贵州合富辉煌房地产顾问有限公司遵义国投综合楼项目定位暨营销报告2011年9月15日项目运作的关键重视前期营销定位，经营思路重于销售思路项目成功的关键经营思路的成败，销售只是顺带产物对于本案而言，我们认为应当站在遵义市城市发展和运营的立场上来看项目，才能准确把握项目的高度及营销。2市场分析与谁竞争？本体分析凭何竞争？报告框架定位思考营销思路如何竞争？费用预算宏观市场概述4城市地理概况城市宏观经济遵义市处于云贵高原向湖南丘陵和四川盆地过渡的斜坡地带，在云贵高原的东北部，地形起伏大，地貌类型复杂。随着改革开放的不断深入和企业经营机制的建立和完善，遵义已形成冶金、电器、卷烟、酿造等为主导支柱产业，以机械、化工、建材、食品加工等为代表的后续支柱产业，门类较多的工业经济体系，结构较为先进的新兴工业城市。在工业发展中，不断涌现出一批在国内同行业中占有重要地位的骨干企业和集团。市域东西绵延247.5公里，南北相距232.5公里。东面与铜仁地区和黔东南自治州相邻，东南面与黔南自治州相邻，南面与省会贵阳市接壤，西南面和毕节地区相邻，西面与四川省交界，北面与重庆直辖市接壤。中心城区南到省会贵阳市144公遵义市辖2个市辖区、8个县、2个自治里、北达重庆市239公里。全市国土面积遵义市辖区县县，代管2个省辖市（仁怀市、赤水市），下辖70乡，共计750.87万人口。30762平方公里，为贵州省总面积的17.46%。市人民政府驻地在汇川区人民路。5遵义市交通状况城市宏观经济遵义市主骨架路网规划为“四纵三横三联二环”，总规模约3437公里，其中高速公路902公里，一、二级公路2535公里。该规划实现后，将形成县县通高速或高等级公路，遵义市中心城区到县（市）3小时、县到县6小时的交通经济圈，基本满足该市小康建设要求。（1）四纵：由遵义县白腊坎起止于赤水市，全长230千米；由遵义县的核桃箐起至崇溪河进入重庆綦江县，全长179千米；由黔南瓮安鲤鱼塘入境至安家山入重庆南川区，全长305千米；由施秉与余庆交界的磨秧入境至塘口进入重庆彭水县接G319国道，全长339千米。　　（2）三横：从四川古蔺与习水交界的太平渡入境，至务川茅天出境，入沿河县乌江龚滩渡口全长437千米；从四川古蔺与仁怀市交界的石碑坳入境至务川石朝进入德江县连接国道G326，全长439千米；从金沙县与遵义县交界处的外寨入境至煎茶进入德江，　　（3）三联：由凤冈与思南交界处的星竹经花坪、绥阳遵义新舟机场效果图场、新建至正安县谢坝经绥阳县坪乐、石浪关、青杠塘、太白进入桐梓县黄莲止于松坎与GO50高速公路连接（4）二环：由汇川区高坪经红花岗区新蒲、深溪至遵义县的乐理、进入红花岗区巷口、金鼎山止于汇川区高坪，形成遵义城区一环，全长120千米；由汇川区泗渡经绥阳县蒲场，至遵义县新舟、虾子、龙坪、南白、鸭溪、毛石进入汇川区泗渡，形成遵义城区二环高等级公路，全长217千米。6城市人口状况城市宏观经济市域人口规模与人均竣工面积　　按2010年城镇人口总户数为220万人口计算，平均每人竣工面积3.4平方米。仅为遵义市人均居住目标面积的11%，城镇原有人口住房升级换代的刚性需求量仍然是巨大。GPD增长情况2010年全市实现地区生产总值908亿元，增长16.87%，十二五GDP目标：年均增长17%，到2014年左右翻一番，达到2000亿元。按照遵义市760万人口计算，至2013年，遵义市人均GDP将达到3000美元，城镇化、工业化进程进入新阶段，而房地产行业也将快速的迈上新台阶。7房地产投资额及房地产市场投资情况城市宏观经济遵义市固定资产投资　　2005-2010年，遵义市固定资产投资551.84亿元，10年较09年相比增长46.74%，其中用于房地产投资2010年总额为44.57亿元。10年较09年相比增长9.83%，增长较平稳，创5年新高。8遵义市人均GDP及人均可支配收入情况城市宏观经济　　2005-2010年，遵义市人均GDP达到12052元，10年较09年相比增长16.02%，社会消费品达到290亿元，较09年上涨18.84%其中遵义市人均可支配收入达到了15279元，10年较09年相比增长了10.67%，遵义市人民生活水平在逐步稳固攀升中。预测在下页报告中有体现。9总体规划是自北向南成不规则带状发展，成五片遵义市总体规划区发展，市区总人口70万遵义市是贵州境内主遵义市市区总面积904要的工业城市董公寺片区平方公里，市辖红花岗区、汇川区、遵义县南白镇、龙坑镇，包括10遵义市政府未来远景个办事处、13个镇、规划发展方向：形成中心片区新浦新区面积904平方公里以凤凰山和丁字口为中心，以贵遵公路、城区人口60万左遵崇公路、川黔铁路右，2010年发展到70和城市主干道为依托南部新城万，2020发展到80万；形成以中心城区分片发展，形成相对独乌江区）目前房地产市场的开发立、设施配套的五个主要集中在中心区和忠片区。