此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！商战无序，策划先行内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！浐灞生态508项目全程执行手册上海策源西安公司项目筹备篇销售中心设计、施工篇全程执行手册样板展示篇总目录整合推广执行篇销售执行篇STEP1项目筹备篇项目一期重要时间节点2010-12-0612-2512-312011-02-28一期施工工期确定规划方案总平图四证到位代理合同签订一、代理合同签订时间：2010年12月6日之前要点：以2011年4月份项目展开认购为节点，通过时间进行推导，项目各项工作已逐步进入细化节点，各项工作已需要深入展开，为了能够为项目更好的服务，在近期内双方可签订销售代理合同二、双方工作流程的确立时间：2010年12月9日之前要点：为了能够更为高效的工作，推进项目进展。需确定工作流程，如：具体工作对接流程、每周例会时间，各项工作具体负责人员、职务等。三、项目规划方案、总平图时间：2010年12月25日之前要点：目前项目整体规划方案已基本确定方向，现阶段需对细节进行探讨修订，尽早确定规划方案，以便尽快明确项目整体开发节奏及销售周期四、一期施工工期时间：2010年12月31日之前要点：确定整体项目规划后，需明确项目一期的施工工期。预计在2011年1月份项目将展开宣传。届时需明确一期交房日期。五、施工单位招投标时间：2010年12月19日——2011年1月27日要点：资质高、美誉度高的施工单位是高端项目必不可少的一个支持点。资质较高的施工单位，会让客户对于施工周期及质量有较大的信心。尽早确定施工单位在营造项目形象上也有一定帮助。六、四证到位时间：2010年2月28日之前要点：作为项目展开销售最为重要的一点即五证的办理时间，为了确保项目能够在2011年4月份顺利展开认购，证件办理时间显得尤为重要。在2011年2月底之前，四证必须到位，以便迎合2011年3月外展场开放节点。STEP2销售中心设计、施工篇重要时间节点2010-12-102011-02-2402-2503-3104-1504-2405-07软装到位交付使用硬装验收整体交工立面、设备施工完毕硬装开工主体交工销售中心开工七、销售中心施工图时间：2010年12月3日之前要点：销售中心是项目展开营销的第一战场，也是客户对于项目的第一印象，对于品质的直观感受。为确保2011年4月能在现场展开认购，在12月初必须确定施工图，12月中旬销售中心展开施工八、销售中心施工主体施工时间：2010年12月10日————————2011年2月24日主体交付立面施工、设备安装2011年2月24日————————2011年3月31日工程交付要点：目前天气已逐步转凉，尽早展开施工，缩短施工周期，确保整体营销节奏不被打乱。目前已进入冬季，加之考虑到施工期间恰逢春节，因此必须确保施工节奏，保证在2011年2月24日主体施工完毕。3月31日前外立面施工完毕，设备安装到位。九、销售中心装修公司确立时间：2010年12月1日————————2010年12月31日要点：通过各装修公司的装修方案评定，确定装修公司，2010年12月31日前确定装修公司装修公司。装修公司可聘请国内知名品牌（如：蓝马克、业之峰、龙发、东易盛等）十、销售中心装修方案确定时间：2010年12月22日————————2011年1月31日要点：截止2010年12月22日已大致可确定装修公司，对方案进行最终评审，2011年1月31日前确定最终装修施工方案。建议聘请国内外知名设计大师进行室内装修设计（如：梁志天、高文安，陈德坚、黄志达等）十一、销售中心硬装修施工时间：2011年2月25日————————2011年4月15日要点：2011年2月24日，销售中心主体交付。25日硬装与外立面同步施工，施工周期约在50天左右。确保2011年4月15日全部交工。十二、销售中心软装饰施工采购布置时间：2011年2月13日—————2011年4月13日—————2011年4月21日要点：2011年2月13日，考虑装饰方案，开始对销售中心物料进行采购。4月13日起所有销售道具开始进场，4月21日售楼部达到交付使用条件。（未包含去除售楼部装修气味时间）十三、物业公司确定洽谈确定培训进场时间：2010年12月1日—————2011年1月21日—————2011年3月6日要点：高端项目物业公司品牌极为重要，也是项目品质的体现。尽早确立物业公司，在宣传推广上对于项目具有强力支持作用，也是项目的高附加值之一。