谨呈：三美置业方案提供：上海先河2011.12方案提供：上海先河2011年12月16日我们的市场是【乡镇】决胜的关键在【乡镇】为了实现良好销售的目标我们必须引爆乡镇市场一切以客户为中心思考、行动鉴于此本报告的技术思路秉承“一切从实际出发”“从群众中来，到群众中去”一、项目认知二、市场分析报告三、定位研判四、营销思路结构五、推广手法六、合作模式七、进场准备Part1一、项目认知1、区位交通条件2、外部环境条件3、项目本体分析4、SWOT分析1、区位交通条件沿海经济开发区、镇域核心，交通条件便利■本案位于如东沿海经济开发区中心地带■处于如东小洋口镇域核心位置，西邻洋兴公路、北靠镇政府、渔港、东接化工园区、南达集市■毗邻225省道、2小时内可达如东、通州、南通、洋口港仅从基地区位条件而言，本案在洋口镇域范围内的地利优势是显而易见的：镇中心、四通八达1、区位交通条件本案位于洋口新镇区建设规划绝版位置车站泊洋税务周边多个项目处于规划建设中印象美苑龙腾公安拥有巨大的规划前景优势，可取海韵得市场冀望显著公园商业中心教育医院中心洋口镇新镇区控制性详细规划图2、外部环境条件看似美好的远景：沿海旅游开发+化工园区建设双核驱动=0■双核驱动，旅游未见成效，化工园区的建设步伐却异常迅猛，几年间，引进化工厂的数量成倍数增长。未来，化如东沿海经济开发旅游规划工园区的规模与数量将继续扩大。■如东县已将小洋口区域作为发展化■据不完全统计，洋口化工园区目前已引进化工企业100余工的重要桥头堡，作为推动如东经济增家、已建成投产30余家，另有长的新极点。多家化工厂处于开发建设过程1■本案从长远来看，位于化工园区后化工园化工园2中。期期续建设的影响范围，环境污染不可避免■洋口化工园区厂区以农药及化工园3其中间体生产，医药化工及其■化工园区的存在和扩大化将对旅游期中间体生产，精细化工为龙头。区与新镇区的建设形成根本性的冲击其中，农药相关化工企业占据相当数量，带来环境污染严重。3、项目本体分析1期可售体量不大，市场风险易于控制（已近完工）2、3期开发需斟酌待定（未动工）■1期住宅+底商共计9838m2，70户体量，市场可以消化（宿舍部分可根据市场行情与公司内部需求酌情考虑部分出售）■2期15245m2，原作为酒店规划（洋口旅游受化工园区冲击辐射，必难有所作为），使其作为化工园区总部园开发较为合理，便于去化焦点：1期70户住宅去化+2期泊洋商务中心销售■3期5万余方，体量庞大，建议暂不做开发，根据形势而定4、SWOT分析S优势W劣势1.开发区、镇域中心1.周边多处于开发状态，人流量稀少2.新镇区规划绝版位置，重点项目，商业氛围较差3.区域交通便捷2.处于四级行政区域内，客群针对面4.当地第一座现代化规划社区狭窄，缺乏外围炒作诱因O机会T威胁1.乡镇客群对现代化住宅的认知盲点1.全国性房地产市场寒流使市场抗性2.化工园区建设带来的规划效应，化增强工城的逐渐成形为项目带来的客群基础2.化工园区污染所带来的环境威胁，3.政府为泊洋商务中心提供的支持将影响部分客群长远自住购房心理4.区域内暂无同类竞品项目综合分析：本案体量小，易于去化，决胜市场的关键在于引导把握乡镇市场Part2二、市场分析1、宏观市场分析2、中观市场分析3、区域市场分析1、宏观市场分析相关新闻潘石屹、任志强楼市变招，拍卖会高喊房价市场做主无奈中的屠夫第一刀，玩的还是降价手法新颖，成效显著，值得借鉴建行举措表明：金融措施向小企业、个人首置、新农村建设方面倾斜国家缓解民生、提振经济不是空头口号，已经有了力度，大思维上要跟着国家走一线城市纷纷告急，万科引领降价风潮，多数开发商在大势之下无所遁形，降价已成必然趋势，价格战一触即发明年，将是价格战全面爆发的时候1、宏观市场分析相关新闻2011年的市场表现堪称萎靡，多数企业无所作为明年，楼市将何去何从？购房群体的购买信心遭遇极大打击，纷纷观望不前楼市不振，消费者趋于徘徊等待，楼市每况愈下舆论一边倒喊打房产，各类数据一路悲歌政策——舆论——决定群众行为，中国式市场特征显露无疑央行下调存款准备金率，并非对楼市开闸放水，此举旨在支持持放松其它行业，对房地产企业的力度并未放松虽政策略微放松，大势并无改变1、宏观市场分析全国一线城市住宅供求信息全国一线城市酒店式公寓供求信息2011年10月2011年10月面积单位：m2面积单位：m2数据来源：CRIC数据来源：CRIC全国一线城市住宅供应成交量，均现大幅萎缩，同比出现较大下滑1、宏观市场分析全国一线城市商业供求信息全国一线城市办公供求信息2011年10月2011年10月面积单位：m2面积单位：m2数据来源：CRIC数据来源：CRIC业内高呼的商业地产热潮并未如期而至，伴随住宅市场冰封，商办市场亦不景气2、中观市场分析政策下南通市场表现2010.1-2011.5月南通市区成交套数走势图（套数）政策对南通最直接影响为成交量的阶段性的下滑，开发商与购房者观望情绪浓厚，期待市场出现供应量，成交量的上扬。