无锡保利达广场市场研究及定位报告二零零七年九月二零零七年九月项目研究流程项目概况及思考城市发展与产业研究专题研究市场竞争分析案例分析项目价值判断市场回顾项目定位整体定位各功能定位结论及配比各功能定位及规模经济指标测算第一篇项目概况及思考PART1：项目概况及思考｜项目概况　　　　　　abcabc广场用地范围西至规划道路无锡一百东面，北广场用地范围西至规划道路无锡一百东面，北至古运河，东为工运路，南至解放北路。靠近无锡老城区至古运河，东为工运路，南至解放北路。靠近无锡老城区、火车站与汽车总站，交通便利。、火车站与汽车总站，交通便利。汽车总站火河车站运本案古古运河崇安寺商圈PART1：项目概况及思考｜项目概况现地块仍保留原有的三层商业建筑，其主要分布在东面工运路及南面的解放路沿街处，建筑形态呈L字型分布。PART1：项目概况及思考｜项目概况项目所处地段交通便利，道路畅通，各项功能配套一应俱全，由于项目所处区域靠近老城区和火车站，因此区域人流及车流较为密集，目前地块内部有3栋民居、新雅酒店等建筑，附近有民族饭店烂尾楼，对项目开发有一定的影响。火车站本案汽车总站周边环境项目周边古运河环境PART1：项目概况及思考｜项目发展计划项目原规划数据以下为项目规划基础数据:项目项目单位单位规模规模配比配比总用地面积总用地面积MM2257704.157704.1平方米平方米总建筑面积总建筑面积MM22472135472135平方米平方米地上建筑面积地上建筑面积MM22346135346135平方米平方米酒店酒店MM222800028000平方米平方米8%8%其其办公建筑面积办公建筑面积MM227500075000平方米平方米21.7%21.7%商业建筑面积商业建筑面积MM221560015600平方米平方米4.5%4.5%中中住宅建筑面积住宅建筑面积MM22219735219735平方米平方米63.5%63.5%会议中心会议中心MM2248004800平方米平方米1.4%1.4%会所与设施会所与设施MM2230003000平方米平方米1%1%容积率容积率6.06.0密度密度46%46%规划户数规划户数15421542户户地块欲开发居住、办公、五星级酒店的综合用途，打造成无锡的城市坐标!PART1：项目概况及思考｜项目思考项目所面对的问题?项目的体量庞大，在无锡这个中等城市，城市基础是否足以支撑？?项目功能之间的关系该如何组合？?城市现在和未来的同类竞争的形势？?国内有否同等级别的城市有成功的案例？?项目的价值分析：先天具备价值和后天创造价值？第二篇专题研究PART2：专题研究｜目录?城市发展与产业研究?市场竞争分析?案例分析PART2：专题研究｜城市发展与产业研究城市概况江阴市无锡市位于江苏省东南部；下辖锡山、惠山、崇安、北塘锡山区惠山区、南长、滨湖和新区七个区和北塘区江阴、宜兴二个市(县)；崇安区无锡总面积为4650平方公里滨湖区南长区，其中市区面积为1632.70新区平方公里；宜2006年全市总人口457.8万人兴市，市区人口232.3万人。PART2：专题研究｜城市发展与产业研究城市概况无锡地处长江三角洲经济发展区的核心地带，是无锡市长江三角洲中最具增长潜力与发展前景的地区之一，接受上海的辐射和引导，同时是南京和上海的桥梁，依托长三角区域联动，提升自身城市竞争力。PART2：专题研究｜城市发展与产业研究城市概况无锡处于苏锡常都市圈和沪宁城镇聚合轴的中心位置，在与苏中、苏北等地区经济发展中作用日益重要。无锡市位于中国区域经济最发达之一的长三角核心地带，地理区位优势明显;PART2：专题研究｜城市发展与产业研究城市数据和地位无锡市历年主要宏观经济指标200420042005200520062006　　20022002年年20032003年年年年年年年年1833.41833.42250.62250.62804.62804.63300.53300.5GDPGDP（亿元）（亿元）1534.131534.1355448899增长率（增长率（%%））15.50%15.50%19.5%19.5%22.8%22.8%24.6%24.6%17.7%17.7%　　　　　　　　　　　　人均人均GDPGDP（元）（元）35087350874161641616505925059250958509585771957719增长率（增长率（%%））14.9%14.9%18.6%18.6%21.6%21.6%0.7%0.7%13.3%13.3%　　　　　　　　　　　　社会零售品总额（亿社会零售品总额（亿543.56543.56595.89595.89708.62708.62824.11824.11959.47959.47元）元）增长率（增长率（%%））13.7%13.7%9.6%9.6%18.9%18.9%16.3%16.3%16.4%16.4%2006年无锡市GDP总量和人均GDP位居江苏省第二位;2006年无锡社会零售品总额位居江苏省第三位。