谨呈：嘉裕房地产有限公司承德商业项目物业发展建议2008-6本报告的形成思路1.1.定位回顾定位回顾2.2.经济测算经济测算3.3.物业发展建议体系物业发展建议体系1项目定位回顾业态定位：酒店KTV健身房独立大型餐饮精品购物超市青少年娱乐中心+餐饮目标消费群体定位：200Q13.购物花费在交通上的187时间（363人）180160消消费费群群来来源：源：140120100928056??承德市老市区内的居民：车程在承德市老市区内的居民：车程在3030分钟以内的市区分钟以内的市区604028居民。20居民。010分钟以内10-30分钟30分钟-1个小时1个小时以上??开发区现有居民以及未来入住人群：包括地块周边现开发区现有居民以及未来入住人群：包括地块周边现有5个住宅项目居民、企业内职工、大学城在校师生120.00%Q15-18.购物、餐饮、娱乐未来可能的消费金额有5个住宅项目居民、企业内职工、大学城在校师生0.61%100.00%8.12%4.35%2.32%3.95%3.48%4.86%6.38%6.96%5.47%，以及未来入住的大量居民。80.00%12.46%，以及未来入住的大量居民。21.74%22.80%9.86%60.00%24.01%28.99%29.57%40.00%消费群主要特征：22.80%消费群主要特征：20.00%20.29%21.16%11.01%10.43%15.50%0.00%2.61%??有稳定经济来源。有稳定经济来源。购物消费餐饮消费娱乐消费小于50元51-100元101-150元201-300元301-400元401-500元501-800元800元以上??中青年为主。中青年为主。Q19-2.可能光顾的频率（304）4次以上27?有一定消费实力，消费稳定，重复购买频率高。?有一定消费实力，消费稳定，重复购买频率高。每月4次21每月3次60??以家庭日常生活为主，三口之家更偏重子女消费。以家庭日常生活为主，三口之家更偏重子女消费。每月2次90每月1次106020406080100120规模定位：在确定各物业规模之前需要明确以下几个问题：Q1.地下停车位到底该做多少个？Q2.要不要做地下商业？Q3.经济型酒店的规模？关于停车位的建议：400个停车位，地下约1.4万平米??限制条件：从经济性以及地块条件来考虑，本项目各物业建议共同使用同一停车场，且以地下停车为主。限制条件：从经济性以及地块条件来考虑，本项目各物业建议共同使用同一停车场，且以地下停车为主。??本项目需要大量停车位的物业主要有：大型超市、酒店、大型餐饮，以下通过各类物业的停车位情况，综本项目需要大量停车位的物业主要有：大型超市、酒店、大型餐饮，以下通过各类物业的停车位情况，综合考虑确定本项目停车位。合考虑确定本项目停车位。承德市高档酒店停车位情况大型超市停车位情况：8600名称位置数量（以小车为标准）北京望京店：营业面积平，停车位500个承德宾馆地上100多个不到150杭州涌金店：营业面积1.5万平，停车天宝假日酒店地上，专门有一个停车院60、70个左右位400个；门前10个左右，周边算上20多长春新天地店：营业面积7500平，停四海国际洒店地上，门前及周边量车位700个；盛华大酒店地上、地下一共60个左右北京天通苑店：营业面积9000平，停地上，大车在后院，小车车位3000个云山饭店200多个在停车场及后院?京城大酒店地上，共3个停车场40多个?在共享的前提下，已经需要在共享的前提下，已经需要400400个个承德大厦地上，后院20多个停车位，再考虑三星级酒店、大型餐停车位，再考虑三星级酒店、大型餐饮、ktv等设施的需求，不建议缩小锦江文冠酒店地上280个饮、ktv等设施的需求，不建议缩小规模。乾阳大酒店地上20多个规模。普宁寺上客堂前院小车30个左右后院40多，?从市场平台来看，停车位一直是承地上，前后院?从市场平台来看，停车位一直是承大酒店可以使用避暑山庄停车位德商业、大型餐饮的发展瓶颈，因此德商业、大型餐饮的发展瓶颈，因此，本项目可突出这方面的优势。，本项目可突出这方面的优势。关于地下商业的探讨：如果要做地下商业，对于本项目而言，我们能做什么？?对本项目而言，可能做到地下的业态仅有超市和ktv，其他业态从经营角度不适宜于做到地下。?如果超市做到地下一层：我们建议本项目超市规模不宜做的太小，以1万平米左右为主，那么意味着超市必须占用商业价值最高的地上一层，但其可实现的价格要远远低于它的价值。不如让专卖店放置一层，超市放置二三层。因此对本项目而言，超市不宜放在地下。?如果KTV做到地下一层：与在地上3层的方案相比，从租金的实现水平，形象的展示效果、与酒店的关联性等方面来看，没有任何的明显优势，因此不建议放在地下。本项目做地下商业的隐患：?