苏州港龙城市商业广场初步发展建议201111年月2011年9月涉及环球商机知识产权与客户信息，严格保密page1目录A.区位环境理解及项目认知B.项目整体定位C.项目商业定位D.服务内容涉及环球商机知识产权与客户信息，严格保密page2A.区位环境理解及项目认知A1、区位环境理解A2、港龙长江路项目认知涉及环球商机知识产权与客户信息，严格保密page3A1、区位环境理解?项目所在苏州新区枫津街道，街道下辖7个社区和24个行政村，而本项目所在的枫津社区，人口约2.5万人，其中常住人口约1.3万，外来流动人口约1.2万。涉及环球商机知识产权与客户信息，严格保密page4A1、区位环境理解?苏州高新区行政面积约223.36平方公里，根据政府统计数据，苏州新区2010年末区域总人口72.51万，其中常住人口33.57万，暂住人口38.16万，外籍人口0.78万。?根据苏州高新区发展规划，未来苏州高新区将规划人口约130万。涉及环球商机知识产权与客户信息，严格保密page5A1、区位环境理解?苏州高新区人口主要可分为原住人口、迁徙人口、暂住人口、外籍人口等；a.原住人口主要包含苏州高新区的原有农村人口、城市发展的动迁人口等，此类人口的特征是消费力较低，以日常基本生活购物为主，呈现物质消费的特征；b.迁徙人口主要包含苏州高新区的商品房购买人群等，此类人口的特征是具备一定的消费能力，拥有现代消费意识，以日常生活购物和休闲娱乐为主；涉及环球商机知识产权与客户信息，严格保密page6A1、区位环境理解c.暂住人口主要包含苏州高新区的企业职员、打工人员等，此类人口的特征是消费力差别较大，其中企业职员的消费力相对较强，且消费业态较全面，而打工人员的消费力较差，基本以生活购物和低层次娱乐业态为主；值得一提的是，相当一部分企业职员属于上海等城市的派驻人员，周末都会返回上海，其消费时间主要集中在周一至周五晚上；d.外籍人口主要包含苏州高新区的外资企业中高层管理人员，此类人口的特征是具备相当的消费能力，拥有现代消费意识，以日常生活购物和中高端休闲娱乐为主；涉及环球商机知识产权与客户信息，严格保密page7A1、区位环境理解百万方商业规模,筑就区域成熟商业氛围?长江路商圈有麦德龙、枫桥商业街、枫桥商业广场、绿宝广场、狮山购物广场、新港天都、长江一号等共计100多万平方米的商业规模；?何山路商圈有金融服务中心、枫桥农贸市场、何山商业街、何山路大润发等商业设施；?港龙枫桥商业街、枫津39街涉及环球商机知识产权与客户信息，严格保密page8A1、区位环境理解项目周边大型商业较少本案?项目周边基本以街区式商业为主，譬如港龙枫桥商业街和枫津39街，距离本项目最近的大型城市综合体为绿宝广场；涉及环球商机知识产权与客户信息，严格保密page9A1、区位环境理解区域本案内经锦江之星济格林豪泰（何山店）长江路商圈型酒狮山店高CBD新如家快捷酒店较工业书香世家酒店多区涉及环球商机知识产权与客户信息，严格保密page10A1、区位环境理解根据调查统计，区域内经济型连锁酒店的收益较可观门市价带团价格年收益名称单间面积环境（元/（元/入住率（元/天）天）间）格林豪泰25平米较好25920080%67160（何山店）如家快捷（商业街25平米一般209不接团75%57213店）锦江之星（塔园路25平米一般189不接团70%48289店）书香门第30平米好37835080%105120涉及环球商机知识产权与客户信息，严格保密（新区店）page11A1、区位环境理解项目周边旅游景点和生态资源较丰富何山公园，位于苏州新区长江路461号，国家AA级旅游景点，何山峰顶有何山道观，适宜清静养心。苏州乐园、水上乐园与之相距1.5公里，五A级旅游景点，“东方迪斯尼”每年接待约300万游客。涉及环球商机知识产权与客户信息，严格保密page12A1、区位环境理解区域交通便捷，商业易达性较强苏州地铁一号线和三号线在区域周边集聚，尤其是三号线何山路站就设在本项目旁边，未来轨道交通优势明显。301、303、304、308、321、324、325、333等公交线路途径本项目周边，将本项目与苏州整体串联。涉及环球商机知识产权与客户信息，严格保密page13A.区位环境理解及项目认知A1、区位环境理解A2、港龙长江路项目认知涉及环球商机知识产权与客户信息，严格保密page14A2、港龙长江路项目认知?港龙长江路项目位于苏州新区长江路以东、华山路以南，项目地块呈狭长形；?项目总建筑面积约13.9万平方米，其中商业面积约6.2万平方米，高层公寓面积约4.9万平方米。涉及环球商机知识产权与客户信息，严格保密page15A2、港龙长江路项目认知优势（S）劣势（W）?地块规整，商业展示价值较高；?项目区域非核心商圈，区域商业暂?