望京K7项目B组团营销策划方案2007-82007年5月目录第一部分望京区域房地产住宅市场分析第二部分产品分析和SWOT分析第三部分B组团营销策划方案第四部分B组团商业初步营销方案2007年6月第2页思源顾问第一部分概要望京区域住宅市场总体供求现状区望域京望房地望板京望京住宅平均价格走势分析京块住产区的宅住域划市宅市规分场望京住宅项目建筑形态划及分场其析分差析异结望京区域住宅各户型销售状况分析论2007年6月第3页思源顾问第一部分望京区域房地产市场分析望京区域规划望京板块的划分及其差异望京区域住宅市场总体供求现状望京住宅平均价格走势分析望京住宅项目建筑形态望京区域住宅各户型销售状况分析2007年6月第4页思源顾问望京规划图望京所辖区域位于首都机场高速路和京顺路西北，往西到望和铁路支线，南接四环路，北到北小河，是北京市总体规划中边缘集团的一部分，规划中的望京边缘集团建设区占地17平方公里，由望京新区、望京工业开发区和来广营货流中心3部分组成，统称为“望本项目位置京新城”。2007年6月第5页思源顾问第一部分望京区域房地产市场分析望京区域规划望京板块的划分及其差异望京区域住宅市场总体供求现状望京住宅平均价格走势分析望京住宅项目建筑形态望京区域住宅各户型销售状况分析2007年6月第6页思源顾问望京板块划分按照该地区最新的城市规划功能划分，以北小河为界，分成南北两大块北小河南侧统称为“望京新城”，其功能以望京中心区公共设施为中心，以居住为主，兼文化，教育,办公等功能的综合区；北小河北侧确定为“望京科技产业园区”，其功能以高科技产业及研发为主，兼有居住,商服等相应配套服务功能的综合区。其中“望京新城”又分为A、B两区，一区为区级居住用地，B区为以大型公共建筑组成2007年6月第7页的市级公建中心。思源顾问第一部分望京区域房地产市场分析望京区域规划望京板块的划分及其差异望京区域住宅市场总体供求现状望京住宅平均价格走势分析望京住宅项目建筑形态望京区域住宅各户型销售状况分析2007年6月第8页思源顾问望京目前在售楼盘望京在售楼盘情况价格（元/开盘时建筑楼盘名称位置规模（万㎡）入住时间装修标准㎡)间形式10－国风北京22层望京新城A1区2070002007.42006.5毛坯（一期）板楼望京新城K6区北段板塔季景沁园2483002006.72007.9精装修结合北四环东望京燕莎购2007.3.1城市月光1275002007.10.31塔楼　物中心旁9一期(1、2、3叶青大厦西500米号楼)2007.8；板塔澳洲康都2470802006.2.7精装修二期(4、8号结合楼）2006.2.28朝阳区望京新兴产业博雅国际中心2007.3.22006年12月31开发区利泽中一路一48350板楼精装修（公寓部分）0号号望京新城A3区宝星国际1575002007.1.8二期2006.9.1板楼毛坯湖畔雅居（三广顺北大街33号4.783002007.32006.8板楼厨卫精装期）2007年6月第9页思源顾问望京目前在售楼盘规模（万楼盘名称位置价格（元/㎡)开盘时间入住时间建筑形式装修标准㎡）朝阳望京宏泰西路北75002006.8.1炫彩嘉轩52007.6.8板塔结合精装修侧CITYONE花家地西里1978002005.8公寓2007.5.20板塔结合毛坯金隅国际2005.6星源国际望京新城D4区1060002006.10板楼塔楼初装修　华鼎世家望京新城B25区3377002001.9.12007.10板楼毛坯银领国际望京新城K5区2260002005.7.302006.3.1板楼、塔楼毛坯一期2005-10-15望京西路与四环交叉鹿港227300?2007.3.20二期4、5、7号楼板楼初装修点东侧2006年11月18日慧谷阳光望京新城D2区128100元/平方米2005.82006.12.31板楼毛坯（二期）?目前望京市场2005年和2006年开盘的项目基本上已经接近尾盘期，个别盘属于后续期的开发，2007年上半年开盘项目较多，供应量较大。2007年6月第10页思源顾问望京2007年以后潜在楼盘供应（两年内）住宅规模楼盘名称价格（元/开盘时间入住时间建筑形式装修标准（万㎡）㎡)融科橄榄城306800-7000预计2007.92006年12月板楼毛坯嘉美风尚中心25.25未定2007.10.之前开盘2006年10月板楼，多层未知　湖畔雅居（四期）未知未定四期未定未定板楼厨卫精装鹿港（三期）8未定2007.82006.12板楼毛坯合计63.25　　　　　?2007年下半年以后的望京新盘放量较多，新盘上市时间比较集中，将会改变目前的望京区域房地产市场供给格局。