谨呈：大连长鹭房地产开发有限公司快打快快打快晶品销销枫，，林价格实现实现报价价告值值2005年1月15日本报告是严格保密的项目概况综合技术经济指?项目地块东临东北路，西标、南恻均为规划道路，地块中间有规划道路穿过。?东北路与本项目地块临近处无出口，同时地块西侧与华东路相隔一段距离，车行进入性较差。?本项目地处于大连城市北部，中心城区与开发区、金洲区的连通带上。处于城市“西进北拓”的发展区域。2007年2008年5月8月9月10月11月12月1月2月3月5月房展会、开始蓄客房展会一期产品说明会摇号活动现场具备售楼处使用条件一期开盘二期开盘本报告是严格保密的项目背景?进入2006年甘井子区热度逐渐增强，本项目的竞争主要集中在片区内部。?目前片区内在售楼盘为华东人家、福佳绿都、幸福里、动力院景三期；其中幸福里以其大规模、大配套、低价格在片区内具有明显优势，虽产品定位与本项目存在一定差异，但因片区客户对价格承受能力较低，将会造成客户分流。?目前片区内价格在5500-7500元/㎡左右，月均销售速度平均为70套左右。?项目入市时，包括同区项目预计有两个楼盘推出，将对项目客户产生分流。?项目现状：?目前项目工程进行还未出地面；?项目从2007.5月开始进行推广，接受购房意向登记，截至2007.8.25日共累计有效客户316组。其中意向购买二期的2组。本报告是严格保密的本项目的开发目标为——追求经营目标与品牌目标的双重实现?目标排序：财务目标?快速销售，实现资金快速回笼；2007资金快速回笼年10月底一期开盘实现销售套数80%以上。速度目标价格目标?保证合理的利润率项目开发，预期销售均价快速销售目标体系实现销售均价59005900元/平方米左2008年10月底实元/平方米左右80%右。现销售套数以上?刷新并提升“晶品”品牌目标产品系品牌价值，带动“长鹭地产”企提升产品系品牌价业品牌更新，增强值，带动企业品牌企业在大连及省内更新，增强行业影响力的行业影响力。本报告是严格保密的目标下的问题基于对目标的理解，本报告将回答以下两个核心问题：Q1:Q1:本项目入市时该卖多少钱，整体实收多少钱？答案：整体实收均价5800-6000元/平米Q2:Q2:在房号全部放开的条件下如何推售确保80%销售率？答案：扩展客户群，价值兑现，一步到位低开高走本报告是严格保密的价格报告思路1项目背景分析2定价策略及方法3核心均价的推导4价目表形成及验证5销售安排本报告是严格保密的1.项目背景分析1.11.1市场竞争分析市场竞争分析1.21.2客户分析客户分析1.31.3项目分析项目分析本报告是严格保密的1.1竞争楼盘调查项目名称产品形式价格主力户型总价区间销售速度上市时间销售情况共21栋，一期开盘530080-90两居幸福里一期多层（3栋）(均50-70万即将开盘2007年10月底正在蓄客120-130三居小高层（4栋）价)剩余7100剩余少量三居小高层2栋95、88平方福佳华东人家(均60-90万20套/月2007年2月及95、88平方100户两居价)两居约100套多层（2栋）；动力院景三期小高层（7栋）；5750剩余30-65万120套/月2007年5月剩余41套654户均价50-107平方75002007年10月28福佳绿都一期小高层（2栋）15088-95两居65-75万即将开盘蓄客160组均价日户趋势一：总体上看项目所在周边项目整体价位已经提升至5500-7500/平米，产品形式均为小高层、多层，同质化趋势明显本报告是严格保密的项目核心竞争力模型品牌品牌泉水片区品牌企业市场热点引起市场高度关注华东路成熟地段福佳品牌地段形象地段形象限价房，品牌规模大相对出众密度高主打“未来居住区”长鹭品牌品质不高现房形象华东片区集团强势品牌延续产品市场热点产品幸福里地段形象华东人家品牌产品创新“全品质居住社区”品牌舒适尺度取胜形象学区房福佳品牌本地域企业市场热点华南板块市场评价一般产品配套成熟晶品枫林地段形象地段形象低密度大型社区山林公园景观片区高尚社区柏涛园林传统高档形象价格标杆项目产品产品福佳绿都动力院景本报告是严格保密的项目核心竞争品牌力排序项目核心竞争力模型地段形象幸福里华东人家福佳绿都动力院景三期晶品枫林产品福佳绿都晶品枫林华东人家幸福里动力院景本报告是严格保密的1.1市场分析小结1.甘井子区改造地域为各区之最，比较大的有红旗街道的乐百年项目，张家村改造二期，机场新区南山村改造，柳树村改造等二十多块旧区改造项目。甘井子区生活、工作、学习以及交通、道路等综合环境的大幅提升，加上该区域楼盘价格相对较低，吸引了一大批的购房者。2.甘井子区房价上涨较快，由三四年前的1800—2200元／平方米价格上升到现在的6000—7500元／平方米左右，但相对于市内其它三区而言，其房价还是便宜一些，因而也吸引了众多外地人的目光。