谨呈：福建海泉兰花实业有限公司海峡兰花博览园——物业发展建议与启动区策略版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。现诠文—代释化—东的站方高在居度住,美学2前期定位阶段主要内容回顾Part.1本体·目标·问题Part.2专题研究Part.3发展战略与举措Part.4整体定位确定Part.5开发策略Part.6经济测算3定位阶段主要结论回顾——双方达成的共识战略（方向）兰花为形，温泉为核心，多资源复合构建竞争力打造海西首席中国文化特色的休闲度假区定位（手段）关键词:中式风格、休闲度假4定位阶段主要结论回顾——需微调的三大点定位需修改的三大点：？独栋别墅?农业用地如何规避是保持还是改？独栋别墅：是保持独高层、小高层产权？作何种物业类栋定位还是换成其他物成其他物业？型？业？如果修改，修改成何种物业类型？；？哪部联排分？兰花管理房：不能够修改成兰多层全部排布成度假别墅，花管理需修改一部分为兰花管房？别墅放理房？修改多少？放在在式酒哪哪里？？店？农业用地：溪边农业用地，如何规避产权限制？做成何种物业类型？5定位微调——独栋：建议修改为花园洋房?为什么要去掉独栋？?就整个项目而言，兰花地块都是独栋别墅，别墅体量较大；?改独栋别墅可以提高容积率，增加收益。?为什么改为花园洋房？?提高容积率，增加楼盘整体收入（附经济测算）万科水晶城；?若改为高层或小高层，将使楼盘针对本地客户的户型增多，增加风险；?花园洋房区别与多层产品，既可作为一居，又可作为二居，兼容性强；?花园洋房在社区扮演“创新型产品”和“高性价比”的角色，品质较高，接近别墅，但价格却接近多层，因此可以满足具有独栋需求而又对价格敏感花园洋房示意图的中间客户。6定位微调——兰花管理房：在主入口处设置15亩左右管理房面积分区备注（亩）包括绿化和科兰花管理房兰花示范区15研中心等配套（带大棚）兰花别墅兰花管理房208不带大棚别墅（度假）放在主入口，兰花别墅兰花管理房15表明项目的兰（带大棚）花意向兰花示范区合计238——?调整说明：?兰花示范区为项目启动区，主要包括部分别墅、园林绿化和科研等配套；?主体仍为兰花别墅，不带大棚，主要出售给度假客户；?兰花管理房放在主入口处，面积不宜过大，达到展示兰花意向目的既可。7定位微调——农业用地：前期作为温泉别墅营业，后期可出售套现设置温泉别墅丽池会所，有室内集中温泉?调整说明：?本地块无产权，建设其他物业类型将加大出售的风险；?前期建设独立别墅，并不出售，打造温泉别墅，并结合丽池会所（设在酒店）形成温泉区，前期用于回现；?后期待温泉知名度的提升，此处别墅酌情考虑继续经营或者出售回现。8调整后的容积率：170亩为1.79，503亩综合容积率为0.9170亩容积率1.794.5F退类别联排6F多层16F小高层28F高层合计台洋房单项容积率0.71.21.52.23.81.79占地比26%15%30%9%21%100%建面比10%10%25%11%44%100%503亩综合容积率0.9兰花地块4.5F退类别联排6F洋房16F小高层28F高层合计独栋台洋房单项容积率0.30.71.21.52.23.80.9占地比60%10%6%12%4%8%100%建面比20%8%8%20%9%35%100%9世联现阶段要解决——技术落地如何充分考虑项目现实情况下，使中国风情的休闲度假区得以顺利技术“落地”？10世联地产物业发展建议的切入点————基于CVACVA，，即“竞争的价值增加”(CCompetitionVValueAAdded)?解决从市场到产品对接的问题?给出能形成价值点和竞争力的因素11通过再次明确物业原则构建完善的物业体系——显性原则：中国风、休闲度假——隐性原则：控制成本下的豪宅形象营造说明：除前期定位确定的中国风和休闲度假两大显性原则外，作为本地高档社区和外地度假楼盘，还必须满足客户改善居住品质、追求尊贵感的隐性诉求。12产品核心价值点总结：中国风、度假体验、豪宅形象整体规划建筑单体园林景观配套与服务?大门、标志?外立面充满?充分吸取?酒店、商业中国风性建筑等重要中国传统民居传统园林精华街皆为中式风节点极具中国元素打造本项目园格风情林?引水入社区；?户型设计?营造适合?酒店、商业具有区别于第度假、休憩的街需满足度假度假体验?充分加强社区一居所的设计园林景观需求；与山体的联系特点?气派的中?不论外立?在重要节?营造充满尊豪宅形象央景观面还是户型设点营造尊贵感贵的酒店、商计都尽量体现业街；?精致、私密尊贵感的组团内节点?尊贵、个性的物业管理13首开闽南地区中式风格度假风潮之门……我们需要怎么的系统思维？