CHINAENTERPRISE|HANGZHOU中华企业杭州章家坝地块定位提报201003一个伟大项目的诞生之前必然有一个严谨思考问题与充分价值创造的过程中华企业进杭城，制胜产品策略Reportrecommendations2010-03BYTOSPUR同策房产咨询股份有限公司项目策略思考模式项目策略思考模式市场角度市场竞争项目角度价值定位产品角度定位实践项目策略思考路径项目策略思考路径势破时一个成功目标我们即将面对怎样的一场战役?时审时consideration2010年，杭州豪宅市场能否延续去年的辉煌与疯狂？1.宏观经济2.政策解读3.大势研判宏观经济09年贷款增长率和狭义货币增速达15年最高水平表5.历年贷款及M1增长情况(2001-2009年)35.00%32.40%30.00%31.74%25.00%21.40%21.10%17.50%17.90%20.00%16.80%18.70%14.40%15.00%12.70%15.40%12.80%16.40%14.70%11.60%13.60%10.00%11.80%9.10%5.00%0.00%2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年贷款增长率(%)M1增长率(%)（数据来源：中国人民银行）2009年末，贷款增长率达到31.74%；狭义货币（M1）同比增长32.4%，增速比2008年加快23.3个百分点，是15年来最高水平。宏观经济强力的货币投放和宽松的货币政策成就了09年的狂热火暴表6.历年主要金融业指标情况(2001-2009年)指标/年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年存款余额(万亿元)14.418.322.025.330.034.840.147.859.77变化率(%)16.0%18.1%20.2%15.2%18.2%16.0%15.2%19.3%28.21%贷款余额(万亿元)11.214.017.018.920.723.927.832.039.97变化率(%)11.6%15.4%21.4%14.4%12.8%14.7%16.4%17.9%31.74%M0增长率(%)7.1%10.1%14.3%8.7%11.9%12.7%12.2%12.7%11.8%M1增长率(%)12.7%16.8%18.7%13.6%11.8%17.5%21.1%9.1%32.4%M2增长率(%)14.4%16.8%19.6%14.6%17.6%16.9%（数据来源：中国人民银行）16.7%17.8%27.7%2009年中国GDP同比增长8.7%，中国经济出现V型复苏的迹象；其主要最根本的动力来自于宽松的货币政策。2009年末，广义货币（M2）同比增长27.7%，超出年初预定指标10个百分点；狭义货币（M1）同比增长32.4%，增速比2008年加快23.3个百分点，是15年来最高水平。如此强力的货币投放，支撑了经济增长显著超过“保八”目标。政策解读09年底政策频出，调控力度逐项加强国11条的出台，表示着政府对市场调控的决心，重拳出政策解读击调整市场现状最重的政策靴子落地2009年12月7日2009年12月14日2010年1月10日中央经济工作会议国务院常务会议国务院办公厅继续支持居民首次贷款购买普通自住房支持居民自住和改善继续支持居民自住和改善性住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理性购房需求消费，抑制投资投机性购房，抑制投资性购房需求70国11条——遏制投机的政策落60地，收紧意图明显504030201002010上半年处于市场震荡、调121909765543089865332198976502322121201120120123121280000028980350250247126813801837294162201001011010001000100000000100112754677845555556666777888899999900000000000000000000000000000000000111整观望期，需保持谨慎成交量八周均线成交量三十二周均线二套房贷的严格把控和信贷的收紧，信号作用+实质影响政策解读将开始体现。强有力的抑制投资性需求，相当部分投资客户将进入观望期，暂时被迫退出市场研判结论经济面信贷规模结构控制加强政策面有力收紧，实质影响将显现，观望气氛变浓+部分客户退场20102010整体基调整体基调：中：中性偏性偏谨谨慎慎市场面市场进–…入观望期，供求矛盾趋缓，高端公寓市场受供应竞争与大势影响较大通常,别人都是怎样出招的?势度势consideration本项目的豪宅定位，是浑然天成？是后天雕琢?