谨呈：XX房地产开发有限公司Times?泛城项目策划报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。报告正文：一、项目价值分析二、项目定位三、发展思路之竞争策略四、发展思路之产品策略五、发展思路之营销策略六、发展思路之推售策略七、附件：世联服务内容简介1项项目价目价值值分析分析内因本体分析项目判断区域环境分析我们是什么？外因土地市场分析本体条件区位本案位于成者市金牛区梁家巷片区解放路一段,于北二环路口.项目地块坐北朝南.整个地块呈较为标准的正方形;临街面约14.8米.北则为红旗巷,南则为二环路,东则为解放路一段,此路段为成都通往新都之重要路段.目前除本项目外周围在建项目较多,其中蓝光集团所开发项目极具代表性.本项目本体条件经济指标·容积率：5.90·规划建设净用地面积：2882m2·商业建筑面积占总建筑面积百分比：·规划总建筑面积：18730.4m216.2%其中：·建筑密度：34.4%(一)地上建筑面积：16991.3m2其中：·绿地率（大于等于）：26.1%1、办公建筑面积：13944m2·机动车位：85辆2、商业建筑面积：3027.3m2其中：1、办公机动车位：693、其他建筑面积：20m2辆（二）地下建筑面积及层数：1739.1m22、商业机动车位：20辆其中：·非机动车位：149辆1、地下停车库建筑面积：1714.5m其中：1、办公机动车位：552、地下设备用房建筑面积：728m2辆3、地下建筑层数：1层2、商业机动车位：94辆本体条件交通本项目?主要交通干道：二环路北三段、解放路一段、北新干道?远期规划成都地铁三号线规划，经过本项目向市中心延伸，与地铁一、二、四号线连接可转乘。本项目项目道路条件良好，但目前公交系统和轨道交通匮乏，未来有望改善。本体条件?规划配套配套现状?成都三十三中学?幼儿园?超市商业配套中心医院学校?老年公寓本项目所处区域配套设施成熟，主要满足停车位的需求。如：工商银行、超市、学校公共配套?预留开放式大型活动广场，为居住区提供公共活动空间及场所。工商银行本体条件区位城北.金牛地块关键字区性质规模独栋公寓优势：地块优劣势1.地形规整，便于建筑产品规划少；2.项目近主干道,交通便捷；3.项目单价总价低.户型设计好；4.项目位四大商圈交叉区，周边商户较多\住宅区多，市场消费潜力大。劣势:1.因为城北的历史问题,大区域市场会受到影响2.地块规模小，在营销推广上难以产生规模效益。1项项目价目价值值分析分析内因本体分析项目判断区域环境分析我们是什么？外因土地市场分析区域.城北金牛区概述位置：本案位于成者市金牛区梁家巷片区解放路一段,于北二环路口;临街面约14.8米.北则为红旗巷,南则为二环路,东则为解放路一段。性质：定位：?新城市”，展示项目区域的配套环境、区域的市场的发展潜力等。?“炫动小户”，体现项目户型特点,户型的灵动,低总价,时尚,适应方向广等。?“活力股”，积极向上，体现项目物业投资性\项目区域市场的升值潜力。目前中国股票市场很火热,借大众所关注焦点突显本项目物业及区域价值。Times?泛城概念性定位为“新城市炫动小户·活力股”。区域.城北金牛区经济环境从地理区位看，项目经济环境较为优越，处于四大商圈的辐射之中五块石批发市场商圈?本案项目地西侧城北客运中心往北则方面即为五块石大批发市场;市场环境活跃,交通便利,人力资源丰富.?茶叶\药材\蔬果\建材批发市场皆聚于此,商贾聚集.城北物流商圈项目至北,经驷马桥至天回镇为成都物流货运经济集中区域.区域.城北金牛区经济环境荷花池批发市场商圈项目往西约1公里即为荷花池大商圈区域,属成都北部商圈代表区域,衣饰\饰品\箱包\皮革\货运……商户众多;有较长的发展历史.建材市场商圈项目自身地处一建材市场集中区域,项目旁美壳装饰城,国美电器,512建材市场…项目北面之富森`美家居建材市场,至今已是成都建材市场之重要区域,同时与五块石建材市场连成一片,成为成都建材市场之主要区域.影响较大.区域.城北金牛区规划?新兴片区,绿化跟进城北解放路一段、驷马桥片区因为自身原因,曾经给人留下的是脏、乱、差的印象,随着城市化进程的不断提高.现本项目片区属于成都市旧城改造一重要区域,除了迪邦、蓝光、汇融、兴元、天赐等众多开发商所开发新项目外,还有政府与发展商共同合作的限价房项目落居于此(如:干道北回归线).绿化的打造从整个城北的概念来看.现2000亩城北沙河源绿化片区、新绿水碾公园、近5000亩高尔夫球场、熊猫基地、北湖、东湖公园;从现市政府对城北区域的行政重视到实际开发情况,反观城北的历史与今天;未来城北的城市化发展进程可见一斑.?