2007年6月第11页思源顾问第一部分望京区域房地产市场分析望京区域规划望京板块的划分及其差异望京区域住宅市场总体供求现状望京住宅平均价格走势分析望京住宅项目建筑形态望京区域住宅各户型销售状况分析2007年6月第12页思源顾问望京区域2006年各项目价格上升幅度比较9000目前望京目前望京区区域域80007000的住宅的住宅项项目的目的6000价位价位较较其自身其自身5000开盘价位均有4000开盘价位均有3000较较大幅度的增大幅度的增2000长，目前的板1000长，目前的板0楼项楼项目均价多目均价多E际际都）园家）居光N港为7000元/平期板为7000元/平国国O康鹿沁世雅月二（源星Y洲景鼎畔市TI（城米以上。星宝澳季华湖城米以上。C光港阳丽谷隅慧金开盘价2006年底均价2007年6月第13页思源顾问望京区域2007年以后开盘的各项目均价状况8500目前望京目前望京区区域域8000的即的即将开盘将开盘的的75007000住宅住宅项项目的均目的均6500价多价多为为700070006000京际轩期城尚心北国嘉三榄风中元元//平米以上平米以上风星彩港橄美际国宝炫鹿科嘉国融雅博均价2007年6月第14页思源顾问第一部分望京区域房地产市场分析望京区域规划望京板块的划分及其差异望京区域住宅市场总体供求现状望京住宅平均价格走势分析望京住宅项目建筑形态望京区域住宅各户型销售状况分析2007年6月第15页思源顾问望京项目建筑形态?高密度高层塔楼：－整个望京区域早期项目主要以高密度高层塔楼的楼体类型为主，例如，望京新城、方舟苑、圣馨大地等。?板楼或者板塔结合：－近期入市项目主要以板楼或者板塔结合的楼体类型为主，板楼成为目前望京供应的主流，例如慧谷阳光、精装修的澳洲康都以及区域即将新供应项目融科橄榄城等。2007年6月第16页思源顾问第一部分望京区域房地产市场分析望京区域规划望京板块的划分及其差异望京区域住宅市场总体供求现状望京住宅平均价格走势分析望京住宅项目建筑形态望京区域住宅各户型销售状况分析2007年6月第17页思源顾问望京调研部分项目户型一居两居三居四居及以上跃层复式项目名称面积比例面积比例面积比例面积比例面积比例银领国际8022%110-11550%16122%1936%湖畔雅居115-12510%128-15640%160-22940%300-60010%上层建筑167-19024.40%197-21617%213-28458.60%金隅丽港城5614%80-11061%119-13625%慧谷阳光40-6510%90-10840%128-13750%城市月光90-11080%14718%2402%华鼎世家13730%161-22250%235-26020%鹿港63—6810%90-12060%130-15030%慧谷金色家园40-6520%80-13045%130-24035%2007年6月第18页思源顾问望京地区不同户型销售状况分类调查望京地区在售项目中，二、三居的销售比望京地区调研项目不同户型销售套数分布例有较大差距；总体而言，二居还是市场四居其它一居20%3%15%主打户型。三居两居望京地区在售项目中，不同户型的滞销比27%35%一居两居三居四居其它例有比较明显的差距；其中三居未销售比例与二居基本持平，四居、一居未销售比望京地区调研项目不同户型剩余套数分布例较少。说明市场上对一、四居有足够的其它一居消化能力。（以上数据来源于北京房地产四居9%4%15%两居信息网）35%三居37%一居两居三居四居其它2007年6月第19页思源顾问望京地区不同户型销售状况统计研究数据统计时间——2005年1月到2007年1月。望京地区调研项目不同户型销售比例调研的在售项目中4000共有9912套住宅30002000数（以上数据来源于北京房1000套地产信息网，因澳洲康都0一居两居三居四居其它与宝星国际数据欠详排除剩余量(套)18815121636635383销售量(套)857194714841104166于样本之外加上澳洲康都2367套与宝星国际销售量(套)剩余量(套)1700套，本案调研项目共13979套）。2007年6月第20页思源顾问望京地区不同户型销售率统计研究望京地区调研项目不同户型销售率对比结论：销售率望京地区调研项目中不同户型销售率对比一居销售率旺盛，四82.01%90.00%居销售状况较好于二居，80.00%63.48%70.00%56.29%三居销售状况不佳（其它60.00%47.56%50.00%户型不以居住为用途，本40.00%30.24%30.00%分析不做讨论）。20.00%10.00%0.00%一居两居三居四居其它户型不同户型在总销售套数中所占比例2007年6月第21页思源顾问望京地区调研项目不同户型销售总面积调查望京地区调研项目不同户型销售面积分布结论：其它一居5%8%四居两居望京地区二、三、四居的销售总面积差距不大