浮华城市中的大地艺术品亿达地产东沟项目二次沟通报告2010年3月24日B.A.ConsultingB.A.Consulting报告结构CONTENTS[壹]读城——项目价值分析[贰]明鉴——大盘案例解读[叁]王道——项目市场定位[肆]定鼎——营销启动策略B.A.ConsultingB.A.Consulting核心前置?价值：容积率差异&亿达品牌?问题：配套现状VS第一居所、资源VS别墅启动?策略：系统性创新形成产品突破?产品：基于慢城体验的场所社会?营销：一个中心、两道三点、四件事保障项目成功B.A.ConsultingB.A.Consulting读城从城市视角解读项目价值——核心观点——从项目看城市格局：中心在东，居住向西从项目看市场机会：群雄并起，各出奇兵从项目看产品自身：中间定位，填补空白B.A.ConsultingB.A.Consulting①从项目看城市格局：中心在东，居住向西五点一线、全域城市化、5000亿基建城市地位上升，大连发展大跃进以想象力来看大连，从大盘成长性看项目①历界中央政府的战略倾斜，奠定了深圳、浦东经济奇从南到北东北经济圈迹的基础，在从南到北的国家发展战略下，大连的城市环渤海经济圈未来得以确立。成渝经济圈长三角经济圈②以装备制造、重化工为主体的东北经济将和以消费品从东向西制造为主体的南方经济互补，完成中国产业结构升级，台海经济圈成为中国经济新增长极。珠三角经济圈③大连环渤海－东三省两圈结合的独特区位，是现任与继任中央政府战略部署的重心，将迎来15年的高速发展。B.A.ConsultingB.A.Consulting大连地产的三次机会：滨海带打造、旧城改造、城区间隙填充瓦房店普兰店庄河中心在东，居住向西滨海金州填填充充振兴路开发区振连路填充甘井子海底隧道滨填海充沙河口旅顺北路老滨城海东港改造旅顺中路西岗中山主城中心重塑路路人人商商民民务务中心中心旅顺南路商商胜胜业业利广利广中心中心场场滨旅顺口海行政中心行政中心B.A.ConsultingB.A.Consulting人民广人民广场场②从项目看市场机会：群雄并起，各出奇兵一级市场表现同比指数2009指标08年09年年大连七区土地成交信息（%）500456.6成交金总金额（亿元）118.35216.3345.29450地价（元/㎡）678868921.53400350320.48楼面价（元/㎡）2666301411.55282.38288.53300受成交量影响，09年土地市场成交总金额上涨45.29个百分点，涨幅明显。240.57250224.6210.08215.93从地价看，09年大连市土地单价基本保持平稳。但由于容积率的提高，楼195.29200168.76171.06面价则出现了明显的上涨迹象，2009年大连市楼面价整体上涨11.55个百分点，达到3014元/平方米。150124.4101.0796.9110075.5663.66同比指数29.4741.6236.1235.555014.1221.07整体指标08年09年1.4110.39（%）01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交占地面积（万㎡）600.331295.55115.81%1235.182130.0672.45%占地面积建筑面积成交建筑面积（万㎡）容积率变化2.061.64-20.39%09年开发商投资信心开始回归，土地市场表现为一改08年集同比指数大连市内四区指标08年09年中成交的现象，09年成交时间相对紧凑。（%）上半年成交量相比于下半年明显不足，主要是由于商品房市成交占地面积（万㎡）174.34313.8844.46场上半年销售全面回暖，开发商开始在下半年抓紧时间囤地。另外，受土地供应计划影响，土地放量也基本于下半年开始成交建筑面积（万㎡）443.87717.7038.15释放。容积率变化2.552.29-11.35随着房地产市场的全面回暖，投资商信心开始回归。体现于一级市场表现为，成交量爆发性增长。2009年大连土地成交600.33万平方米（占地面积），增长115.81%。建筑面积增长72.45%，达到2130.06万平方米。另外，受市场环境影响，政府为加强开发商投资信心，09年放出大量优质地块。