世联研究案例城市新区大盘成功开发模式研究本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。[关键字]：?新区、大盘[案例简介]：?本案例通过对4个案例的研究得出了城市新区大盘成功开发的两种模式本报告是严格保密的。我们希望通过案例分析得出新区大盘的成功关键因素??研研究目的：究目的：──确定城市新确定城市新区区大大盘项盘项目的成功目的成功开发开发模式模式??案例案例选择选择原原则则：：──大大盘开发盘开发──新新区区//城市城市发发展方向展方向──区区域域内内第一第一个项个项目目天津天津时代奥城时代奥城北京北京沿海赛洛城沿海赛洛城北京北京远洋天地远洋天地济南济南阳光阳光100100本报告是严格保密的。天津时代奥城区位环境：时代奥城位于天津市西南部边缘天津时代奥城板块，华苑产业新区的范围内区位：?天津市区西南部，地处南开区水上板块；南开区宾水西路与水上东路交口；天津中环与外环之间。定位：?顶级豪宅定位，价格占领市场制高天津中心城区点，04年价格7000元/平米，06年9000元/平米，07年14000元/平米。华苑产住宅商业业新区时时代代奥奥城城本报告是严格保密的。天津时代奥城项目概况：时代奥城总面积100万平米，是天津时代奥城享有优势景观资源，大型公建配套的新区大盘?占地面积：46万平方米?建筑面积：?100万平方米。住宅：55万平；公建：45万平?容积率：2.17?绿化率：38%水上公水上公园园?开发时间：?2004年?住宅形态：18~30层高层堆山公堆山公园园时时代代奥奥城城?资源：奥奥体中心体中心200万平水上公园堆山公园奥体中心本报告是严格保密的。天津时代奥城项目特征：通过极致化的产品打造，突破平天津时代奥城台表现，成功占领市场制高点??高低错落的规划，形式感极强；极极极极致致致致产产产产品品品品高低错落的规划，形式感极强；??超大规模水域超大规模水域??极致化营销展示，营销中心，步入式沙盘模型极致化营销展示，营销中心，步入式沙盘模型立面特色立面特色立面特色立面特色??流线型外观，突出整体建筑风格流线型外观，突出整体建筑风格??楼体采用外檐嵌入式楼体灯光楼体采用外檐嵌入式楼体灯光??简洁的色彩搭配，黄与灰简洁的色彩搭配，黄与灰??华美而明朗的水晶质感的超大落地窗华美而明朗的水晶质感的超大落地窗??建筑外檐的灰与黄的绝色搭配建筑外檐的灰与黄的绝色搭配创创创创新新新新户户户户型型型型??面积面积160160平米平米-350-350平米平米??开间开间88米米??南向开放大窗或角窗，起居室、主卧室均为向阳南向开放大窗或角窗，起居室、主卧室均为向阳??单元底层设宽敞门厅单元底层设宽敞门厅本报告是严格保密的。天津时代奥城项目特色：总建面100万平方米的国际化社天津时代奥城区，集商务、商业、住宅、五星级酒店于一体住宅55万平?时代奥城为总建筑面积100万平方米的国际化社区?集商务、商业、住宅、商业14万写字楼18万五星级酒店于一体?个人、城市与自然，生时代奥城时代奥城态商务、高品质健康居住和精品商业完美的相融酒店式公寓7万五星级酒店6万平住宅住宅酒店式公寓酒店式公寓本报告是严格保密的。天津时代奥城整体形象：都市、现代、时尚风格；国际都天津时代奥城会中心本报告是严格保密的。天津时代奥城总结：天津时代奥城天津时代奥城??100100万平米的大万平米的大规规模模项项目，城市新目，城市新区区，市，市场认场认知不足，知不足，区区域域发发展不成熟展不成熟机会：良好的区域前景(奥体中心），良好的自然环境（公园）极致产品：大水面、规划形式感、大配套战战略略极致化产品打造与强势营销，树立高端市场形象，占领市场制高点强势营销：营销中心、步入式沙盘成交客成交客户构户构成：城市高端客成：城市高端客户户，，财财富富阶层阶层，自住，自住为为主主本报告是严格保密的。北京远洋天地区位环境：远洋天地位于北京东四环外，项北京远洋天地目启动时仍属于城市边缘板块，区域成熟度?地理位置：地处长安街与东四环交不高汇的四惠桥东北角，通过长安街、四环等城市主要快速路可迅速到达CBD、机场、奥运村、金融街等重要区域；?项目进程：2001年6月一期开盘，2002年2月一期业主入住?历史价格：03年均价6700元/平米，04年7000元/平米，05年9000元/平米。远洋天地本报告是严格保密的。北京远洋天地项目概况：城市边缘板块、新区首个、大盘北京远洋天地开发?项目规模：占地20万平米，规划建筑面积90万平米，是CBD附近最大的居住社区，项目分为五个区，由30余幢建筑组成。本报告是严格保密的。北京远洋天地适度投入：从规划、园林、户型设计、到局北京远洋天地部材质的使用，处处体现出对客户的迎合与?