世联安徽新华综合体项目定位报告-地产文库

世联安徽新华综合体项目定位报告

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谨呈：安徽新华房地产有限公司新华综合体项目定位报告2010年8月20日商业部分相关因素回顾开发目标——实现销售，避免物业沉淀商业定位——以片区居民为主要服务对象，具备城市服务功能的社区型商业项目商业形态：建议为独立街铺，避免集中式商业带来的后续招商、经营问题超市可能面临的问题：1、招商难；销售招商商场产权式商铺2、承诺的回报与现实租金差距大，开发商自社返租掏腰包补贴差额；销售区其它集中3、商家经营失败撤场型式商业后，再次招商，协调大商商家与众多小业主的矛业盾销售商业街独立街?铺销售商业用于销售，其形态主要表现为产权式商铺和独立街铺：?产权式商铺通常采取长期返租销售的方式，产权和经营权分离，涉及到招商、返租（承诺的回报）、协调商家与业主关系等众多问题，操作风险大；?独立街铺，市场接受度高且价格高；销售后，产权、经营权统一由业主掌握，开发商无须承担后续风险结合基底留下来的较长进深，本项目商业部分将由内街铺和外街铺两部分构成结合基底留下来的面积，本项目商业部分总体进深约在25-30米；进深过长，导致单铺面积过大，总值过高，影响销售建议将商铺分成对内对外两部分：临城市主干道潜山路，临街面做为项目商业的核心价值外街铺面向片区居民，同主体部分时肩所在，外街铺面积可相对做大，负城市服务功能；进深在16米以内，开间6米左右内街铺开向小区内部，主要服服务小区内部居民，消费力有务小区内部居民限，必须控制规模、数量参照大型住宅片区内小户型楼盘周边的商业业态，确定项目业态规划外街铺：内街铺：?餐饮；?小型便利店?酒吧、餐吧；?书吧配合动感广场、?网吧；主要针对片区内居民，?干洗店提供相关商品及服务，小区泛会所等，?银行/ATM柜员机；?出租社成为年轻人的生完善城市功能（影碟、书等）?冲印店；活特区?网吧?书店、文具店；?寄卖中心?药店；?租务中心?精品店；……?鲜果、肉菜超市；?美容院、美发店；……临潜山路复式街铺+少量对社区内的小铺入户大堂电梯井小铺位分割原则：区入餐饮、休闲类相关业态对经营面?合理控制总价，利于口、模的要求；销售；积规商业价值最大化的实现?合理设置单铺进深、面宽比例，便于经营沿潜山路双层复式街动铺?合理安排人流导向感广场有限的消费群决定了内街铺关键在于对经营规模、成本及数量的控制小少量对社区内的小铺区入口社区配套打造个性化立体社区?动感广场?立体绿化休闲区?社区内服务型商业设施?特色化的大堂设施动感广场——篮球训练场?青春动感的篮球运动场动感广场——极限运动场迎合年轻人兴趣爱好，彰显个性的极限运动场?攀岩壁?滑板道动感广场——其它设施?宠物恋爱区?大众体育设施?乒乓球台?缓跑径动感广场——其它设施?街灯?休闲座椅立体绿化休闲区——架空园林?二层局部架空部分作为小区立体园林的重要部分（外街铺为双层，内街铺为单层，内街铺以上做局部架空）立体绿化休闲区——泛会所?二层局部架空园林部分，设置休憩区、棋牌区，为业主提供沟通交流的场所立体绿化休闲区——每层都有的绿化空间?在每层的单元搭接处，或电梯厅附近留公共空间，用于立体绿化休闲区社区内小型商业设施，贴近目标客户的需求?书吧?网吧?出租社（影碟、书等）?干洗店?24小时社区便利店个性化大堂设施，细微处营造年轻的生活态度?背景音乐?留言板/小黑板?TV?点唱机?自动售货机?饮水机?休憩区设置，营造温馨氛围，处处体现对生活品质的追求案名推荐?新华·果栋?新华·橙堡果栋橙堡?新华·集美堂?新华·汇贤居天赐集美堂良汇贤居园?新华·新领域?新华·馨领域心语馨愿心领域馨领域其它推荐案名CityOneGogo自由城新华·青年汇新华·格调新华·太阳城新华·第五公社新华·梦想居新华·柠檬宿新华·碧玉小家新华·本色空间新华·香草天空新华·U阁新华·城市杰作新华·乐城报告结束，Thanks！2010年8月20日

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3.4

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