合生高尔夫营销思路2007-11-19世联地产顾问（中国）有限公司WorldUnionPropertiesConsultancy(China)Limited香港·深圳·北京·广州·上海·东莞·惠州·天津·珠海·佛山商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。世联地产顾问（中国）有限公司WorldUnionPropertiesConsultancy(China)Limited香港·深圳·北京·广州·上海·东莞·惠州·天津·珠海·佛山高尔夫这个由皇家宫廷兴起的运动，以其高昂的运营成本及独特的文化内涵，一直以来都只有少数人群可以参于。因此高尔夫也成了上等贵族的代名词。高尔夫俱乐部自然就成了上等人仕重要社交场所之一。高尔夫别墅更是成为财富追逐的对象，世界上顶级的豪宅大多源自高尔夫。世联地产顾问（中国）有限公司WorldUnionPropertiesConsultancy(China)Limited香港·深圳·北京·广州·上海·东莞·惠州·天津·珠海·佛山2003年底国土资源部发布的《国土资发【2003】388号文件·关于进一步采取措施落实严格保护耕地制度的通知》指出：“对不符合国家产业政策的项目，不切实际的‘形象工程’、‘政绩工程’项目、别墅项目、高尔夫项目，一律不得报批用地”。2004年国务院办公厅[2004]1号文件——《关于暂停新建高尔夫球场的通知》指出：我国高尔夫球场建设将暂缓立项和审批。高尔夫项目审批暂停，高尔夫用地卖少见少，越来越稀缺珍贵。相对其它物业形态，高尔夫物业更具升值潜力和投资价值。世联地产顾问（中国）有限公司WorldUnionPropertiesConsultancy(China)Limited香港·深圳·北京·广州·上海·东莞·惠州·天津·珠海·佛山本项目概况项目位于惠州中部,水口镇大和村，地处东江上游江岸。距离广惠高速蓬陵出口仅1公里。项目总占地3000亩，其中2000亩规划为27洞高尔夫球场，1000亩为商住用地。目前规划产品为：联排别墅、洋房、产权式公寓、商业。项目预期08年4月临建售楼部及板房投入使用，5月公开发售。目前高尔夫牌照尚未领取，届时现场也仅有9洞高尔夫展示。世联地产顾问（中国）有限公司WorldUnionPropertiesConsultancy(China)Limited香港·深圳·北京·广州·上海·东莞·惠州·天津·珠海·佛山世联对开发商目标的理解1.1.在在现现有地有地块条块条件的基件的基础础上，如何最大化的上，如何最大化的提升提升项项目价目价值值，，树树立立顶级顶级豪宅的形象豪宅的形象2.2.在在实现项实现项目价目价值值的同的同时时，如何，如何尽尽可能的降可能的降低或低或规规避避风险风险3.3.进进一步一步巩巩固及提升合生的市固及提升合生的市场场影影响响力力世联地产顾问（中国）有限公司WorldUnionPropertiesConsultancy(China)Limited香港·深圳·北京·广州·上海·东莞·惠州·天津·珠海·佛山自04年合生进入惠州，先后开发了合生帝景湾及合生国际新城两个豪宅项目，合生已然在惠州确定豪宅品牌发展商的地位和影响力；然而随着万科、中信、碧桂园、雅居乐、珠投、星河、深业、深振业、富力等地产大鳄挺进惠州，本项目对合生品牌发展有何战略意义？世联地产顾问（中国）有限公司WorldUnionPropertiesConsultancy(China)Limited香港·深圳·北京·广州·上海·东莞·惠州·天津·珠海·佛山本案要旨本案通过对高尔夫住宅项目开发模式的研究，结合自身地块的条件寻找一条更适合本案开发的方向，并在目标客群特征理解的基础上，研究项目与目标客群的沟通内容、沟通策略、沟通方式、以及沟通渠道，并以此展开营销部署。世联地产顾问（中国）有限公司WorldUnionPropertiesConsultancy(China)Limited香港·深圳·北京·广州·上海·东莞·惠州·天津·珠海·佛山第一部分：市场定位世联地产顾问（中国）有限公司WorldUnionPropertiesConsultancy(China)Limited香港·深圳·北京·广州·上海·东莞·惠州·天津·珠海·佛山区域主要高尔夫项目参考清远碧桂园惠阳棕榈岛深圳中信高尔夫深圳观澜高尔夫世联地产顾问（中国）有限公司WorldUnionPropertiesConsultancy(China)Limited香港·深圳·北京·广州·上海·东莞·惠州·天津·珠海·佛山观澜高尔主要通过对球会宣传造势，拉动第一高尔夫豪夫球会宅形象。