著名红学泰斗周汝昌先生曾赋诗《盛概》一首，盛赞昔日繁华的天津：腰缠十万鹤翔游，　　三月莺花眼尽收。　　锦绣沽河霞沁彩，　　繁华何必下扬州。1重现繁华重现繁华共赢天下共赢天下——天津湾B3住宅营销报告——2006年06月08日项产报报住客住销目品宅群宅售及解告告形深营团企读象度销队架架业及定分方建理建位析案设构构解议3项目及企业理解项目及企业理解项目基本情况项目及企业理解战略意义4项目基本情况项目基本情况住宅营销报告地理位置地理位置地理位置地理位置?项目企业理解城市中心区?住宅形象定位?客群深度分析?产品解读建议?住宅营销方案?销售团队建设河西河西区区■项目位于河西区，是天津目前发展较快的一个城区。■项目地块北临新围堤道，南至大沽城市中环线本案南路，西临南北大街，东至海河。5项目基本情况项目基本情况住宅营销报告经济技术指标经济技术指标经济技术指标经济技术指标?项目企业理解?住宅形象定位?客群深度分析?产品解读建议?住宅营销方案?总占地面积：24.83公顷(B、C、D、E地块）?销售团队建设?总建筑面积：79万M2?住宅面积：28万M2?公建面积：51万M2（包括公寓等产品）?容积率：3.26项目基本情况项目基本情况住宅营销报告经济技术指标经济技术指标经济技术指标经济技术指标?项目企业理解?住宅形象定位?客群深度分析?产品解读建议?住宅营销方案?销售团队建设地块名称用途占地（万平方米）总建筑面积（平方米）容积率A公建5.521130002.05住宅5.631670053.0B公建(公寓)2.25858003.8住宅4.051198303.0C公建3.851659704.3D公建5.592413954.3E公建3.46100000.3＊其中B地块住宅部分面积有可能调整为10-12万平方米，对应减少面积增加到公寓部分7项目基本情况项目基本情况住宅营销报告功能分区功能分区功能分区功能分区?项目企业理解?住宅形象定位?客群深度分析?产品解读建议?住宅营销方案?销售团队建设?A区：城市服务区－－大规模商业完善城市区域机能?B区：休闲体验区－－多种业态的融合提供国际化的休闲生活新方式?C区：国际生活区－－国际化、高档次的住宅和商业进一步提升区域价值?D区：品质商务区－－通过国际规格的商务建筑形成天津休闲经济的中心区域?E区：运动体验区－－通过对海河水上运动世界的开民形成天津独特的城市水上运动公园8项目基本情况项目基本情况住宅营销报告工程进度工程进度工程进度工程进度?项目企业理解?住宅形象定位A地块（写字楼、商业）?客群深度分析工程进度：正在施工，目前整体已经封顶?产品解读建议销售进度：写字楼客户积累，商业招商。?住宅营销方案商业部分已经签约“易买得”作为主力店?销售团队建设B3地块（住宅和底商）工程进度：场地平整，未开工B3地块图片9项目基本情况项目基本情况住宅营销报告B3B3B3B3地块规划地块规划地块规划地块规划?项目企业理解?住宅形象定位?客群深度分析??住宅住宅总总建筑面建筑面积积：：1515万平方米万平方米?产品解读建议B区??楼栋数楼栋数：：88?住宅营销方案B区住??层数：33?销售团队建设住层数：33宅宅??平均平均户户型面型面积积：：125125平米平米//户户基基??一居室面一居室面积积：：6060－－7070平方米平方米本本??二居室面二居室面积积：：9090－－110110平方米平方米情情??三居室面三居室面积积：：120120－－130130平方米平方米况况??四居室面四居室面积积：：160160平方米左右平方米左右??主力主力户户型：二居、三居，占型：二居、三居，占户户型型总总量的量的7070％％10项目及企业理解项目及企业理解住宅营销报告开发团队开发团队开发团队开发团队?项目企业理解?住宅形象定位?客群深度分析天鸿宝业——脚踏实地，心怀高远?产品解读建议?住宅营销方案天鸿宝业是北京最大的国有房地开发公?销售团队建设司首开集团的子公司，国内为数不多的房地产上市公司，从成立至今开开发过观澜国际花园等诸多物业，有着丰富的开发经验。天津湾项目是天鸿全国战略布局重要组成，承担天鸿宝业在天津的市场打响首场漂亮战役的重任，也在奠定公司在津高端企业品牌形象和长期发展的基础。11项目及企业理解项目及企业理解住宅营销报告开发团队开发团队开发团队开发团队?项目企业理解?住宅形象定位?客群深度分析天房发展——城市运营，规模制胜?产品解读建议?住宅营销方案?销售团队建设?积极参与天津市城市建设?城市改造主流引领者，以规模运营城市生活?充足的土地储备便于长期发展?25年开发经营，国内为数不多的房地产上市公司?以主流产品进入主流开发商，打造扩张平台?战略导向支持12项目及企业理解项目及企业理解住宅营销报告项目理解项目理解项目理解项目理解?