华润华润中心中心··城市城市巅巅峰体峰体验验世联地产WORLDUNIONPROPRERTIES一、引言【青岛写真】青岛是北中国最具居住引力的滨海商务度假城市，是辐射山东的经济龙头城市青岛在中国的城市地位?青岛是北中国最适合人居和旅游的滨海城市，城市综合竞争力全国排名第7位，在北中国仅次于北京，排名第2，而同期珠海全国排名第29位。?青岛是中国北方最具吸引力的一线滨海旅游城市、北方地区滨海旅游及休闲度假的首选城市，且与日韩紧密对接的前沿城市。?中国东部重要的海滨港口城市?中国优秀旅游城市?中国帆船之都?公众最向往的中国城市?中国最美丽城市?中国经济中心城市?中国历史文化名城?2008北京第29届奥运?最值得向世界推荐的中国名城?中国最具风情城市?中国首批沿海开放城市?全国文明城市会?中国品牌之都?中国宜居城市?国家计划单列城市副省级城市?国家卫生城市?第13届残奥会帆船比?中国十大节庆城市?中国最美的城区?中国海洋科研中心?国家园林城市赛?中国制造业十大最具竞争力城市?世界最美的海湾?国家节水型城市青岛在山东的城市地位?国家环境保护模范城市?经济金融中心—经济总量居全省之首；财政总收入几乎相当于济南、潍坊、烟台等市之和；城市总资产、存贷款总额、证券期货交易总额遥遥领先；总部经济全国第9位。?科技文化中心—国家级科研机构占全省的70%以上；文化产业的规模遥遥领先；全国首届文明城市。?交通物流中心—货物发送量占整个济南铁路局的四成；公路旅客运输量相当于济南的两倍；市内公交线路和乘客数量相当于济南的两倍；青岛国际机场的旅客发送量占全省的一半。?旅游商贸中心—旅游总收入、外汇收入、社会消费品零售总额、大型商业设施的规模和数量遥遥领先，进出口总额，占全省的三成以上。【豪强逐鹿】青岛本土开发企业抢占地利先机，占据海景资源豪宅主力军位置万丽海景——福日集团，青岛世纪广场投资有限公司?位置：市南区东海西路1号4-8万/m??项目总用地：21748平方米?项目总建面：150000平方米?建筑年代：2009年?建筑类型：3栋29-35层连体高层海信·天玺——海信地产开发公司青岛本土开发商?位置：崂山区东海东路1号把持着稀缺土地?项目总用地：37000平方米4.5万/m??项目总建面：100000平方米资源，打造出青?建筑年代：2010年岛本土特色豪宅?建筑类型：一栋17层小高层，3栋39—43层的超高层【豪强逐鹿】随着国内品牌开发企业相继进驻，在一定程度上提升了青岛豪宅开发水平，但目前未有成熟的高端豪宅制造商进入中铁青岛中心——中国中铁置业，青岛中金渝能置业有限公司?位置：市南区香港中路8号?项目总用地：18229平方米4万/m??项目总建面：334676平方米?建筑年代：2010年?建筑类型：3塔45-50层综合楼国内品牌开发商挟先进的开发理银座领海公馆——银座集团，青岛念及产品体系强海景大酒店发展有限公司势进入青岛豪宅市场，一定程度?位置：崂山区东海东路88号提升了青岛豪宅?项目总建面：128000平方米品质水准?建筑年代：2011年?建筑类型：3栋22层高层4.5万/m?【华润置地后发优势】华润置地在深圳/杭州成功打造华润中心顶级城市豪宅线后，开始全国扩张战略，将为各中心城市带来震撼起步阶段发展阶段升级阶段2006年2007年-2010年弄海园、银都花园恒基新天地东海路九号、柏丽澜庭万丽海景?青岛最早期的豪?标志着青岛开始?高度达198米的地?独特的地段优势谁宅，主要是卖海进入高层豪宅时标，装修品牌全部，青岛的新地标来资源和别墅的产代采用国际顶级一流?均价5万/平方品形式?强势的海景资源产品，是青岛市豪米，刷新青岛市擎?产品力一般，各?2006年1.8万的宅市场的一个标志高层的价格记录起种配套设施落后起价，5000元/；但由于户型、营，其中更有户型?除了产品形式、平方米的精装修销等多方面原因在价格达到10万/大海资源外，无法；销售上表现惨淡；平方米以上；旗体现其它的附加?柏丽澜庭：低调的?在产品配置上均值奢华，细致的产品采用顶级的配置？户型设计，独特的，同时将高端服园林设计，强调社务理念、圈层营区的私密性和居住销引入到产品开属性，获得良好的发当中；市场效果【起航青岛】首站落户青岛后，华润置地快速在六城取地，初步完成山东区战略布局，投入资金300亿青岛青岛华润华润中心中心承载承载的的使命使命：：?实现华润实现华润品牌及品牌及华润华润中心中心顶顶级级豪宅豪宅品牌在山东品牌在山东落落地地?20112011年年实现实现3030亿销亿销售收入，售收入，反哺反哺区区域域资金资金需求需求得青岛者得山东，华烟台润中心实现在青岛的威海成功销售，将对其余济南潍坊六城的项目有极强的淄博影响力。