产品组合相对丰富；无较大影响力；?区域交通相对便捷；?项目周边商业消费能力相对苏州整?开发商商业地产开发经验丰富；体较弱；SWOT分析机会（O）威胁（T）?苏州旅游资源丰富，流动消费较多?；区域内成熟商圈和项目将制约本项目的发展空间；?苏州新区外资企业众多，带来大量消费群体；?苏州城市西扩，区域周边新建住宅为本项目带来生机；涉及环球商机知识产权与客户信息，严格保密page16B.项目整体定位B1、项目整体定位B2、项目产品规划布局建议涉及环球商机知识产权与客户信息，严格保密page17B1、项目整体定位根据本项目的初步规划设想和项目所在区位的环境分析，我们建议本项目的整体定位为：集购物、餐饮、娱乐、旅游、商务于一体的潮流时尚港项目产品包括购物中心、商业街、酒店、酒店式公寓、办公等涉及环球商机知识产权与客户信息，严格保密page18B.项目整体定位B1、项目整体定位B2、项目产品规划布局建议涉及环球商机知识产权与客户信息，严格保密page19B2、项目产品规划布局建议精品时尚酒店精装酒店式公寓商业街小户型办公购物中心涉及环球商机知识产权与客户信息，严格保密page20C.项目商业定位C1、项目商业定位思路及原则C2、项目商业定位C3、项目业态定位C4、项目业态布局建议C5、项目业态配比建议涉及环球商机知识产权与客户信息，严格保密page21C1、项目商业定位思路及原则塑造区域商业新形象项目收益最大化2持久生存能力3145多功能业态复合着眼未来调整空间涉及环球商机知识产权与客户信息，严格保密page22C1、项目商业定位思路及原则体现个性潮流时尚互相拉动商业主题侧重体验鲜明功能齐全有特色共同赢利平衡收益涉及环球商机知识产权与客户信息，严格保密page23C.项目商业定位C1、项目商业定位思路及原则C2、项目商业定位C3、项目业态定位C4、项目业态布局建议C5、项目业态配比建议涉及环球商机知识产权与客户信息，严格保密page24C2、项目商业定位根据本项目的初步规划设想和项目所在区位的环境分析，结合我司十多年来的商业操作经验，我们建议本项目的商业定位为：江苏首个以香港潮流时尚为主要特色的购物中心涉及环球商机知识产权与客户信息，严格保密page25C.项目商业定位C1、项目商业定位思路及原则C2、项目商业定位C3、项目业态定位C4、项目业态布局建议C5、项目业态配比建议涉及环球商机知识产权与客户信息，严格保密page26C3、项目业态定位主体商业——大超市考虑到本项目周边聚集了大量的居住人群，从满足日常生活需求角度出发，本项目可以考虑引入一家大型超市，面积1.1－1.3万平方米，建议放在地下一层。涉及环球商机知识产权与客户信息，严格保密page27C3、项目业态定位主体商业——家电数码馆以家电连锁品牌为主、以次主力店的形象呈现，作为本项目商业的重要组成部分，满足项目周边消费者对于家电数码的消费需求，家电数码面积3000－4000平方米。涉及环球商机知识产权与客户信息，严格保密page28C3、项目业态定位特色主题——香港时尚馆将香港潮流、时尚品牌引入，打造具有香港风情的主题商业，凸显项目特色形象，商业面积1.2－1.4万平方米。涉及环球商机知识产权与客户信息，严格保密page29C3、项目业态定位特色主题——潮流地带通过特色主题营造，集合服饰、箱包、饰品等业态，展现潮流时尚、个性化特征，吸引年轻时尚人群，面积2500－3000平方米。涉及环球商机知识产权与客户信息，严格保密page30C3、项目业态定位特色主题——环球动漫地带“环球动漫地带”产品包含动漫、电玩、工艺品、饰品、文具、服饰、日用品等，充分满足婴幼儿、青少年以及成年人的各种需求，面积2500－3500平方米。涉及环球商机知识产权与客户信息，严格保密page31C3、项目业态定位特色主题——儿童主题商业关注下一代，儿童购物、儿童娱乐、启智教育和才艺培养等已成为家庭教育和亲子关系的重中之重。面积2500－3000平方米。涉及环球商机知识产权与客户信息，严格保密page32C3、项目业态定位特色主题——环球美食汇集合国内外的风情美食小吃和特色餐饮，以美食广场和特色餐饮店的方式呈现，可以满足项目消费人群的不同餐饮目的的消费需求，最大程度的辐射更多的消费人群，面积1.2－1.5万平方米。涉及环球商机知识产权与客户信息，严格保密page33C3、项目业态定位特色主题——娱乐IN地带集合量贩式KTV、美容纤体SPA、健身中心等休闲娱乐业态，满足中高阶层的不同功能需求，面积6000－8000平方米。涉及环球商机知识产权与客户信息，严格保密page34C3、项目业态定位特色主题——现代电影院借助电影市场火爆的契机，设置现代电影院，通过影院的号召力和影响力，突破项目地域性特征的局限，面积300