重庆保利通用厂地块——产品设计建议12009.10产品设计——思路框架目录第一节项目周边市场分析第二节项目定位第三节产品建议第四节经济测算和开发建议产品设计——思路框架目录第一节项目周边市场分析第二节项目定位第三节产品建议第四节经济测算和开发建议1、区位情况龙湖大社区三本峡案广场观音桥2、区域概况解放碑、沙坪坝、石桥铺、观音桥、南坪、九重庆字水中学、龙山龙坡872、115、168、中学、玉带山小学132、118、132、117重庆中医院、江陵医院教育重庆第一人民医院门诊交大龙山公园、紫都部等通广场。体育医疗冉南版块中心高尚生活圈渝安龙都餐饮一条街、意境丰豪餐饮街龙湖社区商业节社业区沃尔玛超市、百安居、新世商南桥寺板块、冉南版块大纪超市社区3、区域环境分析区域价值冉家坝与新牌坊板块相接，是江北、沙坪坝和渝北三大区域的交接地。新牌坊是以龙湖启动的板块，认可度相当高。在冉家坝板块内部龙湖则有水晶丽城和紫都城两大项目，等项目启动之时，在保利和龙湖强大的品牌号召力下，冉家坝将是一个极易被认可的区域。区域景观区域地势平坦、视野开阔，在自然景观上没有山川和湖泊，但市政建设有一条景观大道。区域商业世界500强企业已经有两大企业已经进驻该区域，还有另外一些企业也将陆续入驻。另外，东和实业在冉家坝盘溪河畔，打造重庆第一条专业酒吧街区———耍坝酒吧文化街。福建永辉超市在东和春天开设了面积达1.5万平方米的第二卖场；龙湖紫都城3万平方米的商业区引进了世界500强沃尔玛和百安居两大商业巨头；春风?城市心筑将首创院落式商街。4、未来规划发展趋势根据最新的“十一五”规划，渝北区将重点打造两路中心商圈和龙溪冉家坝中心商圈。其中，龙溪中心商圈包括龙溪花园村到南桥寺片区共近3平方公里的面积，包括龙湖?紫都街、重庆耍坝东和春天酒吧一条街等，规划2010年全部建成，预计总投资40亿元，建成后商业面积将达100万平方米。不难预计，在未来3到5年内，随着片区内在建小区逐步入住，片区逐渐成熟，更多楼盘启动其项目开发以及区域市政建设的进一步加强，加上整个区域的优越地理位置和良好的总体规划，冉家坝地区将成为渝北区最大的商业中心。5、区域房地产市场分析新世纪超市百安居沃尔玛南桥寺版块、冉家坝南版块的区域地势平坦，交通便利配套成熟。是即渝北五黄大社区之后又一成熟板块区域地区，其房地产的发展也是江北、渝北热销版块之一。5.1区域近三年供应及消化分析【以下放量主要指南桥寺板块、及冉南板块放量不含片区的经济实用房的放量】07年08年09年市场放量约20万方约15万方约12万方情况市场去化约17万方约10万方约10万方情况市场建面约4100元/建面约4500元/建面约4800元/㎡㎡㎡均价分析：从区域板块放量和去化量分析来看，区域的去化速度相对较高，其主要依托冉南版块成熟大社区的居住环境。5.2区域近三年价格走势分析5.3区域历年开盘项目概况一览均价（元/㎡）首建占地总建面户型状况次项目容积建筑产品形筑建筑户（万（万首开名称率形态态布单体数历史当前方）方）次盘局一房5%%（47）小高排板式两房35%（78）（02.02阳光住宅，临1003504.67.22.1层、列、碟500三房6）15年家园街商业00高层式式40%（88、108）00四房20%（127）一房维丰半（05.04住宅，临10010%（28、38）230400南桥3.39.12.77高层围板式2）27年街商业0两房40%（65-82）00苑合三房50%（88-96）00一房5%（45）（05.04新城住宅，临围两房20%（73-82）2404501.77.54.5高层蝶形7001）28年丽都街商业合三房65%（106）00四房10%（140）00一房10%（45）工形（07.05紫晶住宅，临排两房50%（65-82）2804201.963高层、蝶6001）30年丽苑街商业列三房00形，40%（94、97）00分工形两房龙湖小高1、2起组、蝶30%（66、68）（06.05250380600紫都28482.52层、住宅，3团形，三房50%（98-3）39年000城高层期商业围2梯115）00合5户四房20%（127）一房5%（45）小高板式（06.05渝安住宅，临围两房25%（64-79）3305001.53.92.75层、、点9202）32年龙都街商业合三房60%（87-98）00高层式四房10%（107）00户型状况均价（元/㎡）占地面总建面容首次项目名积建筑形建筑建筑单总户（万积产品形态开盘称（万态布局体数首次历史当前方）率方）05逸静丰小高层住宅，临蝶形、主力91㎡三房3205003.413.54排列1200年豪、高层街商业十字形0006城市心住宅，临工形、主力45㎡一房360（07.4906.1164高层排列1200