谨呈：长春市朝阳区区政府　　　甄氏集团长春市朝阳区富锋分区区域发展研究报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。13／11／16本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2006.11世联顾问本报告主要内容WORLDUNIONCONSULTANCY第一部分：区域发展方向第二部分：案例研究第三部分：项目定位第四部分：功能定位世联顾问本区域地处长春市朝阳区南部，属城市边缘区域，外WORLDUNIONCONSULTANCY部交通条件便捷，保证了本区域与其他区域的联系?朝阳区富锋分区位于长春市西南方向城市边缘地带，?朝阳区富锋分区位于长春市西南方向城市边缘地带，总占地总占地10371037公顷；公顷；?交通便捷，硅谷大街、102国道将本区域与城市的其?交通便捷，硅谷大街、102国道将本区域与城市的其他区域相连接，到汽车产业园他区域相连接，到汽车产业园5-105-10分钟车程，到高新分钟车程，到高新开发区开发区5-105-10分钟车程，到市中心分钟车程，到市中心3030分钟车程。分钟车程。路民路育铁环哈道京城国高021速大屯站本区域公铁立交?长春市区辖六区、三市、一县，总面积4756平方公里；?长春市区辖六区、三市、一县，总面积4756平方公里；原街?全市总人口约724万，其中市区人口约337万；长大?全市总人口约724万，其中市区人口约337万；春四谷平硅?朝阳区为长春市主要商业中心区、行政办公中心区及科研文教中边?朝阳区为长春市主要商业中心区、行政办公中心区及科研文教中界。心区，其中包括城市的四大商圈、长春市委政府、吉林大学心区，其中包括城市的四大商圈、长春市委政府、吉林大学。世联顾问区域内部无强势自然资源及休闲设施资源，外部被产WORLDUNIONCONSULTANCY业园区所包围，产业氛围浓厚?　区域被汽车产业园、高新技术开发区以及朝阳工?　区域被汽车产业园、高新技术开发区以及朝阳工业开发区所包围，产业集群的形成，为区域的开发业开发区所包围，产业集群的形成，为区域的开发提供了雄厚的产业支撑提供了雄厚的产业支撑?　长春市做为传统工业城市，05年三产比例为?　长春市做为传统工业城市，05年三产比例为1111：：4747：：4242，而周边开发区内的汽车业和光电子，而周边开发区内的汽车业和光电子业是长春市的支柱产业业是长春市的支柱产业长春汽车产业园长春高朝阳工业新技术开发区产业开发区?　区域内地势平坦，无可利用的强势自然资源?　区域内地势平坦，无可利用的强势自然资源?　区域城市面貌较弱，没有可利用的高档休闲、娱乐设施?　区域城市面貌较弱，没有可利用的高档休闲、娱乐设施?　现状建筑多为上世纪五六十年代的民房，此外育民路两?　现状建筑多为上世纪五六十年代的民房，此外育民路两侧有少量工业厂房侧有少量工业厂房世联顾问随着政府南迁，城市多中心规划逐步发展，城市西南WORLDUNIONCONSULTANCY将以汽车产业为依托，成为长春市主要发展方向之一通过对现状棚户区的成功改造，并对区域进行合理规划，富锋分区将发展成为城市西南组团重要的一个城市次中心原政务区政务新区?　随着政府南迁，南部城区成为城市建设的热点区域，?　随着政府南迁，南部城区成为城市建设的热点区域，必将会带动本项目区域发展；必将会带动本项目区域发展；?　“双心、三翼、多组团”的城市发展规划，使得城市?　“双心、三翼、多组团”的城市发展规划，使得城市西南区域将以汽车产业为依托，成为长春西南区域将以汽车产业为依托，成为长春未来未来发展的重发展的重要组团之一要组团之一区域发展世联顾问愿景WORLDUNIONCONSULTANCY希望将富峰分区打造为集居住、商业、产业等多种功能于一体的城市南部次中心世联顾问本报告主要内容WORLDUNIONCONSULTANCY第一部分：区域发展方向第二部分：案例研究第三部分：项目定位第四部分：功能定位世联顾问我们对世界各地类似地区的案例进行了广泛的研究，WORLDUNIONCONSULTANCY并着重参考了其中两个标杆性案例初步考虑案例–Irvine,美国–BuenaPark,美国–多摩,日本–Columbia,美国?位于大中型城市边缘区域重点分析了其中两个标杆性案例–LaDéfense，法国?复合了居住、商务等多种功能–LongBeach,美国–Irvine,美国–Ruhr,德国?为区域发展起到巨大推动作用–Reston,美国–Reston,美国–Randstad,荷兰–Fairfield,美国–Nassau,美国–Canberra，澳大利亚–Schaumburg,美国–Perimeter,美国世联顾问欧文(Irvine）概况WORLDUNIONCONSULTANCY?