说在前面甲方告诉我们：我们一期都是洋房，大约7.2万方甲方又告诉我们：本项目2011年销售额要达到4个亿400000000720005555.5555400000000/72000=5555.5555思索5555.5555这个数字意味着什么这个数字对客户意味着什么？这个数字对成全的团队意味着什么谨呈中冶地产镇江·中冶蓝城项目营销代理提案2010-10-21PARTI.5555.5555这个数字意味着什么几个经度5555.5555纬度说说宏观纬度1关乎镇江房事的前景说说板块纬度2关乎镇江竞争格局情况说说产品纬度3关乎主要产品现状分析说说宏观政策大势1月2月3月4月5月6月7月8月9-10月上调存款险资投资各地出台新规金融两次上调存款准备金准备金不动产松绑价部委核查二套二套房房贷认房又信贷认贷首套房首付三成，三套以上及居住不满一年停贷国土部门退出非法用地量国十一国土十九开发新国十条土地增值黑名单曝土地条条光税清算囤地一年禁止购地公租房升保障房9月全保障至国家战部开工略保障房公租房税费优建设工惠作座苏州房产谈各地出台实施会78家央细则长三角区细则；其他企退出地预售前禁域规划获收定金空置房调查试产京、穗、批点深等细则说说宏观政策大势一年调二次，政府表决心。狠了首套付三成，打的是刚需。切了限购大城市，买多不给贷。完了预计未来市场存在较大下行压力说说宏观江苏新政重要分项内容1、不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让2、严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1土地出让3、未完成保障用房不得向大户型高档住房建设供地4、囤地一年禁止购买土地首套房首付提至30%贷款/首付二套房首付提升50%，利率上浮10%暂停发放第三套房贷款1、90平方米及以下、且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1%收取契税；契税2、90-144平方米的则按1.5%的契税税率执行。3、非家庭唯一住房契税则提高至3%。说说宏观江苏新政细化国家的，没有大举措追随限购还未出，仍然需观望。即将首付和契税，成交和价格或将回落说说宏观关于镇江镇江市区商品房供需表现镇江市区商品房价格表现60003.0700050002.5600040002.0500030001.5)24000M20001.0/元3000(10000.5200000.010001234790123456568127891119999990000999000000990000000009111111111000246802357135791124680000000001110000000099999900099999900000成交量（套）供应量供需比000000000000111111114月新政消退，成交量逐步上行价格出现回落，但仍处于高位运行；在4月新政不断消退的背景下，众多客户又重新价格09年下半年步入上行通道，虽然在新政的作进入市场，带动了这一轮成交量的上涨；用下出现一定回落，但目前仍与一线城市类似，处镇江成交量走出了与一线城市相同的轨迹；于高位运行状态；说说宏观销售排行10年上半年镇江市销售排行榜前五名半年销量销售面积排名项目名称行政区域在2.7-6万M2之间（M2）1世茂花园句容市59873前三名半年销量2万科魅力之城润州区54456在3.3-6万M2之间3金鼎城市花园丹阳市333324景天花园润州区28909本案一期7.2万方5界牌新村丹阳市27286预计2011年5月开盘6风景城邦丹徒区25945约7个月的持续销售7朗香郡镇江新区22294期8魏玛假日丹徒区217679大自然花园句容市21344本半年表值得参考10南徐山庄润州区20983说说板块竞争格局区域竞争板块划分滨江板块各板块边缘学府西板块学府东板块客户被拦截块板卯丁说说板块滨江板块8月公寓均去化速度年去化建面（10月公寓价格案名产品类型价（套/月（M2/年㎡）（元/m2）（元/m2）））5500(高层)6500（高层精联排、洋房优山美地46万6000（洋房装1000标准）203-5万、高层）6500（洋房）5300（高层中虹品墅18万联排、高层--123万左右）联排、洋房江山名州66万75007500223-4万、高层联排、洋房7200（多中南世纪城62万7800（多层）294-5万、小高层）紫金国际花园6.6万联排、高层------未开盘---区域主力公寓价格在7500-7800元/M2左右；区域项目月去化量在20-30套之间，年去化量在3-5万/M2左右，中虹品墅因产品品质一般及操作失误导致去化速度低；说说板块学府西侧去化速度建面（㎡8月公寓均价（10月公寓价格年去化（案名产品类型（套/月）元/m2）（