只能做到地下一层，规模受限，且紧邻河堤地质条件特殊，未来可能会出现渗水、坍塌等隐患。从本项目指标条件来看，对商业没有硬性指标，商业可以实现完全地上化。?本项目商业总规模并没有硬性的指标，在这种情况下，如果想要增加商业的面积完全可以考虑在地上，没有必要增加地下部分的规模。关于经济型酒店规模的探讨：我们认为本项目经济型酒店规模在1万平米左右，200间客房?目前从国内外一些知名连锁的经济型酒店的规模来看，客房数量在120-200个左右，整体规模在5000-10000平米左右。一般说来，经济型酒店不宜超过200间客房数量。酒店品牌物业要求锦江之星200间左右，建筑面积在5000平方米左右如家快捷120-240间，建筑面积3000～6000平方米莫泰168120个以上的房间，建筑面积3000平方米以上速860～200个房间，建筑面积大约在3000～10000平方米格林豪泰80～150个房间，建筑面积大约在4000～6000平方米?从后期的销售角度来考虑，200间的规模比较适宜，如果规模再大存在一定的销售风险。规模定位：所属类别功能分区总面积(m2)总数量客房区14000350餐饮区300027会议中心20007酒店区SPA、棋牌室500/其他6500/四星级酒店小计260001三星级酒店100001合计36000商业20000-25000/非酒店区餐饮7000/KTV、健身中心7000/合计34000-39000地上面积合计70000-75000地下地下停车库14000总计84000-89000/2经济测算附件：经济测算表3物业发展建议体系物业发展建议体系1.1.整整体规体规划划设设计计建议建议2.2.大大卖卖场物业发展建议场物业发展建议3.3.独立独立餐饮、餐饮、娱乐娱乐物业发展建议物业发展建议1.项目整体规划设计建议15形象与定位项目整体功能布局商业规划交通组织*资料来源：项目地块综合开发定位SSSShoppinghoppinghoppinghoppingHHHHotelotelotelotelOOOOn-linen-linen-linen-linePPPParkingarkingarkingarkingS-SHOPPING即：购物功能，以商业为中心的价值体现H-HOTEL即：四星酒店与经济型酒店的组合，打造特色主题酒店O-ON-LINE即：时尚餐饮、休闲、娱乐功能组合，形成商业互动空间P-PARKING即：停车场，完善的停车场及另换乘体系是未来商业的保障SHOP模式是HOPSCA的精致版北京东方广场HOPSCA的代表作HOPSCA——城市综合商业地产的开发模式H:HOTEL(酒店)O:OFFICE(办公)P:PARKING（停车）S:SHOPPING（购物）C:CONVENTION（展览）A:APRTMENT（公寓）SHOP的倡导理念新新新新S.S.S.S.H.H.H.H.O.O.O.O.P.P.P.P.主义主义主义主义“新SHOP主义”推崇的是现代的、时尚的、完善的购物环境“新SHOP主义”提供的是生活、聚会、欢乐的休闲场地“新SHOP主义”倡导的是自我、愉悦、张扬的魅力空间“新SHOP主义”引领的是专业、合理、前瞻的开发理念ssHHOOPP社会城市形象城市名片城市名片展现建筑魅力，成为城市商业综合体开发典范，提升承德商业档次城市客城市客厅厅广大消费者、休闲、餐饮、娱乐、聚会、商务的理想场所时尚时尚文化文化结合历史文化，引入时尚流行元素，成为承德自己的“新天地”ssHHOOPP商业购物形象全家庭娱乐全客层，辐射所有家庭成员，贴心服务，创造温馨环境体验式消费感受、情感、思考、行为、关联的消费模式一站式购物全业态，“吃、喝、玩、乐”无所不有，流行的，但不是最贵的项目整体商业定位打造承德第一个全家庭娱乐生活广场COMMERCIALRECREATIONALCANTER生生活活主主旋旋律律··时时尚尚新新地地标标【购物不是商业的唯一形态】【现代都市更多的是需要自我的休暇空间】【餐饮娱乐的休闲功能将提升商业的完美品质】形象定位——在商业中娱乐在体验中购物承德承德首席首席全家全家庭庭娱乐娱乐广广场场?以“家庭消费”为服务对象：放眼承德，哪里有适合一家老小一起消费、休闲、娱乐、购物、逛街的场所？?以健康、自然为主诉求点：一切都在大自然的环抱中，这是一片净土，这里生机盎然···?符合现代家庭成员的心理需求：这是一片清新、自由、广阔的天地，家庭外的第二空间！?符合城市人群的心理需求：这里是我家，让我和我的家人可以放心的畅游，“我的地盘，我做主”?占据承德第一：第一家倡导“家庭健康休闲”概念的SHOPPINGMALL，形成异常清晰差异化的商业形象，并牢牢抢占“第一”的战略高地。特色主题——满足全家人的休闲娱乐设施！?儿童娱乐中心?电动城?运动