3.目前，甘区房价高的在7500元／平方米，低的在5500元／平方米上下（不包括经济适用房和限价房）。本报告是严格保密的1.2本项目客户积累情况本项目推广时间为2007年5月,截止到2007年10月8日:一期、二期会员客户共计：360组.其中一期319组：一室二室三室目标假设109439有效客户量2523598认卡人数6823120差值+43-4-78*前期积累客户主要来源于周边区域，价格承接力有限。客户积累数量上，按照大连经验值40%解筹率估算，客户积累重点：快速提升三室诚意客户量？本报告是严格保密的1.2客户来源主要集中在甘井子区内，客户获知渠道以房展和网络、路过为主房展6%3%2%甘井子3%6%网络7%沙河口9%3%路过13%西岗中山区电视14%55%介绍69%外地其他10%路牌其他11%7%33%70以下12%23%70-90一居两居90-110三居110以上49%65%?88%的客户多选择70-90平米两居或者40-60平米一居，仅有12%客户意向需求三居户型，能接受110平米以上户型的客户仅占7%；客户的家庭结构主要集中在2、3人之间，占85%?客户主要来源为甘井子区域，仅有两个客户表示可以接受6000元的价位；总体上看价格承受能力较低；沙河口、西岗、中山区的客户总共占到26%；但是需求面积普遍在100平米以下，仅有6个客户等级需要120平米三居；沙河口区的客户对价格承受能力也较高，部分客户表示可以承受6000-6200价格范围本报告是严格保密的第一季度第二季度第三季度第四季度本报告是严格保密的1.2客户分析小结——购买力较低——客户辐射面不足关注因素：位置＞价格＞户型——追求品质，改善居住环境——重叠度较高——置业经验不足本报告是严格保密的1.3项目分析：项目所在区域发展成熟，交通便利，配套设施完善，具有良好的居住氛围?商业设施：?华南商业区（沃尔玛、小义乌商品城等）?山东路商业区（餐饮、娱乐设施等）?教育设施：?华南中学、博雅中学、23中、20高中?博伦小学、南华小学、六一小学?医疗机构：?三院、新世纪医院、千山路医院、?儿童医院、大化烧伤医院本报告是严格保密的1.3项目分析：本项目地块的车行进入性较差。目前售楼处位于华东路沿线，与地块距离较远，且不具备设立样板间的条件?项目地块东临东北路，西、南恻均为规划道路，地块中间有规划道路穿过。?东北路与本项目地块临近处无出口，同时地块西侧与华东路相隔一段距离，车行进入性较差东北快速路华东路华东路东北快速路。((轻轨轻轨))?本项目售楼处设于华东路沿线上，与项目地块本项目售楼处的距离较远。同时该售楼处属于华南电子城底商，不具备设立样板间的条件。本报告是严格保密的1.3项目分析：本项目所在的华东板块，是距离城市核心区最近的区域，城市中心人口外溢?华东板块在外围板块的第一站中，距离城市核心区最近。已经逐渐成为板块华南板块了城市中心人口外溢资源无优势资源的首要承载区域。交通东北快速路、华东路、山东路?山东路商业区、华南广场及医疗、教育等配套成熟度配套设施十分成熟，居住氛围良好完善的基础设施是该板块的最大优势。代表项目动力院景、加洲洋房、福佳华东人家?东北快速路、城市轻板块气质生活便利、高性价比轨，华南路等交通主干线构成了该板块便主要客户来源地源客户、中心城区外溢客户、外埠客户（少量）捷的交通网络。类型多层、小高层、高层、洋房（少量）品特征?属于老城区，长住居产用途自用为主民较多，具备良好的居住氛围。依靠完善的配套设施和居住氛围，本板块已成为大未来趋势连市购房人群的主要选择区域。同时区域内供应量将持续增加，供需两旺。本报告是严格保密的1.3本项目的可利用资源区位资源?项目周边商业、教育、医疗等基础配套设施完善，居住氛围成熟。?靠近东北快速路、华东路、华南路等城市主干道，交通出行便利。公司资源?长鹭公司具有园林、绿化、生物园等产业背景，对于打造社区园林景观具有优势条件。?公司前期在大连市已开发多个楼盘，具有一定的市场知名度和老客户资源，“长鹭·晶品”系产品已逐渐建立起了良好的口碑效应。本报告是严格保密的1.3项目分析小结资源：——全品质生活保障资源成熟配套、交通干道产品：——入户花园，生活标签高附加值、高舒适度符号：——市场稀缺产品要素高低错落、独享园林项目描述：新区域、新族群、新产品本报告是严格保密的价格报告思路1项目背景分析2定价策略及方法3核心均价的推导4价目表形成及验证5销售安排本报告是严格保密的2.定价策略及方法2.12.1目标回顾目标回顾002.22.22.22.2价格策略推导价格策略推导定价定价策略策略本报告是严格保密的2.1目标回顾理性利润、保证速度实收均价实收均价5800-60005800-6000元元/m2/m2且有风险