世邦魏理仕商铺部二零零八年六月青岛开发区国际贸易中心项目市场调研及定位（中期）报告发展目标企业的收益理想的收益增强实力更多的市场份额更多的经验理想的收益增强实力更多的市场份额更多的经验zzzzzzzz对社会贡献典范建筑-形象–模式-招商-运营-服务–文化–品牌引入新的消费理念更多社区和人群的活动场所更多就业机会引入新的消费理念更多社区和人群的活动场所更多就业机会企业的收益最大化商业价值，打造开发区标志性项目最大化商业价值，打造开发区标志性项目对城市贡献zzzzzz对城市贡献完善城市载体功能启动新的城市发展理念开发区的城市客厅完善城市载体功能启动新的城市发展理念开发区的城市客厅对社会贡献zzzzzzCBRichardEllis|Page2发展目标引入新的消费理念更多社区和人群的活动场所更多就业机会企业的收益???开发区标志性项目理想的收益增强实力更多的市场份额更多的经验????完善城市载体功能启动新的城市发展理念开发区的城市客厅对社会贡献???对城市贡献CBRichardEllis|Page3宏观情况回顾与分析整体商业市场基础地块分析市场研究竞争分析需求分析项目分析市场空白点分析市场定位与商业主题设计建议商品组合建议租金预测附件?????????????/SWOTCBRichardEllis|Page4青岛所在位置青岛所在位置山东省省会济南山东省省会济南青岛概述宏观情况回顾与分析青岛位于山东半岛南端，黄海之滨。青岛依山傍海，风光秀丽，气候宜人，是一座独具特色的海滨城市。青岛现辖七区五市，总面积10654平方公里，其中市区1159平方公里，截止到2007年底，总人口757.99万，其中市区人口275.55万人。青岛是东部沿海重要的经济中心城市和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地，也是中国重要的外贸口岸和海洋科研基地。CBRichardEllis|Page5青岛概述宏观情况回顾与分析青岛所在位置青岛所在位置山东省省会济南山东省省会济南?青岛是中国十大最具经济活力城市和中国十佳商务城市，获得“企业家满意奖”?青岛是全国两个“中国品牌之都”之一?青岛荣获2005年“公众最向往的中国城市”第一名，获得“中国人居环境奖?青岛是2008年第29届奥运会帆船比赛举办城市，是中国的“帆船之都”?青岛是中国重要的外贸口岸之一和中国重要的海洋科研基地2007年，青岛GDP达到3786.52亿，继续保持了16%的增长速度，在全国非直辖市城市中排名第六位CBRichardEllis|Page65个县级市。、崂、莱西、李沧、胶南青岛概述、四方、平度、市北、即墨7个区和州宏观情况回顾与分析、黄岛、城阳目前青岛市行政区划共辖市南山市南区位于青岛市区南部，是青岛市政治、文化、商贸、金融、旅游的中心区域。市南区的地理位置决定了其在青岛对外开放的“窗口”地位。崂山区，位于青岛市区东部，与老市区相邻，是青岛市著名的旅游胜地。未来此行政区域将会集中城市主要的会议会展设施、文化娱乐设施，建设成为青岛市的高新技术产业发展中心、旅游度假中心、东部商贸中心、高等教育发展中心和节庆会展中心。市北区地处青岛市市区中部，是历史较为久远的一个区，经过历年的发展与规划，目前此区商业繁荣，人口稠密，是青岛市经济、文化、金融和商业中心区域之一。四方区也位于青岛市市区中部，由老城区、东部新区和西部海岸经济带三部分组成，是青岛市的工业、交通、商业和文化中心区之一。李沧区是青岛市内四区之一，位于青岛市市区北端，是进出青岛市的咽喉之地。城阳区是1994年5月最后一次区划调整后成立的新区，地处青岛市北部，距空港及港口均较近，具有良好区位优势。青岛经济技术开发区（简称青岛开发区）是1984年10月经国务院批准成立的，与青岛老市区隔海相望，区内拥有国家级青岛保税区和青岛新技术产业开发试验区以及省级薛家岛旅游度假区，是中国开放区域最集中的地区之一。CBRichardEllis|Page7资料来源：世邦魏理仕758.07宏观情况回顾与分析749.47增长率740.97(%)731.17720.770.7%0.5%0.5%1.1%1.3%1.5%0.7%1.1%15.77青岛户籍人口万人()710.57706.67700720740760780800200020012002200320042005200620070.0%0.3%0.6%0.9%1.2%1.5%1.8%CBRichardEllis|Page8人口情况截止到年底，全市总人口数约为万人，人口年增长率。青岛市区总人口数为万人。青岛市人口的增长情况如下图所示。从上图可以看出，青岛市人口的自然增长率较低，但人口每年增长绝对值却较大，由此可以看出，青岛是一个移民城市，外来人口较多。