项目地址：位于梅观高速、莞深高速和机荷高速交汇处；项目规模：216洞高尔夫球场。产品类型：别墅、洋房、酒店式公寓；产品主要环球场建设，保证物业对景观摄的最佳摄取。设计风格:地中海风格球会运营时间:1994年房地产推售时间:2001年客户分布:私营业主（含在深台商）:约30%;香港客户:约60%;其它约：10％投资客户约70%，自住客户30%（自住客以周边企业主为主）世联地产顾问（中国）有限公司WorldUnionPropertiesConsultancy(China)Limited香港·深圳·北京·广州·上海·东莞·惠州·天津·珠海·佛山观澜高尔主要通过对球会宣传造势，拉动第一高尔夫豪夫球会宅形象。最近一期推货时间：２００６年最近一期推货量：约60套（储客期长达1年）别墅每月销售在5~8套／月左右，售价：约13万/㎡。目前库存：约35套；营销手法：①通过球会的规模及配套的影响，借助高尔夫国际赛事举办，提升影响力，树立第一豪宅形象。②会籍与物业捆绑销售手法也有效的加快意向客户的消化。③强势推广，大手笔，电视、杂志、户外。我们在珠三角主要高速路都见其广告。世联地产顾问（中国）有限公司WorldUnionPropertiesConsultancy(China)Limited香港·深圳·北京·广州·上海·东莞·惠州·天津·珠海·佛山棕榈岛强调“隐世桃园”，所有配套都以休闲展开，高尔夫在推广上以小众的口碑宣传为主。项目地址：惠州惠阳土湖，临近深汕高速，距离深圳罗湖口岸约1小时车程项目规模：球场总面积2,055亩，球洞数27洞。有三个球场：河湖场，荔河场，荔湖场。标准杆108，总长度为10,360码。建筑用地约65万㎡，总建筑面积约49万㎡，容积率0.83。产品类型：别墅、洋房、酒店式公寓；产品主要环球场建设，物业对景观摄取面很广。设计风格:纯粹东南亚风情建筑。建筑设计及风情是常被抄袭的对像球会运营时间:1999年年底27洞正式开放房地产推售时间:2000年客户分布:本地客户:约10%;深圳客户:约30%;香港客户:约30%;台湾客户:约25%其它区域(如加拿大\新西兰等):约5%;　　投资客户比例：约７０％；自住（闲居）客户：约３０％世联地产顾问（中国）有限公司WorldUnionPropertiesConsultancy(China)Limited香港·深圳·北京·广州·上海·东莞·惠州·天津·珠海·佛山棕榈岛强调“隐世桃园”，所有配套都以休闲展开，高尔夫在推广上以小众的口碑宣传为主。最近一期推货时间：２００６年４月最近一期推货量：１５５套前两月每月销售在２０套／月以上，后期在５～８套／月之间，０７年市场大热时销售也只是１５套／月左右。目前库存：29套洋房，售价１8０００／㎡，别墅产品售罄，推算售价联排价格约２５０００元／㎡；营销手法：①借助中海壳牌集团租赁，形成高端休闲配套完善：西餐厅、练习场、高人群居住社区，并于带租金发售的形式，拉动投资尔夫学院、球具专门店、会所酒店、天文台客户。②以球的推广带动房产的销售，结合会籍与、健身中心、游泳池、室内暧水泳池、篮球物业捆绑销售手法也有效的加快意向客户的消化。、排球、图书馆/阅览室、小农庄、儿童游③推广上主要以小众业主及会员节日假日沙龙为主乐场等，辅于少量的专业杂志推介，外展等宣传。世联地产顾问（中国）有限公司WorldUnionPropertiesConsultancy(China)Limited香港·深圳·北京·广州·上海·东莞·惠州·天津·珠海·佛山中信绿色以“看不见的上层，看不见的别墅”诉求，强高尔夫调良好的生态资源及出尘不出城的生活感受。项目地址：位于深圳龙岗区龙岗镇南部，中信植物园项目规模：占地246万平方米，27洞国际标准杆湖景山地球场产品类型：别墅、洋房、酒店式公寓；设计风格:泰式风格球会运营时间:2003年房地产推售时间:2005年客户分布:以项目周边的龙岗及福田为主，占90%以上　　投资客户占约60%，自住客户占约40%世联地产顾问（中国）有限公司WorldUnionPropertiesConsultancy(China)Limited香港·深圳·北京·广州·上海·东莞·惠州·天津·珠海·佛山中信绿色以“看不见的上层，看不见的别墅”诉求，强高尔夫调良好的生态资源及出尘不出城的生活感受。最近一期推货时间：２００5年11月最近一期推货量：57套月销售在7套／月左右。目前库存：06年底推出第二期39栋别墅，07年5月已售罄；营销手法：①以球会带动房产②产品炒作、山地户型设计，通不同水平的高差，实