地地产产形形势势迷局迷局与与未未来来方向方向演讲人：深圳世联地产顾问股份有限公司董事长?陈劲松2010年7月主要内容一中国房地产分析需要注意的要点二房地产开发企业的战略选择本报告是严格保密的。2一、中一、中国国房地房地产产分析需要注意的要点分析需要注意的要点要点1：关注货币流动性——钱是牛鼻子、房价是牛腿要点2：理论上的迷局——房地产业是最大的内需吗？要点3：人口问题与城市化流动迷局要点4：房地产问题成为了政治问题的迷思本报告是严格保密的。关注货币流动性：要点要点11有多少流动中的钱，原则上决定住宅的价值数据分析显示，基础货币的增长变化与商品房的销售价格及销售面积成正相关25%M1与商品房销售价格同比增速60%50%20%40%30%15%20%10%10%0%5%-10%-20%M1同比增速(左轴)商品房销售价格同比增速0%-30%07.0107.0407.0707.1008.0108.0408.0708.1009.0109.0409.0709.1025%M1与商品房销售面积同比增速60%40%20%20%15%0%10%-20%-40%5%-60%M1同比增速(左轴)商品房销售面积同比增速0%-80%07.0107.0407.0707.1008.0108.0408.0708.1009.0109.0409.0709.10本报告是严格保密的。4要点要点11关注货币流动性M2与住宅总价值呈正相关关系M2与住宅总市值持平本报告是严格保密的。5要点要点11流动性的迷局决定了只能扳牛腿，不能牵牛鼻子iCPI问题ii汇率问题iii利息问题本报告是严格保密的。6要点要点11通货膨胀的问题：CPI已经连续8个月上涨，1季度CPI达到2.7%，通胀压力逐渐增大至今??在在宽宽松的松的货币货币、、财财政政策刺激下，中政政策刺激下，中长长期期内内通通货货膨膨胀胀的威的威胁胁仍然存在仍然存在??通通货货膨膨胀胀在前期在前期将带动将带动房价的快速上房价的快速上涨涨，但，但随随之而之而来来的降的降温温政策政策将将使房价使房价涨涨速放速放缓缓，甚至可能下跌，甚至可能下跌本报告是严格保密的。7要点要点11汇率问题：人民币对美元汇率不断走强美元对人民币汇率走势本报告是严格保密的。8要点要点22理论上的迷局：房地产业是最大的内需吗？只有房地产业才能拉动最长的产业链吗？房地产业绑架了银行吗？房地产业绑架了地方政府吗？本报告是严格保密的。9要点要点22理论上的迷局，仍未破：6万亿地方政府债务危机可能引发财政风险，进而引发金融风险，影响社会稳定地方政府地方政府政府投融政府投融资资平台平台城投、城建城投、城建银银行行地方政府地方政府债务债务危机危机对对中中国经济发国经济发展的影展的影响响：：??央行的央行的调研结调研结果果显显示，示，20092009年末，全年末，全国国共有政府投融共有政府投融资资平台平台38003800多家，多家，总资产总资产近近1010万万亿亿元，元，负债负债已上升至已上升至66万万亿亿元，元，80%80%负债来负债来自自银银行，平均行，平均资产负债资产负债率率约约60%60%，平均，平均资产资产利利润润率不到率不到1.3%1.3%，特，特别别是是县级县级平台几乎平台几乎没没有盈利。有盈利。??20092009年年卖卖地收入占到地方地收入占到地方财财政收入政收入45%45%，中，中国国如果要是利率出如果要是利率出现现了大幅的了大幅的调调整，房地整，房地产产一定一定会会出出现变现变化，一旦地化，一旦地卖卖不不动动了，地方了，地方财财政一定有政一定有问题问题，危机或，危机或将将依次依次来临来临。。??央行、央行、银监会对银监会对地方投融地方投融资资平台不平台不规规范的范的问题问题非常非常紧张紧张，担心引，担心引发财发财政政风险风险，，转转而引而引发发金融金融风险风险，影，影响响社社会稳会稳定。定。本报告是严格保密的。10要点要点33人口问题与城市流动化迷局人口动力：首次置业需求及改善需求旺盛?首次置业需求：城市新移民快速中国主要城市人口结构增加，户籍城市移民以及非户籍常100%住人口都具有较强的首次置业需求80%和能力；60%?改善性需求：可支配收入的快速40%暂住人口,75%增长为住宅需求提供了支付能力，20%旧换新、小换大、中低档换高档的暂住人口,26%暂住人口,24%暂住人口,27%改善性住宅需求旺盛。0%北京上海深圳天津本报告是严格保密的。11要点要点33房屋购买的人口统计学（一）中国的人口年龄分布?中国目前正处于人口红利高峰期，并且将一直延续至2020年。本报告是严格保密的。12要点要点33房屋购买的人口统计学（二）对经济产生重大影响的关键年龄生活中的事件平均年龄进入劳动力市场２０通货膨胀（进入劳动力市场后）２３革新２３成家２６购买第一套房子３１贷款高峰３２住房支出高峰４２负债高峰４２支出高峰４８投资高峰５４事业高峰５８退休（通货膨胀率下降）６３净财产的高峰６４慈善活动的高峰６５本报告是严格保密的。