项目企业理解?住宅形象定位优越位置·综合体·海河改造·城市价值?客群深度分析?产品解读建议?项目位于城市中心区边缘，周边拥有良好的交通条件，并坐拥海河天然景观，地?住宅营销方案?销售团队建设理位置较佳。?项目自身为一个集商业、商务、酒店、居住和运动休闲于一身的综合体项目。内部各区域之间呈现优势互补的功能特性，满足了多方面的需求，形成了独特的优势。?100万平方米的建筑体量以及海河改造第六大节点的定位，直接的提升了项目标志性建筑的特征。?B地块的住宅部分，将为整体项目带来足够的关注度和人气，同时也将藉由项目整体形象与功能，成为天津现阶段住宅市场内的一个亮点。13战略战略意义意义住宅营销报告项目的品牌战略意义(1)－“品牌联合”的战术起点?项目企业理解?住宅形象定位?客群深度分析天房发展城市运营的力作?产品解读建议天鸿宝业在天津的首次亮相?住宅营销方案天津湾项目?销售团队建设打造高端项目高端市场形象确立了主流开发商地位保持天房发展持续影响力完成战略性全方位的多点布局打造有效的战略发展平台树立了品牌形象足够的资源整合能力拥有市场影响力培养集团核心品牌客户群天津湾项目是天鸿宝业和天房发展完善城市运营体系—高端产品线的第一场战役。14战略战略意义意义住宅营销报告项目的品牌战略意义(2)－“品牌人群”的高端占位?项目企业理解?住宅形象定位?客群深度分析?产品解读建议品牌迸发?住宅营销方案品牌深入布局?销售团队建设项目品牌成为一种生活方式的代言项目追随者品牌人群的引入15项目及企业理解关键词：上市公司/战略布局/品牌联合城市价值/市场关注度/海河改造高起点/高占位/品牌影响力完善品牌线和客户线/品牌追随16住宅形象定位住宅形象定位对天津湾的解读住宅形象定位17对天津湾的解对天津湾的解读读住宅营销报告?项目企业理解?住宅形象定位天津湾可以成为海河改造的代表?客群深度分析?产品解读建议?住宅营销方案?销售团队建设“先行天下者，锐以慑世”，天津湾必水上运动商休闲娱乐业须成为海河改造的排头兵，才能占据先天津湾发优势。酒店住宅作为一个多功能综合体，天津湾具备成滨河公园办为“领袖”的条件和气质。公商业街18对天津湾的解对天津湾的解读读住宅营销报告?项目企业理解海河的改造是天津城市复兴的象征?住宅形象定位?客群深度分析?产品解读建议?住宅营销方案天津市在03年确定了将海河打造成世界?销售团队建设名河的目标，并划分六大不同功能节点：?南开区的古文化街海河楼商贸区?河北区的大悲院商贸区?红桥区的运河文化商贸区天津?河西区的水上运动世界湾?和平区的和平广场中心商业区?河东区的南站金融商务区19对天津湾的解对天津湾的解读读住宅营销报告?项目企业理解?住宅形象定位天津城市的复兴同时带来了文化的复兴和城市的回归?客群深度分析?产品解读建议?住宅营销方案?销售团队建设天津作为中国曾经最繁华的国际大都市，有着深厚的历史底蕴和文化积累，随着城市的复兴，除了经济上的迅猛增长之外，本地文化也会随着经济的增长而重新兴旺起来，同时最为最具有文化代表意义的海河和城市中心区域，将成为人们最向往的居住地和娱乐消费场地。20对天津湾的解对天津湾的解读读住宅营销报告?项目企业理解最终我们发现：?住宅形象定位?客群深度分析?产品解读建议天津湾是可以成为文化复兴和城市回归的载体?住宅营销方案?销售团队建设品牌进而我们可以确立项目形象建设之路项目的品牌由此建立逐渐完成企业的品牌建立和完善21对天津湾的解对天津湾的解读读住宅营销报告?项目企业理解?住宅形象定位天津湾项目定位诠释?客群深度分析?产品解读建议?住宅营销方案?销售团队建设?未来的天津湾－－将是天津走向国际化的城市代表－－城市名片！?天津湾的进程将是天津国际化的进程！22对天津湾的解对天津湾的解读读住宅营销报告案案案案例例例例?项目企业理解瑞安地产之新天地?住宅形象定位?客群深度分析?创造性地实现了东西方文化的对接、历史与现代的对接、传统与时尚的对接、文化与?产品解读建议商业的对接，使新天地成为一个既国际又民族（上海）的多元文化综合体，并且成为地产?住宅营销方案界的经典项目。?销售团队建设?是真正意义上的文化复兴和城市改造的代表作。?良好的市场影响力为公司后期开发住宅和办公奠定了市场基础。?瑞安地产成为旧城改造专家，企业品牌价值实现了跳跃性增长，广受各地政府的邀请。23住宅形象定位住宅形象定位住宅营销报告?项目企业理解定位定位定位定位原则原则原则原则?住宅形象定位?客群深度分析?产品解读建议?住宅营销方案?销售团队建设?住宅形象与天津湾的整体形象定位相匹配；?住宅形象能够体现项目整体的文化内涵和品质；?住宅形象要具有国际和民族双重气质；24住宅形象定位住宅形象定位住宅营销报告定位定位定位定位依据依据依据依据?项目企业理解?住宅形象定位?客群深