西绒线26号开盘策略2007年8月前言　　结合目前各方面工作的进展情况，本项目在9月20日2#楼可以基本具备网签条件，同时样板间交付使用，为了保障项目的系列准备工作及推广计划，本项目拟定在10月20日正式开盘。为此，我们对项目开盘的总体策略及推广进行整体规划，以便开盘工作顺利进行，树立市场形象，取得销售佳绩。开盘认购及签约流程[关键词扫描]：1房源种类划分价格表房源统计认购方案推出房源价格确定关系户优惠政策认购流程网上签约流程业务体接待流程定价策略市场分析法求证项目市场价格通过对周边项目及本项目的关键影响价格的因素进行打分并作比较如下：容积绿化建筑户型舒周边工程项目规模交通环境装标均价总分率率形式适度配套进度西城晶华88788888962356178缘溪堂97868996882555378融泽府68887887872285075世界城87668787782521372瑞士公寓68678668872524870长安驿88668777872178372天安国汇79667669772987070安福大厦69676669772450069本项目69678789572482272定价策略市场分析法求证项目市场价格利用加权平均法对周边市场项目的销售价格进行修正，从市场角度出发，得出考虑各项权重后的销售价格为24822元/平方米，修正价格为25134元/平方米户型综合容积绿化建筑周边工程销售修正项目规模交通环境舒适装标修正率率形式配套进度价格价格度系数西城晶华1.330.891.171.141.001.141.000.891.800.861.082356125524缘溪堂1.500.781.330.861.001.291.130.671.601.141.082555327682融泽府1.000.891.331.140.881.141.000.781.601.001.042285023802世界城1.330.781.000.861.001.001.000.781.401.141.002521325213瑞士公寓1.000.891.001.001.000.860.750.891.601.000.972524824547长安驿1.330.891.000.861.001.000.880.781.601.001.002178321783天安国汇1.171.001.000.860.880.860.751.001.401.000.972987029040安福大厦1.001.001.001.000.750.860.751.001.401.000.962450023479本项目111111111112482225134定价策略由此本项目2#均价假定为25000元/平米（含精装修）通常不同的付款方式有相应的折扣，以促进回款；由于封顶放贷的政策限制，我们建议鼓励客户采取一次性（房款的90%及以上）的方式付款。故在价格体系里，需要增加如下百分点作为给予客户的折扣空间：均价25000元为一次性付款的价格，实际销售中展现给客户的价格（表价）为按揭付款（100%）的价格表，根据客户选定的付款方式给予对应的价格优惠。一次性付款均价分期付款均价按揭付款均价96%98%100%250002552126042定价原则价格手段是促进销售、促进成交的最有效手段之一?复式、平层户型定价拉大系数差距；?东侧户型与西侧户型，由于景观资源的差异，拉大系数差距；?低楼层与高楼层，拉大系数差距；?“价格引领市场”的价格策略?“按量调价”的调价策略；?严格的折扣管理制度；价格策略户型系数户型ABCDEFGB反A反楼层顶层1.151.101.251.30-----复式标准层1.081.011.031.041.001.051.021.071.114层1.051.041.001.051.021.071.113层1.08----1.051.021.071.112层1.08----1.051.02-1.111层1.08----1.051.02-1.11价格策略实际楼层楼层数楼层系数楼层系数15181.22514171.17513161.1612151.14511121.12510111.119101.095891.075781.065671.05561.04451.03331.02221.01111价格策略景观及面积系数1.151.151.21.21.051.11.11.451.451.451.421.051.11.11.41.41.41.381.051.11.11.351.351.351.351.051.11.11.32标准层景观户型1.321.321.3229381/1.05标准层非景观户型1.11.11.29均价：1.291.29平米1.291.05均价：1.122010元1.1/平米1.261.261.261.261.051.11.11.231.231.231.231.051.11.11.21.21.21.21.051.11.11.051.051.11.11.051.051.05价格策略户型单价情况全盘均价为25000元/平米时30450291263453735918最高价23851234212502225265220853362432663342643481034810235472312224703接近均价2494221803320503113432661333972494223243228232438324620215213050629634310873224922837224242395724190211452930728470298653098222532221252363823867208632825927452287972987422228218262331823545205812722926451277472878521822214282289223115202052609525349265922758621619212282267922900200172522224501257022666321314209292236022577197352072220130221732190621111207302214722362最低价195472052519938219612169819547202312003719359203271974721750214892070520130195552153921280　20502199331936321072　20299197351917120863价格策略户型单价情况除景观房源外，均价为25000元/平米时，全盘均价26810元/平米32655312353703838519　　　　　最高价25579251172683427094236843605935028367463733137331252522479626491267482338234371333893502635816249262447526149264032307932715317803333834584244902404825692259412267631429标准层景观户型305313202833225241642372725349255962237430305均价：2943931509/30882平米320372383723407接近均价25007252502207129200283662975730869250072340222979245502478821668279852718528518295842318422765243222455821467270482627527563285942285722445239792421221164222232158823778234922264022231237512398120963最低价22011213822355223269209632169521488207612179921176233252304522204　　　　2158820971230992282121987　　　　2137620765　2259721769　　　　2116420560　22374价格策略户型总价情况全盘均价为25000元/平米时1522-1946万　　　　　276-438万元350-630万150-186万263-396万元63199622818605　　　　　　　　　　　　　　认购方案具体的认购流程，根据上述不同种类房源基本可以确认以下两种认购流程：一、丙类房源（小户型）——摇号认购二、其它类房源——排号或直接认购认购流程客户意向登记客户意向登记正式认购（选房）正式认购（选房）换签（网签合同）换签（网签合同）认购流程客户意向登记客户意向登记通过客户的意向登记，了解客户的具体需求，从而进行有效的资源调配，争取最大成交。认购流程预计时间：9月22日-10月12日时间周期：15-20天（可在销售证取得之前进行）报价方式：只报总价区间(按照房源种类划分)形式：1.持身份证到销售现场做意向登记，售楼处保留客户身份证复印件。2.向登记客户发放意向登记卡，登记卡分为两种：一种为小户型登记卡，不做房号登记，此卡只做为选房当天的凭证；一种为其他户型意向房号登记卡，客户可选择3个意向房号，此卡分为对折两联，一联销售客服部保留，一联客户留存做为选房当天凭证。3.登记卡的两种形式在制作上需要区分，限制发放时间。认购流程业务体工作：1.业务员引导客户做意向登记的说辞：?办理意向登记的客户在认购当天具有优先选房的权利，未办理意向登记的客户认购当天也可以选房，但要等意向登记客户选房完毕后再选；?意向登