规划设计：聘请美国hok公司进行尊重户型和景观设计，而且还充分利用地标位置的优势，在突出立面效果为城市景观作贡献的同时也使远洋天地的住户享受到高品质的生活；?材质：公共大堂使用石材、金属装饰；样板间使用高档家居家饰，体现品质感与时尚感；?户型设计：小户型产品富于变化，书房与卧室的搭配，增强功能空间；?……本报告是严格保密的。北京远洋天地配套设施：针对目标客群提供高品质配套设北京远洋天地施，满足客户生活所需，体现未来价值诉求配套设施：?芳草地小学远洋分校、汇佳幼儿园远洋园为住户子女享受高水平教育提供了便利。?同时，小区中心会所内还有健身房、室内游营销增值：泳池、壁球等健身场所；?通过完善、高品质的配套设施迎合主目标客户需求；?小区内现已拥有超市、洗衣房、美容美发等生活配套场所。?将未来生活价值提前展示，为客户购买起到积极的促进作用。本报告是严格保密的。形象定位：生活新天地北京远洋天地北京远洋天地本报告是严格保密的。北京远洋天地总结：北京远洋天地北京远洋天地??9090万平米大万平米大规规模模项项目，城市目，城市发发展方向，陌生新展方向，陌生新区区，市，市场认场认知不足知不足机会：城市快速扩展，房地产市场发展迅速，区域发展空间大城市主流客群：户型、总价控制，针对目标客户的配套设施树立高品质、高形象，战战略略复合产品：针对不同承受能力客户提供多样适度突破区域现状；面化产品形式，产品线长向城市主流客群，营销增值营销增值：示范未来价值，未来生活氛围的全面展示，营销中心、高档配套成交客成交客户构户构成：城市中高端客成：城市中高端客户户，中，中产阶层产阶层，自住，自住为为主主本报告是严格保密的。北京沿海赛洛城区位环境：沿海赛洛城位于北京东四环外，北京沿海赛洛城百子湾路，区域发展不成熟项目区位环境：?位于北京市朝阳区，东四环以东百子湾路5号，属于北京CBD辐射区内，距CBD核心区域约1300米。?区域交通体系良好，北临百子湾路，南至广渠路，西至石门东路，东至木材厂西路，距东四环1公里，可以方便地进出市中心或远郊区县。?项目总规模约86万平米。历史价格：07年15000元/平米北京城市居住生活第沿海赛洛沿海赛洛城城一高地本报告是严格保密的。北京沿海赛洛城独特规划设计：通过核心景观轴，将各组团北京沿海赛洛城有机联系在一起背背景特征景特征11、处于、处于CBDCBD辐射辐射区域，地价区域，地价不菲不菲；；二二22、项目、项目周周边生边生活活配套配套陈旧陈旧，有，有较较高区域价高区域价值值，，但短期但短期内内还还未显未显现现33、项目规模、项目规模庞庞大，开发商面大，开发商面临竞争临竞争，，要回要回现、树现、树立立品品牌牌，，并赚足利润并赚足利润；；三三?价格预期：均价7200元／m2?总建面86.37万平方米，占地25公顷?容积率2.64，总户数5000?主力户型两室70-90平方米二二?15万平米的商业配套设施?产品形态：住宅、酒店式公寓及商铺；一一?配套：运动会所、医院、学校、幼儿园、地下车库?市场策略：低总价，高品质、差异化?核心客户：CBD白领本报告是严格保密的。北京沿海赛洛城独特规划设计：营造开放、互动、交流的社北京沿海赛洛城区环境，体现城市生活氛围?斜穿过社区的景观轴成为联络各个院落的纽带，使不同的组团之间能够相互交流；并成为从社区开放空间到半私密空间的过渡。社区开放空间社区半开放空间社区半私密空间完全向人们开向所有业主完全开放的仅向每个院落内的业放的部分，任空间，其他人只能远观主完全开放的空间，何人均可使用其部分而不能使用其他人无法使用入口广场及商业贯通多个院落的社区景围合形成的院落空间观轴和社区级道路及道路本报告是严格保密的。项目开发战略：低开高走的开发思路，体现在北京沿海赛洛城北京沿海赛洛城产品类型与项目功能成名战升级战荣誉战2005-32005-82006-82008战?造势（主体概念/事件?社区不断成熟、充分?配套重点投入、已形略营销。。）展示社区生活成口碑传播演绎社区重文化点?抓住市场主流客户，让?价格持续快速增长，利聚人气、保证回现树立发展商强势品牌?充分稀释土地成本、并实现溢价物经济住宅/小高层住宅产品走高小高层/舒适住宅产品/多层、业高层小高层邻里商业区域性商业跟进酒店式公寓、写字楼气势、概念气势、概念生活方式生活方式人文社区人文社区（（“虚”“虚”））（（“实”）“实”）（“成熟”）（“成熟”）本报告是严格保密的。销售节奏：产品舒适度走高北京沿海赛洛城北京沿海赛洛城各期户型变化对比?经济型住宅D预热区域区1%1%5%100%2%13%90%10%C80%15%30%区18%70%四居60%20%15%三居（130-140）25%50%三居（120-130）22%40%二居半（110-120）B32%区30%二居（90-100）20%21%40%二居（80-90）8%一居（60-70）10%5%12%一居（50-60）5