14思路体系社区整体规划建筑单体建议园林景观建议配套与服务建议启动区策略15产品核心价值点总结：中国风、度假体验、豪宅形象整体规划建筑单体园林景观配套与服务?大门、标志?外立面充满?充分吸取?酒店、商业中国风性建筑等重要中国传统民居传统园林精华街皆为中式风节点极具中国元素打造本项目园格风情林?引水入社区；?户型设计?营造适合?酒店、商业具有区别于第度假、休憩的街需满足度假度假体验?充分加强社区一居所的设计园林景观需求；与山体的联系特点?气派的中?不论外立?在重要节?营造充满尊豪宅形象央景观面还是户型设点营造尊贵感贵的酒店、商计都尽量体现业街；?精致、私密尊贵感的组团内节点?尊贵、个性的物业管理16方案一——技术因素优先：照顾天际线，考虑高低错落的排布方式?排布原则：技术因素优先，充分考虑朝向、天际线等因素；温泉别墅（农业用地）?排布方式：（如右图高层、小高层花），联排最东，多层和园洋兰花管理房房花园洋房中间，高层和（带大棚）多层小高层排在西；管理房联排（带大棚）?优点：天际线美观、建筑物互不遮挡；别墅兰花别墅（度假）式酒店?缺点：一期需推联排示范区别墅，多层需二期推，本地客户前期无法兼顾，资金压力增大。17方案二——营销因素优先：充分考虑施工和推售的排布方式?排布原则：营销因素优先，兼顾朝向、天际线等因素；温泉别墅（农业用地）?排布方式：（如右图高层、小高层），多层最东，联排中花园洋兰花管理房联排房间，花园洋房紧邻独栋（带大棚），高层和小高层最西；管理房多层（带大棚）?优点：一期推多层，后推花园洋房；物业类别墅兰花别墅（度假）式酒型丰富；店示范区?缺点：花园洋房不能与独栋形成组团；整个天际线十分不美观。18方案三——组团因素优先：充分考虑推售和施工、组团分明等因素?排布原则：充分考虑兼高低密度组团等因素，同时也兼顾营销因素；温泉别墅（农业用地）?排布方式：（如右图高层、小高层）联排紧邻独栋形成低密兰花管理房联排花园度组团，花园洋房连接多（带大棚）洋房层与高层和小高层；管理房多层（带大棚）?优点：一期推多层，后推联排，每期都有联排别墅兰花别墅（度假）式酒推出；物业类型丰富；店示范区?缺点：联排南边为集合住宅，联排较压抑；整个天际线也不美观。19建议采用方案三：组团优先，通过其他方式减少天际线影响畔山而居，邻水建宅规划理念高低错落，“公私”分明社区外围：昭示性、中式元素二级节点：入口和中央景观，气派、方案二三级节点中式氛围三级节点：组团内节点，精致、私密三级道路体系，主干道、次主干道、尽端路道路体系地下室车位+地面车库，汽车位+摩托车位相结合20理念——壹：畔山而居，邻水建宅，充分利用社区背山面水的环境打造传统居住意境山居深静，林木扶苏：社区通过登山步道连接南北山坡；与水相亲，澄澈灵动：引船场溪水入社区，最大化营造亲水生活；引水方法说明：靠近船场溪的北地块可直接引水入项目；南地块可在溪水上游引水，通过埋设地下管道进入社区，只需一次性成本投入就能保证整个社区细水长流。溪水登山步道21理念——贰：高低错落，“公私”分明，社区不同产品区隔理念如何在统一的社区中区隔别墅和高层、酒店和住宅，以减少相互干扰？利用船场溪水自然区温泉用别墅隔以下几类产品：区（高层、小农业用地?区隔度假产品（联排高层）、花园洋房）和日常居联排别墅、花酒店、温洋房住产品（高层、小高层园区泉区和多层）多层区?区隔私有住宅（所有住宅）和“公建”（酒店、温泉等）。兰花别墅（略）用地红线船场溪水22节点——概要：外围节点、中央景观和组团内三级节点打造，形成富有变化的空间转换界面一一级节级节点：点：度假度假区区外外围围关键词关键词：：昭昭示性、中式元示性、中式元素素二二级节级节点：点：入口和中央景入口和中央景观观关键词关键词：：气气派派三三级节级节点：点：组团内组团内景景观观关键词关键词：：私密、精致私密、精致用地红线示意红线23节点——一级节点：社区外围，昭示性、中式元素牌坊：在两地块之间的主干道树立若干牌坊，营造浓烈的中式社区形象标志：聘请国际名师在兰花广场打造社区标志性建筑，作为社区精神堡垒天安门·华标志示意图表成都·春江花月·耍都地标安徽·棠樾·牌坊群牌坊塔楼24节点——二级节点：入口和中央景观，气派、中式氛围中式风味：小区入口是营造中式氛围的重要阵地；气派造型：也是展示社区度假氛围良好载体，需要气派的创新设计；大门示意（万科第五园）入口中央景观25节点——三级节点：组团内节点，精致、私密组团内小景观：通过路边小品、水景等营造组团内节点，增加私密性；尽端路：多采用尽端路（别墅区尽量设置），营造私密性和尊贵感；尽端路说明：形成豪宅区私密感的一种重要方式。一种典型的越往里走，归属感越强的空间模式，能够形成从公共到私密的连续性空间过渡，从而借助于空间上的深度感，形成空间归属上的私密感。尽