庄片区，其余各片区有零星分布，但档次较低10遵义十二五计划目标金额（亿元）遵义十二五—GDP25002010年全市实现地区生产总值908亿元，101988年较09年相比增长14.7%，经济总量仅次于贵200016991452阳市。150012411061十二五GDP目标：年均增长17%，到2014年左1000右翻一番，达到2000亿元。500按照遵义市760万人口计算，至2013年，遵义0市人均GDP将达到3000美元，城镇化、工业化2011年2012年2013年2014年2015年进程进入新阶段，而房地产行业也将快速的迈上新台阶。金额（亿元）固定资产投资额遵义十二五—社会固定资产投资3000十一五期间，GDP大幅增长，带动了社会固定24712500资产投资的20—40%的增长，而房地产投资额20001830自2008年以来一直维持在40亿左右，基本原额15001356金1004地踏步。74410005515003762010年房地产完成投资额均仍然只占社会固定02009201020112012201320142015资产投资的10%，其系数为0.1，与正常系数年度0.22-0.28相比（贵阳2010年为0.3，重庆为社会固定资产投资（亿元）0.23）差距较大，表明遵义的房地产开放投资原未达到与城市发展相适应的水平11遵义十二五计划目标3000028005遵义十二五—城镇居民可支配收入2478325000219322009年-2010年，城镇居民可支配收入均超19409200001717610%（扣除物价上涨因素后），2010年居民收152001380015000入相当于贵阳2009年水平。十二五目标为201110000年至2015年年均增长目标为13%。500002009201020112012201320142015城镇居民可支配收入（元）遵义十二五—城镇化率城镇化率年均增长7%，2015年城镇人口达到300万人2010年，城镇人口约220万，主城两区人口约70万。至2015年城镇人口要达到300万人，主城区人口达到110万人从2011年起，每年平均有16万人进入城镇，成为城镇居民，每年平均约有8万人进入主城区。按照遵义市人均30平米居住面积目标，城镇每年约需新增480万平米住房，其中主城需要新增240万平米的住房面积。12遵义十二五目标——摘自遵义市第十二个五年计划GDP：年均增长17%。固定资产投资：年均增长25%城镇居民人均可支配收入：年均增长13%城镇化率：年均增长7%13遵义十二五—城镇化率城镇人口的住房改善性需求2005-2010年，遵义市竣工房屋面积累计完成749万平方米。按2010年城镇人口总户数为220万人口计算，平均每人竣工面积3.4平方米。仅为遵义市人均居住目标面积的11%，城镇原有人口住房升级换代的需求量仍然是巨大。14结论：1、未来5年，遵义房地产市场将会飞速发展。2、未来2-3年，遵义房价将有30%左右的增幅。3、由于城市化进程，必将带来大量的刚性购房需求；固定资产投资大幅增加，将带来城市设施完善和环境改善，而引发改善性购房需求的大幅提升;从而带动市场商业及写字楼的井喷式的销售增长。15市场商业概述16遵义房地产商圈分布情况遵义现阶段商圈构成广珠商圈广珠商圈处于城市向北拓展方向，正依托周边新兴小区形成、业态主要是以小型中低端服装、娱乐港澳商圈场所、大型餐饮为主,临街商铺租金：80-110元/㎡丁字口商圈以国贸、重百为中心，商业氛围浓厚，但无规划，形象丁字口商圈档次较差，临街商铺租金：300-400元/㎡港澳商圈主要为专业市场、零散餐饮休闲业态，商圈面临升级、业态主要是汽车4S店、五金、汽修为主,临街商铺租金：50-100元/㎡?以丁字口为单一核心向周边发展，但业态分布混杂?百货业引领商业市场发展?超级市场、专业卖场和市场发展迅速，日益向规模化、规范化发展?在售商业主要集中在城市北部和南部，供应量较大，但空置率高?核心地段商铺“一铺难求”，但优质物业缺乏?消费者购物、休闲意向仍倾向于丁字口、老城商圈一带17广珠商圈老城商圈业种分布比例空置6.4%儿童用品3.5%五金及装饰0.8%眼镜0.4%通讯/邮政5.8%饮食服务16.7%日化/化妆品2.5%美容美发2.5%婚纱/摄影0.2%银行/保险3.1%珠宝金银首饰0.8%服务类3.3%休闲娱乐0.0%学习/办公用品2.9%家具家居0.2%医药2.3%寝饰0.6%皮具箱包1.7%鞋业5.2%精品小百货1.4%士多2.7%网吧0.2%影音书店1.2%服装35.5%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%?临街独立商铺的经营