B.A.ConsultingB.A.Consulting二级市场表现大连市市内四区一手住宅成交情况分析大连市区域100001200080001000080006000600040004000200020000008/0108/0208/0308/0408/0508/0608/0708/0808/0908/1008/1108/1209/0109/0209/0309/0409/0509/0609/0709/0809/0909/1009/1109/12成交套数231626641909190521672062309518002125172015131924179010932106574934714307560960114949189185926471成交均价688471757011735570767777709080529085998981758137786362337812775885968421909481548749867288318977?2009年大连市市内四区商品房整体成交分析：量：09年4月迎来市场小阳春，结束长达一年多的低迷市场走势，合计2009年市内四区成交52039套房源,相比2008年成交25200套,环比增长106.5%价：自09年2月市内四区成交均价达一年来新低之后,价格稳步上升,市场持续增长走势，2009年市内四区整体均价8471.5元/㎡，同比2008年7745元/㎡，增长9.4%。但就目前市场价格走势潜力来看，市内四区的商品房价格仍将保持继续上升趋势；09年3月后市场回暖，市场需求活跃，价格走高、成交平稳回升；9.10月份有所萎缩,临近年底由于政策优惠临近终止，部分恐慌性购买导致均价再次大幅度上涨。B.A.ConsultingB.A.Consulting三级市场表现05—09年二手房成交情况09年市内四区月成交均价2009年二手房月成交均价：全年成交均价同比上涨11.97%09年的二手房市场可谓风生水起，红红火火，08年—09每月成交情况是异常不平凡的一年，与商品房市场并驾齐驱，量价齐升。报盘量一路上涨，报盘价在年终首次突破万元大关，达到10120元/平方米，成交量与价也呈一路上扬趋势，市场甚至由买方市场转为卖方市场，坐地加价现象年底频出。2009年二手房月成交套数：全年成交同比增长高达172.31%B.A.ConsultingB.A.Consulting2009年市场是一个填补式的爆发增长一级市场活跃、二级市场爆发促进10年优质项目集中启动[项目核心竞力]优质品质+优质服务+产品兑现力竞争中形成优势项目定位B.A.ConsultingB.A.Consulting③从项目看产品自身：中间定位，填补空白区区位位环境地块交通配套城市城市边缘边缘，，泛泛周边生态自然地块位置处于周边交通条件目前项目周边机机场区场区域，域，区区资源丰富，山泛机场区域中较好，有潜在暂无形成规模位位认认知程度知程度不不地台地景观，心，规模较大轨道交通规划商业、医疗、高，未高，未来来周周边边水库景观，主，利于后期多，部分市政道教育等生活配存存在在较较大大产业产业题自然公园环线产品丰富交路，对社区形套，暂无居住规划规划；；布四周；替开发；成分割；氛围；城市、产业、生态、大盘可持续发展的大盘项目B.A.ConsultingB.A.Consulting区域市场现状项目名称建筑形态容积率各户型面积区间主力户型面积项目名称建筑形态容积率各户型面积区间主力户型面积一居50-65一居32-59精装公寓、多层、小高两居75-95鑫境界2.4二居89-10730-60第五郡1.2475-140小高层住宅层三居110-140三居129跃层160-190一居47-57二居66-96三东特星中环高层、塔楼3.366-96居102-122两居76-86魅力之城小高、高层276-90多层、小高一居50二居三居90-118鼎润四季1.366-84层62、76、83三居118多层、小高一居56-58两居54-119橄榄季1.4553-96层三居89-148一居47-52艾维尼小城小高层1.7147-78一居50-60两居65-100两居62-78联排、多层美树日记1.2三居92-160四居240-65-92、小高层245一居35-45多层、小高岭秀滨城1.3两居57-9270-92一居42-57层三居联排、小高两居80-11096-138中海英伦观邸1.6180-137层、高层三居118-137二居85、90城市印象多层、公寓1.9390、120四居145三居120-130多层、小高一居55；两居86-91一居50帕尔美娜1.286-91层三居101-115四居128小高层、高壹品天成1.7二居70-9070-90层一居40-55两居60-91新星绿城多层1.2三居103（跃层）130-60-91三居150156?产品丰富且舒适度较高，出现部分低密产品；?多层、小高、高层产品为主；户型以紧凑型为主，着重居住功能性，满足区域刚性需求；区域板块内，区域内产品建筑类型多以多层和小高层为主，未来中高密度产品竞争相对激烈，低密度产品未来存在市场空白；B.A.ConsultingB.A.Consulting战略视角资源视角：山湖林海……依托资源直白的说项目。例如，深圳观澜湖之诉求世界第一大球会区域视角：将潜在区域机遇赋予项目。例如，