以跟城市核心商圈竞争，发200,000展具有特色的、主题性的商业将成为市场机会点。150,000100,00050,0000泉城路花园路经二路英雄山路大观园天桥北园注：以上统计均为建筑面积，单位：平方米；资料来源：DTZConsultingPage11济南商业总体市场研究消费者特征商圈消费者特征本项目若打造商业物业，需有特色的商业主题和主力消费客群，打造目的型商业消费主题。?从不同商圈的客户来源来看，泉城路、花园洪楼及大观园的商业消费群体辐射面更大，消费年龄段相对更广，消费也主要以时尚消费以及精品消费为主题。?项目位于东部花园洪楼商圈，受泉城路商业主中心影响，洪楼商圈主要辐射城市东部消费群体，目标客户群仍以区域辐射范围为主内的中高端以及中端收入阶层为主。本项目若打造商业物业，需有特色的商业主题和主力消费客群，打造目的型商业消费主题，扩大消费客群。人流特征商圈典型项目商业主题目标客群消费特点中高收入中等收入时尚人士青年学生传统大众泉城地下购物广场时尚\购物济南市有购买力、反季节清仓√×√××泉城路重视生活品质的时段打折、特贵和购物中心时尚\品质\生活√×√√√中高收入阶层卖活动银座海蔚广场购物\休闲\娱乐区域辐射范围内应季打折√√√√×重视产品性价比花园路时段打折、会大润发超市历城店日常生活购物的中高及中等收√√×√√员活动入阶层时尚\购物\休闲\娱特卖活动、会万达购物广场济南市时尚的、√×√××经二路、大乐\餐饮员活动追求品牌的中高观园华联商厦购物\日常消费收入阶层反季节清仓×√×√√特卖活动、季银座八一店购物\日常消费区域辐射范围内√√××√重视产品性价比节打折英雄山路的中高及中等收区间消费、无银座奥特莱斯购物\餐饮√√××√入阶层固定折扣银座购物广场北园大特卖活动、季购物\日常消费√√××√街店区域客户为主，节打折天桥北园满足日常消费、特卖活动、会缤纷五洲购物\餐饮\娱乐生活、购物需求√√××√员活动Page12济南商业总体市场研究总结供应及分布特征潜在客户泉城路商圈为核心商圈，本项目所在商圈（花园路洪楼以区域及区域辐射范围内中高端、中端收入阶层为主商圈）仍为城市副商圈?以泉城路商圈为核心，众多商圈共同构成了济南市主次?分明的城市商业结构；泉城路、花园洪楼及大观园的商业消费群体辐射面大，消费年龄段相对更广，消费也主要以时尚消费以及精品?本项目所在花园洪楼商圈以百货及超市为主，商业形式消费为主题。比较单一。?项目位于东部花园洪楼商圈，受泉城路商业主中心影响，洪楼商圈主要辐射城市东部消费群体，目标客户群仍以区域辐射范围为主内的中高端以及中端收入阶层为主。本项目若打造商业物业，需有特色的商业主题和主力消费客群，打造目的型商业消费主题。?众多商圈构成了济南市主次分明的城市商业结构，洪楼商圈为城市副商圈。?区域商业供应以百货及超市为主，商业形式比较单一。?本项目所在区域处于东部花园路洪楼商圈，客户仍以区