欧文位于加利福尼亚州以南五十公里处，占地88平方公里，现有人口17.5万，就业岗位16.8万个；?欧文南面毗邻太平洋，拥有著名的Laguna海滨、LongBeach海滨，这里阳光充沛，以加州的阳光闻名世界；?7条主要高速公路（州际5、405、收费高速55、73、133、241、261）把欧文与橘郡内的其他城市相连接；?欧文作为美国最安全、规划完善、便于开展商务商业活动的最佳区域，吸引了大量的居民和企业进入，已经成为当地重要的高科技产业中心。世联顾问通过不断建设和完善各类配套设施，最终形成经济结WORLDUNIONCONSULTANCY构多元、功能复合的区域阶段1：1960年以前阶段2：1960s-1980s阶段3：1980s-至今起步阶段发展阶段成熟阶段?形成多种功能复合的多元?阶段特征?农业经济为主，盛产橘子、?快速城市化阶段，接纳中产阶胡桃、鳄梨、利马豆和绵羊级郊区化人口，分担城市功能化发展??社区环境的保护?发展举措优美的自然环境?科学宜人的城市规划和住宅产?完善的教育机构的建立?建设欧文农场品设计?办公设施以及产业功能的?完备的休闲娱乐等配套设施不断发展四大特色区域形成?发展结果?欧文商贸区(IrvineBusinessComplex)住宅建设陆续开始，规模不断扩大?欧文商务花园（Irvine欧文农场因其广阔的巴伦西spectrumbusinesspark)亚橘子林和丰富的物产而闻引入加利福尼亚大学分校，建?欧文科技中心（Irvine名成“大学社区”。规划总用地1500英亩，居民5万人，高technologycenter)素质人口开始进入置业；?大学研究中心（universityresearchcenter)世联顾问多样化的住宅产品、齐备的生活配套，满足WORLDUNIONCONSULTANCY不同阶层人群的需求?欧文现有房屋数量6.45万套，包括商品住宅、廉租房、临时住房等，能够满足各个阶层居民的居住需求。?目前正在开发名为TheVillage的大型居住项目，该项目能够提供1550套集合住宅，除此之外有大片复合式居住社区在该商务区周边布置，提供包括独栋、联排和公寓在内的多种类型居住物业。?欧文80%以上的社区都规划良好，大多数拥有网球场、小公园、游泳池、甚至有人工湖，让居民在湖上泛舟以及进行其他水上活动。世联顾问以高附加值的高科技产业为主导，具有多元WORLDUNIONCONSULTANCY化的产业结构欧文不同职业人数状况建筑/开采/物业管理生产/物流/运输?欧文现有公司1.7万家，以高科技为主导，具有多元化的产业结构。目前欧文从事技术/管理农林牧类的人数最多，占到50%以上。零售办公?欧文历年的失业率都比较低，特别是2002年服务业的失业率仅为2.7%，就业状况良好。管理/技术及其他0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%欧文不同产业就业人数状况欧文劳动基业率、失业率和就业人数18000劳动力就业人数失业率16000199562,55760,3053.6%1400012000199663,40661,5672.9%10000199765,19763,6972.3%8000199866,85865,4542.1%6000199969,70068,4221.8%4000200071,59070,3311.8%20000200172,71871,1192.1%矿筑造易售流息产理疗品业门牧建制贸零物信地管医食务部200273,72871,7252.7%林工房研育化服共/农加科教文他公险乐其府保/娱政务财世联顾问欧文提供了多样化的办公物业，满足处于不WORLDUNIONCONSULTANCY同发展阶段的不同类型的公司的办公需求欧文商务花园（Irvinespectrumbusinesspark)始建于总部在欧文的大公司1985年，占地5000英亩，是世界上最大规划的研究、科塔可钟（TacoBellCorp.）技以及商业中心。共有2500家公司进驻，是汽车设计、福特汽车（FordMotorCompany）集团生物技术、宽带、计算机软硬件以及医疗行业聚集地。埃乐峻（AllerganInc.）欧文商贸区(IrvineBusinessComplex)是欧文最大商业办丰田材料处理，美国公司（ToyotaMaterialHandling,USAInc.）公物业聚集地，拥有超过18万平方英尺的甲级写字楼面圣约翰（St.John）积，共有4500家公司入住，集中了欧文的一半的商业办起亚汽车，美国公司（KiaMotorsAmericaInc.）公物业。戴姆乐克莱斯乐（DaimlerChryslerCorporation）欧文科技