谨呈：长兴绿城房地产开发有限公司谨呈：长兴绿城房地产开发有限公司绿城··长兴中心商务区项目第一阶段报告Retail,Retail,DTZDTZ07/200807/2008前言——我行对绿城我行对绿城··长兴中央商务区项目的服务自六月初开长兴中央商务区项目的服务自六月初开展工作以来，已对长兴的商业市场进行了全面的调查、分析展工作以来，已对长兴的商业市场进行了全面的调查、分析和了解，工作内容包括宏观数据的搜集、研究；未来城市规和了解，工作内容包括宏观数据的搜集、研究；未来城市规划的整理、分析；长兴房产市场及土地市场的关注、搜集、划的整理、分析；长兴房产市场及土地市场的关注、搜集、分析；长兴商业市场的详细调查、研究以及对本项目的地块分析；长兴商业市场的详细调查、研究以及对本项目的地块分析和本项目定位等。分析和本项目定位等。在本次报告中，主要结合市场因素及项目自身因素，对在本次报告中，主要结合市场因素及项目自身因素，对项目有了初步的定位方向，以下为本项目的第一阶段分析报项目有了初步的定位方向，以下为本项目的第一阶段分析报告。告。2目目录录Contents11..长兴宏观市场概况长兴宏观市场概况22..长兴商业市场详述长兴商业市场详述33..周边乡镇商业环境调研周边乡镇商业环境调研44..消费者问卷调研分析消费者问卷调研分析55..商家访谈分析商家访谈分析66..本项目分析本项目分析77..项目初步定位项目初步定位31长兴宏观市场概况长兴宏观市场概况4分析导图分析导图地产概况地产概况长兴概况长兴概况宏观发展宏观发展状况状况产业状况产业状况5长兴概况长兴概况1．区位优势?长兴地处浙江北部、长三角洲杭嘉湖平原，位于太湖西南岸，与苏州、无锡隔湖相望，、扼苏浙皖门户，区位优势明显。2．交通枢纽长兴、拥有两条国道、三条高速、三条铁路，以及一条年运量超过2000万吨的“黄金水道”。、目前长兴已成为上海的物流副中心，分担上海物流中转的压力。3．文化积淀长兴文化积淀深远厚实。陆羽在此写就了旷世巨作《茶经》，长兴也因此成为茶文化的发祥地。“金钉子”远古世界景区，中国扬子鳄村、古银杏天泉景区，使长兴成为名副其实的中国古生态之乡。4．旅游经济长兴2008年1—5月，实现旅游收入7.9亿元，旅游人数超过134万人次。旅游发展势头趋好，乡村旅游亮点凸现。6宏观发展状况宏观发展状况GDPGDP?全县生产总值长兴GDP发展情况(GDP)长兴经济发展250.002017.2良好，2007年GDP16.31815.215.8193.47200.0015.016163.3912.7增长率甚至高于杭14150.00129.26136.0612108.1010州（杭州为100.008642.8514.6%），国民生50.00420.000产总值的快速增长2003年2004年2005年2006年2007年2008年一季度反映了长兴的经济GDP（亿元）增长率（%）发展活力。2007年：193.47193.47亿元，同比增长15.0%15.0%2008年一季度：42.8542.85亿元，同比增长12.7%12.7%7宏观发展状况宏观发展状况产业结构产业结构2003年12.5833.542008年一季度三产分别增长1.8%、16.9%53.66和8.4%。2007年，三次一产二产三产产业结构从上年的2007年9.9∶56.4∶33.7调整为9.39.3∶56.2∶34.5，产业34.5结构继续优化。56.2一产二产三产8宏观发展状况宏观发展状况社会消费品零售总额社会消费品零售总额长兴社会消费品零售总额（亿元）100.017.590.086.79177065.580.016.56056.370.065.51648.95060.015.542.050.047.0154037.242.8142.8132.640.014.53030.0142020.013.510.013100.012.52003年2004年2005年2006年2007年2008年1-5月长兴德清安吉吴兴南浔2007年消费品零售总额（亿元）增长率（%)长兴各项经济指标均呈上升趋势，住宿和餐饮业营业额增长明显。9宏观发展状况宏观发展状况综上所述综上所述定定■近几年来长兴国民生产总值同比均保持在15%以上，经济增势趋于稳定。位位■长兴产业增加值中，虽然第三产业比重有所上升，产业结参参构仍处于继续优化阶段，但以精细化工、生物医药、机械电子、轻纺、冶金、新型建材为代表的第二产业发展更为考考强劲，在产业结构中占较大比例，超过第三产业。这与现代化的大中城市是有所区别的，从而带来的消费模式和消依依费习惯也有所不同。■全县完成社会固定资产投资总量较上年增长幅度较大，其据据中，第三产业涨幅最为明显。■由长兴社会消费品零售总额的数据得出，周边城镇消费呈上升趋势，成为长兴消费品零售市场的重要组成部分。