青岛临沂【限购下的青岛豪宅表现】青岛豪宅市场受限购影响明显，豪宅客户观望情绪严重，成交极度萎靡，为华润中心启航蒙上阴影新政后整体市场表现新政后豪宅市场表现项目名称2月3月香港置地12远雄国际广场11万丽海景21凯悦中心01东海路9号21鲁商首府02海信天玺13山水名园00合计711限购政策出台后，豪宅市场受到巨大冲击，项目月2011年限购令出台后，青岛整体市场出现下滑的趋势均成交量均在2套以下，，尤其是2月份，出现了大幅的下降，新政效果立竿甚至部分项目出现零成交见影。【潜在豪宅供应量巨大】海景豪宅扎堆，同质化严重，未来供应量超过130万平米。限购之下，海景豪宅陷入红海竞争万丽海景剩余230套（40846㎡）销售金额20.4亿元豪东海路9号剩余78套左右（19285㎡）销售金额8亿元宅鲁商中心剩余17套左右（2599㎡）销售金额0.7亿元项凯悦中心剩余149套左右（18729㎡）销售金额7.5亿元目海信天玺剩余204套左右（45643㎡）销售金额20亿元后香港置地剩余518套左右（31795㎡）销售金额11亿元远雄国际剩余310套（30863㎡）销售金额10.8亿元续永新国际26万平米（综合体）供青岛中心35万平米（综合体）应绿城项目25万平米（综合体）世茂项目28万平米（综合体）总面积：超过130万平米二、解读华润中心/悦府项目印象1—项目位于山东路与闽江路交汇处，属于城市核心区域二线位置关键词：城市行政/商务核心区非青岛传统豪宅区域本案市政府非一线海景资源香格里拉项目印象2—整体项目是涵盖五星级酒店、高端公寓、豪华大宅、高端商业、高级写字楼的顶级城市综合体高端商业万象城国际高尚住宅君悦酒店国际甲级写字楼项目印象3—住宅部分为大户型产品，总价区间约500万——1500万之间总指标一期指标占地面积：13.5万平米容积率：5.5楼号户型面积楼层房型单元数三房（双套房）总建筑面积：120万平米1#、2#270㎡、350㎡56F2四方（三套房）计容面积：74.54万平米3#210㎡31F三房1住宅面积：37.3万平米4#、5#170㎡31F三房1商业及公建面积：37.24万平米项目印象4—住宅部分2011年销售目标30亿，以2010年青岛豪宅项目销售额计算，占1/2份额销售目标：2011年实现销售金额30亿?项目一期总建面16万平米，2011年总供应7.5万平米。?2011年9月份正式开盘销售，一批推售3.5万平米，二批推售4万平米。?总货量金额超过100亿元。【华润中心/悦府项目属性】行政商务核心区域/非一线海景/大型综合体豪宅/新进入品牌企业疑问：非一线海景豪宅，新进入品牌，能占半壁江山吗？【解读青岛豪宅市场1】青岛豪宅=海边大宅青岛最大的城市价值在于海，以至于所有豪宅“无海不欢”但作为真正豪宅所需的产品力/文化积淀/配套设施/物管服务等重要元素未得到应有的重视。万丽海景凯悦中心青岛中心东海路9号核心价值：核心价值：核心价值:核心价值:地段+无敌海景资源+大气CBD地段+海景+精装修+综地段+海景资源无敌海景资源+地段的户型设计+精装修合体+精装修+地铁豪宅的价值驱动因素代表案例：?凯旋门?深圳东部华侨城天麓顶级配套私享?BrickellKey?精装修—金色海岸?杭州金色海岸?科技智能化—红树西岸?深圳红树西岸?上海华府天地产品驱动?杭州西湖8号公馆资源私享顶级豪?深圳中信红树湾宅核心?深圳波托菲诺?万科十七英里驱动力?香港贝沙湾?吉宝湾?深圳万科十七英里?新加坡吉宝湾生活模式历史人文积淀?香港凯旋门?美国BrickellKey??美国Williamisland?生态人文生活示范—波托菲诺上海华府天地?8?……?城市顶级生活元素—幸福里杭州西湖号公馆豪宅的时代演变产品时代资源时代城市时代【悦府的机会点】悦府给青岛豪宅市场带来什么——城市豪宅代表作，产品升级，扩容客户青岛青岛豪宅跨代之作，豪宅跨代之作，青岛青岛豪宅豪宅从单纯卖从单纯卖海海资资源，向源，向顶级顶级豪宅完整的价豪宅完整的价值值体系体系发发展。展。深圳万象城杭州华润中心沈阳华润中心华润中心所到之处皆以其高端物业综合体的聚合能力，引领该城市或区域整体价值进入更高的平台。【解读青岛豪宅市场2】青岛豪宅=观景鸟笼青岛豪宅项目容积率高，规模偏小，无法提供足够的社区生活空间，居住形态单一——离车即入户，离户即入车。【悦府的机会点】悦府给青岛豪宅客户带来什么——多元化的生活形态和体验拥抱城市繁华生活邂逅国际经典时尚品味高尚品质人居畅想缤纷欢乐休闲实现高效商务办公、酒店接待，交际宴请等诸多需求在这里，享受包罗万象、精彩无限的豪宅生活方式在这里，体验繁华、宁静，社交、人居随意切换的自如境界【结论】悦府霸占半壁江山的核心竞争力凭借3大核心竞争价值的打造，令项目跳出海景豪宅竞争红海，引领豪宅生活升级迈入城市豪宅时代，倍速扩容青岛豪宅市场?城市核心区位城市核心区位