PART2：专题研究｜城市发展与产业研究城市数据和地位城镇居民人均可支配收入及增长率城镇居民消费性支出各项比例%（元）（）5%2000020.0%9%食品15.0%衣服1000010.0%14%38%家庭设备用品及服务5.0%医疗保健00.0%20022003200420052006交通与通讯娱乐教育文化服务12%城镇居民可支配收入998811647135881600518189居住（元）7%8%杂项商品和服务增长率（%）16.6%16.7%17.8%13.6%7%2006年无锡市人均可支配收入18189元，位居江苏省内第二位；城镇居民消费支出中食品、娱乐教育文化服务和交通通讯消费占总支出的64%，消费结构档次较低。PART2：专题研究｜城市发展与产业研究城市数据和地位2007年度中国城市竞争力排名：综合及各单项前十名城市排序排序综合综合品牌品牌旅游旅游宜居宜居人才人才科技科技环境环境资本资本营商营商11香港香港北京北京北京北京深圳深圳香港香港北京北京威海威海上海上海上海上海22深圳深圳上海上海上海上海北京北京台台北北上海上海无锡无锡北京北京广广州州33上海上海深圳深圳深圳深圳厦门厦门北京北京台台北北青岛青岛香港香港北京北京44北京北京广广州州广广州州上海上海上海上海深圳深圳苏苏州州深圳深圳深圳深圳55广广州州杭州杭州杭州杭州杭州杭州高雄高雄香港香港绍绍兴兴台台北北杭州杭州66台台北北苏苏州州苏苏州州苏苏州州广广州州高雄高雄昆明昆明广广州州无锡无锡77无锡无锡厦门厦门南京南京昆明昆明新竹新竹台台中中烟台烟台天津天津苏苏州州88苏苏州州宁波宁波成都成都大连大连台台中中天津天津香港香港台台中中宁波宁波99佛山佛山天津天津宁波宁波宁波宁波武汉武汉基隆基隆厦门厦门高雄高雄厦门厦门1010澳门澳门南京南京西西安安绍绍兴兴台台南南西西安安扬州扬州南京南京扬州扬州资料来源：2007年中国城市竞争力蓝皮书2007年无锡城市竞争力综合排名全国第七，具备跻身一线城市的潜力,但同时苏州在品牌、旅游和宜居方面的排名高于无锡；PART2：专题研究｜城市发展与产业研究城市数据和地位2006年华东部分大中城市主要经济指标年年末市末市区总区总GDPGDP社会零售品社会零售品全全社会社会固定固定资资房房地产地产投投城城市市居民人均居民人均　　人人口口（（万万人）人）（亿元）（亿元）总额（亿元）总额（亿元）产产投投资（亿元）资（亿元）资（亿元）资（亿元）可支配收入元）可支配收入元）无锡无锡232.3232.333013301959959147514752772771818918189上海上海1298.11298.110297102973360336039253925127612762066820668南京南京524.6524.62774277411671167161416143513511753817538杭州杭州414.2414.23441344111121112146114614424421902719027苏苏州州230.2230.24821482110551055210721074714711853218532常州常州222.5222.5156915695165169529521711711664916649数据来源：无锡2007统计年鉴从以上数据可以看出：无锡与上海差距最为明显，与南京、苏州和杭州在GDP、社会零售品总额、全社会固定资产投资方面相差不大，但在房地产投资方面相差较大，说明无锡在房地产开发方面空间仍较大。PART2：专题研究｜城市发展与产业研究城市数据和地位无锡市目前城市化程度达57%，城市化进程还在不断加快，城市环境和服务设施水平将提高，资金、技术、人才等要素不断集聚。2006年无锡市区人口232.3万人,规划2020年无锡市区人口为360万（不含外来人口），城市化水平达70%。城市化进程直接促进房地产业的发展。2006年底无锡城市居民人均住房面积为31.3㎡（国家小康标准的35㎡），随着城市居民的收入增加、城市化水平的提高，未来住宅有相当的市场需求。按规划进程初步估算，平均每年至少产生300万㎡的住房需求。PART2：专题研究｜城市发展与产业研究城市空间发展无锡先进制造业、现代物流业的集聚区和都市农业示范区区域性生产生活资料集散中心、无锡先进制造业基地和都市农业示范区商务商贸文化居住中心城区创新性国际化科技新城著名风景旅游区、人居生态新城区、现代服务集聚区和现代都市农业示范区资料来源：无锡十一五规划PART2：专题研究｜城市发展与产业研究城市空间发展“一区五新城六市