13要点要点33房屋购买的人口统计学（三）不同年龄的房屋购买总量不同年龄组购房的平均价格不同年龄组拥有房产的平均价值首次购房与再次购房的平均年龄本报告是严格保密的。14要点要点33家庭财富：改革开放以来中国人均GDP和居民储蓄余额呈现快速增长的趋势，家庭财富迅速增长中国历年人均GDP（元/人）2009年：28000复合增长率：17%25009元/人24000?2009年中国人均GDP达到2000025009元/人，比1978年增160001998年：120006796元/人长65倍800040001978年：0381元/人1979年1982年1985年1988年1991年1994年1997年2000年2003年2006年2009年中国历年居民储蓄存款余额（亿元）2008年：240000复合增长率：40%217885亿元?2008年中国居民储蓄余额200000160000达到217885亿元，比19781200001998年：年增长1031倍8000053407亿元400001978年：0211亿元1978年1981年1984年1987年1990年1993年1996年1999年2002年2005年2008年本报告是严格保密的。15要点要点33家庭财富：家庭年收入超过25000美元的富裕家庭户数将由2005年的290万户增加到2015年的850万户?资产达百万美元以上的中国家庭在过去5年中国历年城镇居民可支配收入（元/人）翻了一番，达到31万户，年均增长23.4%，2008年：16000排在美国、日本、英国、德国之后，位居全15781元/人14000球第五。未来5年，将再增长1倍，达到1200060.9万户；10万美元以上家庭户数2011年100001998年：将达到640万户。80005425元/人60004000?家庭年收入在25000美元以上的富裕阶层中200039%分布在北京、上海、广州，预计到20150年三个城市富裕阶层的比例将上升到47%。1978年：343元/1978年1981年1984年1987年1990年1993年1996年1999年2002年2005年2008年?富裕阶层中，有65%拥有2套住房，26%拥人有3套住房，平均面积184平方米，8%的拥有4套住房。家庭年收入在$25000美元以上的富裕阶层户数中国富裕阶层的年龄分布年份户数可支配收入其他22%2005年290万户180亿美元31-46岁2015年850万户1170亿美元46岁以上64%14%增长率2倍5.5倍数据来源：万事达卡国际组织，《万事达卡中国富裕阶层调查报告》本报告是严格保密的。16要点要点44房地产问题成为了政治问题的迷思本轮调控，调控多深？本轮调控的目标到底是什么？本报告是严格保密的。17世联的基本判断：（一）调控时间的长度，决定调控的深度；（二）保障房批量推出是商品房恢复正常的前提；（三）原有的主流开发模式面临挑战……本报告是严格保密的。18二、房地二、房地产开发产开发企企业业的的战战略略选择选择本报告是严格保密的。需要回答的几个问题i如果价格不变，成交稀少的局面再延续半年、一年，现金流如何解决？ii既有的“发展靠融资、利润靠涨价”的模式，如何突破？iii面对“两个市场”，我们做了什么准备？iv怎样的布局和模式才能持续发展？本报告是严格保密的。20事件事件11上市房地产企业股价大幅下挫启启示示资资本市本市场对开发场对开发企企业业前前景景的的悲悲观观。。本报告是严格保密的。21事件事件22万科、金地发债与再融资受阻启启示示继继IPOIPO停止停止后，后，开发开发商企商企业债业债亦停止亦停止。。进入2010年后，随着土地价格的大幅上升以及其他成本的增长，新政以来市场销售持续低迷，现金流开始出现紧张的局面，企业面临比较大的融资压力。4月以来，此前多家已经公布的上市房企再融资计划纷纷受阻……证监会正在审核房地产公司融资申请，赶在2009年5月之前提出再融资的企业可能排在首批25家名单之内，但是，万科、金地、保利等龙头企业的融资，都至少在第二批甚至更后批次。已有冠城大通、世贸股份、招商地产等多家房企纷纷撤销了再融资方案。??6月12日，冠城大通发布公告称，决定撤销公司2009年拟融资不超过16亿元的配股方案。?6月8日，世茂房地产撤销了2009年拟定的17亿元融资计划。本报告是严格保密的。22中信地产长春中信城项目淡市下热卖事件事件33?2010年3月起，连续4个月销售额过亿、超额完成任务；?连续15次上调单价，实现了洋房从4500元/㎡到6000元/㎡的价值拔升、别墅从8500元/㎡到1