按照目前的人口增长水平预测，预计到年，青岛市区的户籍人口总数将达万人。??2007757.991.1%275.5520082803786.53206.6国民生产总值情况2695.5增长率(%)2163.8宏观经济情况回顾与分析1780.414.6%13.7%13.7%18.1%16.9%16.8%15.9%15.7%1518.2国内生产总值亿元()1316.11150.101000200030004000200020012002200320042005200620070%4%8%12%16%20%2007年，青岛国内生产总值已经达到了3,786亿元，预计2008-2009年，青岛市国内生产总值的增长速度仍将保持在15%左右的水平，国内生产总值的快速增长，无疑对青岛市各类型房地产市场需求起到了巨大的推动作用，消费水平也将逐渐向国内大都市靠拢。CBRichardEllis|Page91199.21006.7社会消费品零售总额865.9增长率(%)605.5宏观经济情况回顾与分析512.213.5%13.8%14.7%19.1%15.8%15.8%27.9%16.3%400.5社会消费品零售额亿元()352.9307.703006009001200200020012002200320042005200620070%5%10%15%20%25%30%2000年至2007年，青岛社会消费品零售总额年平均增长率均维持在13%以上。截止到2007年底，青岛市社会消费品零售总额为1,199.2亿元，按可比价格计算，较上年增长率为19.1%，约占青岛国内生产总值的37.4%。CBRichardEllis|Page1013376133178561781194511915328153988398812920129消费性支出元人年(//)9002900可支配收入和消费性支出11089110宏观经济情况回顾与分析80568051007510073447348721872684968487318736677667可支配收入元人年(//)801680104,0008,00012,00016,00020002001200220032004200520062007截至2007年，青岛市年人均可支配收入为17,856元，消费性支出为年13,376元。人均可支配收入和消费性支出呈快速增长趋势，有力地支持社会消费品零售总额的快速稳定增长。CBRichardEllis|Page11消费性支出构成食品衣着家庭设备用品及服务医疗保健交通和通信教育文化娱乐服务居住杂项商品与服务宏观经济情况回顾与分析从消费性支出构成看，食品支出占消费性支出的36.4%，即4,352元；其中，在外饮食支出达848元，较上一年上涨57%。说明人们的外出就餐需求不断提高，人们更加注重生活质量。36.4%11.8%6.7%6.6%11.9%13.7%9.8%3.0%CBRichardEllis|Page12=100)上年(居民消费价格指数宏观经济情况回顾与分析=100)上年(商品零售价格指数103.3101102.199.7100.29998.399.599.798.998.9100.9102.3101.49094981021062000200120022003200420052006青岛的消费价格指数从年的降至年的。由于通货紧缩，青岛消费价格指数呈下降趋势，但是情况已逐渐改善。预计未来青岛消费价格指数在中短期内将保持稳定。2000103.32006100.9CBRichardEllis|Page13物价指数恩格尔系数36.4%37.6%38.0%40.5%42.5%41.9%39.3%30%35%40%45%50%2000200120022003200420052006宏观经济情况回顾与分析历年恩格尔系数按照联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数达到40%-50%，人民生活进入小康水平，恩格尔系数达到30%-40%，人民生活进入富裕水平。近5年来，青岛市恩格尔系数一直呈下降趋势，2006年为36.4%，较之上一年下降1.2个百分点，这意味着青岛市人民生活水平逐步摆脱小康水平进入到富裕的生活品质与质量。CBRichardEllis|Page1485.5.8568.4.68旅游人数52.2.52旅游外汇收入百万美元()34.1.34239751421317751414932918218061542627.4132.3.32海外游客数万人次()26.1.262040608010020002001200220032004200520060100002000030000400005000060000宏观经济情况回顾与分析244921571655179515191285280122328218412213110388国内旅游收入亿元()接待国内人数万人次()050010001500