抑或是另辟徯径?1.杭州城市豪宅特性2.项目审视杭州豪宅市场特征豪宅共性特征梳理稀缺地段城市资源自然资源星级物业管理特色服务顶级硬件会所资源产品品质标准豪宅城市豪宅的3大要素分布城市豪宅分布趋于集中，老城区、钱江新城为主力区域?目前杭州城市高端公寓的价格箱体基本在3-4万之间，主力总价区间：500-1000万，1000万以上；?钱江新城因具备地段、资源双重稀缺优势以及其开发成熟度，决定其市场价值领先地位，市场导向性；西溪诚园金都·城市芯宇昆仑公馆老城核心钱江新城滨江·城市之星城西（西溪、文教）绿城蓝色钱江特征杭州城市豪宅特征分析均价(元/项目名称总建面开发商建筑类型主力户型㎡)主力总价精装修核心卖点（万㎡）（㎡）（万）（元/㎡）稀缺性：地段或资源稀缺；钱江新城核心区城市之星22.5滨江超高层190-25135000650-10006000大尺度：主力户型180㎡以上；稀缺豪宅钱江新城江景豪蓝色钱江30绿城高层160-70040000-50000700-30007000高总价：总价五百万以上，宅城市芯宇科技金装平层大已跨越千22.6金都高层170-24035000-40000500-9005000(二期)宅万；昆仑置市中心奢华新亚昆仑公馆20超高层180-31036000650-11006000精装修：全部精装修，标准在业洲风格院宅城西绿城第二代西溪诚园65　绿城小高层130-28030000350-84050006000元/公寓㎡左右；开发商：本地知名开发商?杭州市高端公寓户型普遍尺度较大，主力户型180-250㎡，强调产品舒适性和奢华享受；概念：杭州高端公寓入市多以概念先行，地段、产品特色为?精装修已成为高端公寓必备标签，普遍装修标准为6000元/㎡；主要落点。?本土化的客户资源，本地客户是购买主力豪宅特征立面表现，公建化、地标化立面公建化地标化城市化运动进行曲中，杭州豪宅已从柔和贵美“西施”变迁为刚硬冰冷的“铁金刚”，绿城化阴影下中庸持重感逐渐淡去豪宅特征大平层户型为市场主流，主力面积在200-250平方米左右户型200-250㎡左右为主流豪宅产品主力户型项目名称房型项目名称　主力户型（㎡）（㎡）城市之星190-2513、4房金色海岸210-380蓝色钱江（一期）160-2303、4房东方润园260-360、400-500蓝色钱江（二期）230-720——　阳光海岸380-480城市芯宇（二期）170-2403、4房九树公寓320-430昆仑公馆180-3103、4房　　西溪诚园180-2803、4房　　豪宅特征奢华装修，是城市豪宅的重要标志，装精装杭城豪宅新标签修奢华本土化装修特征装修标准精装修核心特征金色海岸6000用材奢华蓝色钱江7000仪式感的奢华昆仑公馆6000低调的奢侈城市之星6000以上——城市芯宇5000全全高高级级石材石材地面地面、、墙墙、、镀镀金金门门厅、厅、智智能家能家居——居——豪华豪华、、智智能化能化西溪诚园5000——阳光海岸6000以上镀镀金金、、镶钻镶钻的的门门厅厅，，卫浴卫浴，，奢奢华华无无度度2214145566991113137733991188151555884444663322121211111010未来竞争同期高价地集中——同期竞争激烈，时间错位竞争不可能——从城市中心未开发项目以及高价土地来看，同时间段豪宅激烈竞争不可避免，2010201120122013杭汽发地块预计10年底或11年上半年上市，定位城市顶级豪宅新华集团地块2009年9月竞得喜得宝地块2009年10月竞得南星桥地块2009年8月竞得钱江新城18号地2009年7月竞得块滨江区91-92号地2009年12月竞得娑婆桥地块2009年8月竞得之江59号地块2009年10月竞得本项目2009年12月竞得预计项目或地块上市时间段?这是一个“本土化”的市场?这是一个“大平层”化的城市豪宅市场?这是一个有本源文化情结的城市，他们对城市具有强烈的认同感与骄傲的情节，对产品认知是相当“固执”的，深受绿城的毒害。我们的应战之道可能是?项目审视项目位置地块位于钱江新城二期，北依城东新城，离城5KM。区域前景双城合抱，价值提升，未来快速发展。“双城记”城东新城：——以现代综合交通枢纽为依托，集高端商务办公、旅游服务和居住生活功能为一体的城市新中心。钱江新城：——杭州CBD，华东地区国际金融次中心项目资源拥有运河景观资源，非独占性景观资源北侧：艮山西路、恒河港以及规划水上派东侧：车站南路、出所和高速公路杭州交警大队相距80米有铁路、规划铁路绿化南侧：云河家园东西区农居安置公寓及规西侧：京杭运河及沿河绿化划幼儿园土地价格较高的土地价格决定项目必然是个高售价项目核心城区地价分布占地面积容积率计容建面建筑限高建筑密度楼面地价A20227505682.575-8030%1820618206B41511