城北经济地位的稳定,区域的发展城北属于成都经济、商务一重要区域,从市政府的规划来看,未来城北经济地位不会改变,加之目前并且北部住房市场的发展,在未来,城北区域商务类型物业的需求会有一定的突显.经济提升、绿化跟进1项项目价目价值值分析分析内因本体分析项目判断区域环境分析我们是什么？外因土地市场分析土地市场土地市场概述华明新家园片区：住宅供应量东丽湖西北片区：住宅供应108.17万，商业供应量22.7万量83万，商业供应量48.8万近期东丽区土地供应主要集中在四个片区：华明示范镇片区：预计住宅供应量167.03万，预计商业供应量120万空港物流加工片区：住宅供应量22.92万近期东丽湖西北区域土地供应量充足，主要集中在四个片区土地市场东丽湖西北地块天津亿兆投资发展金有限公司钟河天津市东方财信投07号资有限公司东丽城市基础设施06号04号投资有限公司建面占地楼面地价成交日期容积率（万平用途（万平米）（元/平米）米）05号02号2008.01.169.31.312.1商业1075.7303号03号2008.01.1614.11.217.0商业1012.7504号2008.01.1713.11.519.7商业711.4602号05号2008.01.1720.11.326.1居住3093.33赤欢公路06号2008.01.1818.81.222.5居住2813.5407号2008.01.1818.11.934.4居住3492.692008年初，东丽湖西北区域土地放量，商业、居住用地平分秋色，楼面地价相对较低土地市场华明新家园地块华侨城天房楼面价占地建面成交日期容积率用途（元/平116（万平米）（万平米）米）117118116号2007.09.2928.81.131.86居住5053117号2007.09.3019.920.8316.44居住5547119118号2007.09.3027.611.1632.14居住1263120居6.85居住119号2007.09.3026.710.843512商15.62商业居20.88居住120号2007.09.3035.130.83508商7.08商业安居建设北京住总2007年9月，在新家园政策的影响下，华明新家园居住用地地价高涨，楼面地价突破5000元/平米，天房、华侨城等实力开发商纷纷进入土地市场华明镇地块2007-09挂牌地块图示2007-10挂牌地块图示天津鹏润方圆房地产开发有限公司占地建面起拍价成交日期容积率用途（万平米）（万平米）（万元）居住、商业金融、09号--46.72--253664公共服务设施居住、商业金融、10号--47.79--258894公共服务设施居住、商业金融、25551611号2008.01.1543.342.1291.85公共服务设施（成交价）2008年华明镇地块陆续启动，各地块均包括商业和居住用地，体量较大，除本地块外，其它尚未成交土地市场空港物流加工区地块管委会蓄水湖道四东皇冠道万顺酒店及五国东道酒店式公寓六A中际中东环东道心远洋新干线七路东高尔大夫道占地建面楼面价成交日期容积率用途（万平米）（万平米）（元/平米）津空加（挂）2007-2007.11.1414.9565≤2≤29.92居住447.6319-1号2007年空港物流加工区内另出让工业用地10块，商业（汽车4S）用地6块2007年空港物流加工区内土地供应主要为工业用地，少量商业（汽车4S店），住宅用地极为稀缺土地市场未来竞争分析——住宅116号建筑面积31.86万平米，容积率1.1117号建筑面积16.44万平米，容积率0.83118号建筑面积32.14万平米，容积率1.16供应量108.17万平米119号建筑面积6.85万平米，容积率0.84120号建面20.88万平米，容积率0.805号建筑面积26.1万平米，容积率1.306号建筑面积22.5万平米，容积率1.2供应量83万平米07号建筑面积34.4万平米，容积率1.9空港A建筑面积14.96万M29号建筑面积59万平米，容积率1.710号建筑面积61.3万平米，容积率1.7供应量167.03万平米本项目建筑面积46.76万平米，容积率1.7081月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月区域内住宅未来面临激烈竞争,总供应量约350万，未来1-2年市场供应充足土地市场未来竞争分析——商业119号建筑面积15.62万平米，容积率0.84供应量22.7万平米120号建筑面积7.08万平米，容积率7.0802号建筑面积12.1万平米，容积率1.303号建筑面积17万平米，容积率供应量48.8万平米1.204号建筑面积19.7万平米，容积率1.59号建筑面积40万平米，容积率3.210号建筑面积40万平