住宿和餐饮业需求进一步增大。10宏观发展状况宏观发展状况人口分析人口分析□2007年末长兴全县户籍总人口61.6万人，比上年下降0.6‰。其中中心城区人口22万，农业人口与非农人口比例为2.7：1。根据实际情□长兴外流人口现象仍不断加重，主要流向周边的湖州、杭州，其况，预计未来几次是江苏和上海。年长兴人口将不□根据人口规划，预计中心城2010年人口将达到28万，2020年则达到42万人。而根据目前雉城人口22万的实际情况，以及人口外会发生太大变化流现象严重，并且呈现负增长等因素，我行认为，要在2年内增长6，中心城仍将保万人口不符合实际。持在22万人左□人口老龄化，2008年初，（单位：万人）5045.145.245.0745.22右，这对于长兴长兴60岁及以上人口达到9万4540大体量商业市场人，占总人口的14.6%。80岁35及以上人口为1.15万人，占总30将是一个严峻的25人口的2.16%，年增长率为2016.9516.6716.5716.38考验。155.5%。老龄化程度明显。根据105消费习惯，年龄越大的消费者，02004年2005年2006年2007年其活动的范围越趋局限。农业人口非农人口11宏观发展状况宏观发展状况人民生活水平人民生活水平长兴人均可支配收入情况（单位：万元；%）2007年人均纯收入增长（元）（%）2.5016全省826512.7142.00湖州953614.412长兴953814.21.50108德清977314.41.006安吉919614.540.50吴兴968514.42南浔961214.50.0002003年2004年2005年2006年2007年2008年一季度城镇居民人均可支配收入农民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入增长率农民人均可支配收入增长率长兴城镇居民及农民可支配收入自2003年以来均处于平稳上升趋势。2006年、2007年的农村可支配收入增长率超过了城镇，增长幅度较大。随着长兴居民收入水平的上升，未来人们对于商业网点的布局、购物环境及商品质量将提出更高的要求。12宏观发展状况宏观发展状况消费结构消费结构2007年长兴消费结构项目人均支出（元）比上年同期增长（%）长兴城镇居民2007消费支出104922.2年人均消费支出10492元食品40247.0，比上年增长2.2%。县内衣着167413.2六大类消费除了教育类消居住64529.0费，均呈现不同程度的增医疗保健113916.2长，但总体增长缓慢。CPI教育文化娱乐活动1317-13.2指数虽仍处于高位，但低于浙江省及全国水平。CPICPI指指数数2008年4月长兴居民消费价格总水平同比上涨7.2%。而浙江省4月份全省居民消费价格总水平同比上涨7.9%，全国则同比上涨8.5%。13宏观发展状况宏观发展状况综上所述综上所述定定■交通的便利更利于人流的聚集，区域的扩展不断增强城市的承载功能，但中心城镇覆盖面加大的同时，被覆盖面位位也同时加强，人口流向具有双向性。■居民收入有所增加，其中可支配收入中农村的增幅超过参参城镇，并且增长幅度较大。■城镇居民投资方向发生了改变，房产投资有所减少，而考考经营性收入有所增加。■2007年长兴消费总体增长趋缓，消费结构有所变化，市依依场呈现多点带动局面，衣着、居住类、娱乐类消费增长迅速，体现出城市商业发展初期消费观念落后的特征，并且据据预计此现象在短期内将不会改变。■电脑拥有率低，间接反映城市化程度不高。■CPI的继续增长，尤其是食品类价格，在一定程度上，将对人民消费产生一定阻力。14产业状况产业状况旅游产业旅游产业●长兴目前以第二、三产旅游情况2005年2006年2007年2008年1-5业发展为主导发展方向，月其中旅游产业占第三产业旅游人数（万人）127146220134的比重较大，呈现逐年递旅游收入（亿元）7.48.712.87.9增的态势。●2007年全年长兴旅游收入12.8亿元，共接待旅游旅游产业数量/规模产业配置代表配置者220万人次，比上年增长50%；2008年1—5月长兴现拥有准四星级酒店1家，长兴国际大酒店、紫金大三星级酒店4酒店、，已实现旅游收入7.9亿家，准三星级酒店1家，二星级金陵大酒店、红玫瑰大酒元，比上年同期增长酒店/宾馆酒店2家，私店、香人经营宾馆及家庭式旅馆约118溢大酒店、华兴宾馆等39.8%，旅游人数超过134家万人次，增长39.7%。太湖春天、梅花庄、绿色●长兴旅游发展势头趋好农家菜主要分布在雉城镇30余家田园农，乡村旅游亮点日益凸现特色餐饮，其中水木花都小区附近集家乐、紫笋农家乐、老地中了15-16家方饭店。未来，旅游人口也将在一定程度上促进长兴的商旅游休闲店分布于雉城镇约20家如KTV、酒吧、足浴、