年筑街商业蝶形01)66000平一房20%层两房45%75（58-73）%三房蝶形、35%（81-（08.07阳光地小高层住宅，临版式，4804904163.6围合150090）8）56年中海、高层街商业2梯700跃两房变三房00；户层45%（69-2578）%三房变四房55%（91）一房20%%（40）工形、两房40%（64-（08.07升伟3.4住宅，临十字形80）3605106.723高层围合21007）59年新意境3街商业，2梯三房30%（98、00008户104）四房10%（132）两房60%（70-住宅，写蝶形，（09.08盛世北78）5505806.7253高层字楼、临围合2梯614004）55年辰三房40%（100-00街商业户120）00工形，一房20%45-49（09.08住宅，临510590天下城3.314.64.5高层围合2梯81500二房45%68-744）55年街商业00户三房35%86-10600工形2一房15%41-4809元合悠4805002.213.55高层住宅围合梯101300两房60%64-74年哉悠宅00户三房25%75-865.4区域典型楼盘分析兴茂盛世北辰开发商：重庆兴茂产业发展(集团)有限公司；位置：渝北区冉家坝余松路(龙湖大城小院旁)；总用地面积:66667平米总建筑面积:250000平米容积率：3物业定位:高尚住宅；均价区间走势5200-5900：户型面积区间2房3房及配比：（70-77（94-113㎡）㎡）60%40%■小区园林主题园林主题以现代风格为主，运用了多种水景元素。■主力户型分析该项目户型设计上主要以2房，3房为主力，且都有赠送面积5-7平方米的赠送面积，销售价格从07年下半年5200/㎡到09年5900/㎡销售周期1年半。龙湖紫都城开发商：龙湖地产；位置：渝北区龙山大道111号总用地面积:28万平米总建筑面积48万平米:容积率：2.52物业定位:城市新锐精品社区；均价区间走一手3600-3900势：二手近三年5000-6000户型面积区2房3房4房间及配比：（66、68（98-115（127㎡㎡）㎡））30%50%20%■小区园林主题园林主题以现代风格为主，大量采用龙湖标志性的高大乔木配合大面积草坪的园林元素。■主力户型分析该项目户型设计上主要以2房，3房为主力，另外有少量4房，该项目赠送面积较少，三房和四房设有L型的阳台。元合悠哉悠宅开发商：重庆元合地产发展有限公司（原世家地产）；位置：江北区冉家坝南桥寺转盘；总用地面积:总建筑面积13.5万平米；:容积率：4.98物业定位:时尚小户社区；均价区间走价格4800元-5000/平米势：户型面积区1房变22变3房3房变4间及配比：房（64-65房（48㎡㎡）（75-）87）10%65%25%■主力户型分析48平米74平米该项目主要依靠户型设计及营销推广优势，并在09年6月开始销售取得了良好的销售业绩。天下城开发商：重庆承誉德房地产开发有限公司位置：江北区南桥寺茶叶市场对面总用地面积:3.3万平米总建筑面积14.6万平米:容积率：4.5物业定位:均价区间走5100-5900势：户型面积区1房变22变3房3房变4间及配比：房（64-65房（48㎡㎡）（75-）87）10%65%25%■主力户型分析该项目主要依靠户型的多赠送空间来营造高性价比的形象，这在一定程度上博得了客户的好感，在销售上也取得了较好的销售业绩。春风·城市心筑占地面积61443㎡：总建面：159859㎡容积率：3.91绿化率：《40%总户数：1195车位数：516梯户比：梯四、1梯五各1梯4栋（外加1栋小户公寓）房型套内面积比例备注两房66、6720％60％单卫双阳台，71、7220％单卫双阳台，7820％双卫双阳台三房97、9920％40％双卫双阳台带入户花园11220％双卫双阳台春风·城市心筑2）定位思路定位于城市新贵一族，主要以面积精小户型产品为主，在推广上强力诉求“城市理想生活”。97.71112.34春风·城市心筑78.4466.25竞争优劣势分析——容积率、梯户比等关键指标项目容积率梯户比紫都城2.5一梯五城市心筑3.9一梯五、一梯四尚源印象2.5一梯六、一梯四、一梯三五星城3.41（2.5）一梯四本项目综合容积率指标较大，但1号地块住宅指标与主要对手相近。本项目纯一梯四户，在户型均好性上具有一定优势。竞争优劣势分析——户型附加值、园林绿化项目户型附加值园林绿化紫都城大凸窗10万童话主题园林城市心筑6米阳台、入户花园、大凸组团绿化、无中庭集中绿地、每块窗不足1500㎡尚源印象未知不规则集中绿化、按40％绿化率估算约2.4万方绿化面积五星城可变空间、6米阳台、入户1号地块绿化面积约2.2万方（近花园、一步阳台、凸窗期建筑方案测算）本项目户型附加