元/m2）M2/年））恒顺尚都4万小高、高层8000（精装）8200（精装）323-5万京口花园9.8万多层、小高70007000152万左右高层、公寓高层70002-3万左学府华庭7.3万---11、联排公寓：8000右区域为较早开发的板块，土地资源较为稀缺，因而板块内项目多为中小型项目；区域价格在7000元/M2左右，恒顺尚都通过精装修以突破板块竞争；区域去化速度在10-20套/月间，恒顺尚都09年11月左右推出，因拥有绝佳时机而获得良好去化；区域项目年去化量在2-3万方，恒顺尚都取得了3-5万方的快速去化；说说板块学府东侧建面（8月公寓均价10月公寓均去化速度（年去化案名产品类型㎡）（元/m2）价（元/m2)套/月）（M2/年）翰霖苑(二25万多层53005300585-7万)香江世纪名22万高层、小高52005200243-4万城(一)学林雅郡19万多层51005300273-4万5500（洋房云河湾12万洋房、高层550081万左右）板块因配套相对较弱，且区位也较偏，整体价格仅在5200-5500元/M2左右，为片区价格洼地;云河湾8月去化速度达25套/月，后期因新政作用及未推新房源影响，去化速度降至8套/月；区域年去化量在3-4万方，翰霖苑因区位优势明显，取得了5-7万方的良好去化；说说板块丁卯板块8月公寓均10月公寓均去化速度建面年去化（案名产品类型价价（套/月（m2）M2/年）（元/m2）（元/m2））东方新卡纳12.7万小高、高层57005800313-4万2万方左钻石名苑20万小高、高层5500-6000高层：590015右联丰·尚3.6万高层63006300141-2万方东国际永隆城市广60万小高小高：6000小高：6100304-5万方场板块公寓价格在5800-6300元/M2左右，区域竞争较为激烈，东方新卡纳通过产品特点取得了3-4万方的年去化，永隆为4-5万方；其他项目仅在1-2万方左右；东方新卡纳凭借着紧凑户型，取得了良好去化速度，而永隆城市广场为板块高端项目之一，通过价值提升一方面带来价格的突破，另一方面也创造了快速去化；说说板块未来存量建面（万未开发体量合计板块案名未开发产品类型㎡）(万㎡)(万㎡)江山名州6640联排、多层、洋房、高层中南世纪城6240多层、高层滨江板块紫晶国际6.66.6124联排、洋房优山美地4630高层中虹品墅187联排、高层恒顺尚都40/京口花园9.80/学府板块翰霖苑259多层41香江世纪名城2214小高、高层学林雅郡198联排、高层云河湾1210洋房、高层东方新卡纳12.79高层丁卯板块钻石名苑201170小高、高层永隆城市广场6035高层（商业未计入）说说板块板块价格备注：以下为公寓价格滨江7500-7800元/平滨江板块学府西7000-7500元/平学府西板块丁卯学府东板块5800-6300元/平丁卯板块学府东5000-5500元/平说说板块板块总结前不着村后不着店滨江那里存量很大即将发展挺有盼头说说产品花园洋房?项目分析年去化量去化速度价格板块项目名称主力面积（M2/年(套/月）（元/M2)）润州区景天花园130/2202576003-4万滨江板块江山名洲二期98-1452275003-4万南徐板块万科蓝山120-140左右--预计10000---学府东板块云河湾85-150855001万左右目前镇江真正的花园洋房较为稀缺，仅四个项目在售；本周周边项目云河湾价格仅在5500元/M2左右，与其它项目存在较大差距，这同时也表明洋房价格具有极大的上涨空间；高端洋房月去化速度在20-25套/M2左右，而云河湾因品质还有待提升，去化速度较慢说说产品花园洋房?竞争分析考虑项目首期推出时间，项目竞争主要来源于景天花园、江山名洲及云河湾板块项目名称08年09年10年11年…..润州区景天花园滨江板块江山名洲二期南徐板块万科蓝山学府东板块云河湾本案说说产品高层公寓?项目分析板块项目名称产品类型主力面积价格（元/M2)香江花城高层90-13072006500（精装1000元优山美地小高80-118滨江板块标准）中虹品墅高层62-654500-5000左右学府西板块恒顺尚都高层71-1028200（精装修)学府东板块香江世纪名城小高93-1135200钻石名苑小高40-1205900丁卯板块永隆城市广场小高高层86-1336100东方新卡纳小高高层30-1165800价格：丁卯高层在5800-6300元/M2左右，学府西板块在7000元/M2左右，学府西在5200-5300元/M2左右；滨江板块中心板块在7200元/M2左右；板块价差：各板块价差在500元/M2左右；说说产品高层公寓?竞争分析项目名称价格（元/M2)08年09年10年11年….香江花城72006500（精装优山美地1000元标准）中虹品墅4500-5000左右恒顺尚都8200（精装