2、中观市场分析如东县代表楼盘一览表项目名称物业地址开发商均价主力户型林克斯温泉小如东洋口镇跨港大桥西侧南通世纪海港置业有限公司12500元/㎡50-120㎡镇如东掘港镇青园北路盛世华城南通世新房地产开发有限公司6700元/套60-251㎡海景风情如东洋口港开发区港口新城南通贝恩置业有限公司3600元/㎡100-140㎡万华-紫金花如东掘港镇泰山路江苏万华房地产开发有限公司10000元/㎡130-260㎡苑绿城-西子湖如东掘港镇珠江路绿城西子房地产集团7000元/㎡90—140㎡畔中坤苑如东掘港镇泰山路如东中天昆仑房地产开发有限公司5500元/㎡90-170㎡中央广场如东掘港镇4号街区和园房地产开发有限公司待定90—100㎡2500—2800海景大厦如东小洋口洋口大道南通润厉置业发展有限公司45—100㎡元/㎡售罄恒基生活广场如东岔河镇通洋南路16号恒基置业有限公司23500元/㎡30-100㎡如东房产供应量较小，在售项目大多为老盘，缺乏新盘供应3、区域市场分析利好是化工园区迅猛发展，洋口■如东县洋口镇是江苏省如东县西部地日后的代名词将是“化工城”区中心集镇，南与南通仅距40分钟的里以化工园区为龙头经济的工业重程，西接204国道。海防公路、马丰公镇，洋口可就此定位路、沿公路、洋兴公路、岔河、茶运河洋口镇契合政府规划的开发步伐，当明、马丰河构成洋口镇发达的水陆运输网鉴洋口的未来，以此为策略施行络。的基点■洋口镇人口7.84万人，面积126平方公里。2002年实现国内生产总值旅游度假、生态休闲、驾驶考试、化工、54539.3万元，工业产值39714万元，渔业、海鲜农产品农业产值27669万元、其中渔业产值发展项目多样，却杂乱无章，急功近利的10730万元，第三产业增加值61327.3盲目规划万元，财政收入3042.66万元。拥有26化工园区是炸弹，将破坏洋口整个体系的个行政村，各类工业企业206家。规划发展■洋口镇经济结构模式：以工业为主体镇镇府驾驶考试基地的经济占比进一部加大，洋口镇已经形成以机械加工、化工、针织、海洋食品渔港加工为主导的工业经济；第三产业发展速度加快，年均增幅达15%。化工开发化工园区区内建有固体工业垃圾焚烧设施、污水处理设施，海洋食品工业园区新开纳潮河、建有排污渠，并为新进园企业新筑公路一条。27洞高尔夫球场3、区域市场分析洋口镇共计24个村级行政单位，人口合计近8万人，年人均纯收入超过8000元村民小组耕地面积村（居）名人口数（人）农村经济总收入(万元)人均纯收入(元)数（个）(公顷)楼窑12353230885119020杨楝园193881401112518947六分头193594372293869042三江口13396232098728919香橼树11236823369169058王鸭10208120266359086周新庄204666349301669192张埭16267922674728895油坊口12231822585109011浒路264042383136518982甜港174681395171428963古坳12298826383348887耿庄273423348221589073池塘头73645261143428877新坝205353330121438880同文19238315997638958闸西174602402248338906双灶8259145474708906斜港54424896047412269刘环1626772664010010043潮港111095183139498974双墩引导12洋口居民接受1370现代化住房观164念，存在契机142758997洋口农场?637243??如东林场?54874??3、区域市场分析区域典型个案研究海景大厦地址：如东洋口大道东侧3号渔港码头开发商：南通润厉置业物业性质：住宅、公寓产品类型：高层建筑面积：1万m2容积率：2.53绿化率：50%户型面积：40—100m2客群：洋口镇、掘港镇均价：2500—2800元/m2此项目已售罄，从市场反映来看，小体量项目在洋口具备一定市场3、区域市场分析平层图B户型：45m2C户型：75m2A户型：100m2Part3三、定位研判1、客群定位（1期住宅）2、产品定位（1期住宅）3、形象定位（1期住宅）4、泊洋商务中心定位机会挖掘差异化客户提炼趋势判断产品创新市场因素项目引导区域升级价格水平客户定位产品定位形象定位卖给谁？什么产品？什么形象？1、客群定位卖给谁？本案1期已近完工阶段，项目建成70套住宅（含底商）共计9838m2。可以卖给谁？适宜购买本案