建议聘请国内外知名物业管理公司为物业顾问（如：仲量联行、戴德梁行、第一太平戴维斯等）十四、销售中心物业服务标准确定方案研讨确定时间：2010年12月28日—————2011年1月21日—————2011年1月31日要点：物业服务可以使客户在项目认知阶段便体会项目品质，服务内容大概涵括：岗位职责、工人员着装标准、工牌穿陪戴标准、工作人员礼仪特点、行为举止要求、工作人员仪容仪表要求、接待客户文明用语、车辆导引程序、门岗及样板房门岗保洁礼仪、有关物业管理服务提问作解答等STEP3样板展示篇重要时间节点2010-12-32011-02-1502-1803-0304-0605-0305-07样板间交付使用硬装开始装修完毕样板间方案确定样板段景样板段开工观确定样板段选址十五、样板展示段选址时间：2010年12月3日确定样板展示段区位要点：样板展示段需充分考虑人流动线、停车场地、与销售中心结合等问题十六、展示样板段景观公司及施工公司招投标方案研讨方案评审确定时间：2010年12月4日————2011年1月4日————2011年1月21日要点：样板展示段的景观设计直接体现了以后小区景观的品质及特性，需充分考虑景观设计与项目整体风格的结合十七、展示样板段设计方案概念方案施工方案确定时间：2011年1月7日————2011年1月21日————2011年2月18日要点：样板展示段施工方案需在2011年2月18日前确定，以便在春节后展开施工十八、展示样板段施工时间：2011年2月15日————2011年4月24日要点：样板展示段于2011年2月15日开始进行基础施工，需在4月24日营销中心交付使用前交工十九、展示样板间装修公司招投标方案评审确定时间：2011年1月4日————2011年1月31日————2011年3月3日要点：装修公司需对户型进行充分了解，2011年3月3日前需确定装修公司。装修公司可聘请国内知名品牌（如：业之峰、龙发、东易日盛等）二十、展示样板间装修方案概念方案施工方案确定时间：2011年2月25日————2011年3月3日————2011年3月18日要点：展示样板间施工方案需在2011年3月18日前确定，至少考虑制作3个高层样板间各户型根据其特点，装修需体现出不同的风格二十一、展示样板间施工主体硬装软装搭建时间：2011年2月13日——2011年3月3日——2011年4月6日——2011年5月3日要点：展示样板间于2011年2月13日开始搭建样板间主体，3月3日开始硬装，2011年5月3日前，样板间整体装修完毕，交付使用效果图、施工图的确定二十二、建筑施工图时间：2010年12月17日前，项目一期施工图确定二十三、效果图时间：2011年1月31日前，项目效果图（鸟瞰/四季/景观/单体）确定二十四、项目整体景观设计公司招投标方案评审确定时间：2010年12月1日—————2010年12月18日————2010年12月31日要点：景观是项目整体风格不可缺少一部分，景观设计与项目整体风格相一致，需体现出项目生态、低密、时尚、现代的特点，并与项目外部环境景观紧密结合，相得益彰。知名度较高的景观设计公司也会拉升项目品质。景观公司推荐：EDSA——城市设计国际领先，国内外著名住宅小区项目比较多，也比较有特色，陈跃中为其中的代表。SWA——主要是作景观规划，生态规划的理念是它比较擅长的。彼得沃克创办，“极简主义”设计风格的鼻祖。SASAKI——佐佐木创办于美国，对城市开放空间的设计有许多名作，08北京奥运公园的方案设计就是其中标的，但后来是清华接手深化。NITA——荷兰的，从栽培花卉起家的，是个集团公司，设计机构也是遍布世界，上海世博绿地的设计公司。二十五、景观总平、施工图时间：2010年12月25日—————2011年1月6日要点：景观总平图作为项目的重要部分，宣传推广中作为项目的重点进行阐述，在宣传出街之前，景观总平图必须确定。销售前准备重要时间节点2011-01-0603-2104-0905-2406-24价格备案完毕销售合同备案完毕预售证外销证办面积预测理完毕完毕销售电话确定二十六、销售电话确定时间：2011年1月6日之前要点：作为与客户沟通最为重要的销售道具，销售电话需尽早确定，号码尽量采用易记的连号（例：029----83222222）。为更好服务客户，建议至少采用8线。二十七、面积预测时间：2011年3月21日之前要点：在取得《商品房预售许可证》前，需在西安市房管局对销售户型进行面积预测。合同登记面积将以房管局预测面积为准。二十八、商品房预售许可证及外销证办理时间：2011年4月9日之前要点：《商品房预售许可证》是合法销售的唯一凭证，尽早取得预售许可证便于项目展开销售工作。世园会期间，西安将接待国内外游客约3000万人次，海外人士若要购买本项目，项目必须办理外销证方可对境外人士出售。二十九、商品房买卖合同网上备案、价格备案时间：2011年5月24日之前合同备案，6月24日之前价格备案要点：为确保销售工作的展开，5月