世联案例工作坊分享关于城市商业的发展模式初探2007/07/18目录?城市经济与商业模式发展的关系界定?国际先进城市商业的成功模式借鉴?世联对下一步的工作建议本报告是严格保密的。2?城市经济与商业模式发展的关系界定本报告是严格保密的。3城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型人800-1500US$800-1500US$1500-4000US$1500-4000US$4000-8000US$4000-8000US$8000-20000US$8000-20000US$均G传统传统商商业发业发展展综综合合业种业种的的业态业态综综合性商合性商业业形式形式转转型商型商业业形式形式D消消费费者价格敏感者价格敏感多多选择选择，自由，自由购购物空物空间间多多种种需求需求个个性消性消费费P——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，+此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。城市25%25%45%45%70%70%85%85%95%95%化率人均GDP位于1500人均GDP位于1500人均GDP位于2000~人均GDP位于4500~人均GDP位于8000~美金以下；城市化水~2000美金；城市化水4500美金；城市化水8000美金；城市化水20000美金；城市化平在25%以下平在45%以下平在45%以上70%以下平在70%以上90%以下水平在90%以上商业处于与农业经济商业形态出现第一次升商业形态出现飞跃，超越商业范畴的广义商广义性商业的升华转相匹配的原始状态级，取代了农业时代的多样化、规模化的现业形态出现，型，主题性的购物公地摊、集贸市场，商品代商业出现，如超市SHOPPINGMALL、园等极具个性消费为城市生活提供基本、大型购物中心、旅游的保专卖店、精品店等商业地产、物流等综场所出现障合型商业形态出现本报告是严格保密的。4以合肥以合肥以合肥以合肥\\\\深深深深圳为圳为圳为圳为例例例例人800-1500US$800-1500US$1500-4000US$1500-4000US$4000-8000US$4000-8000US$8000-20000US$8000-20000US$均G传统传统商商业发业发展展综综合合业种业种的的业态业态综综合性商合性商业业形式形式转转型商型商业业形式形式D消消费费者价格敏感者价格敏感多多选择选择，自由，自由购购物空物空间间多多种种需求需求个个性消性消费费P+——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。城合肥合肥深深圳圳市25%25%45%45%70%70%85%85%95%95%化率2004年人均GDP1670多US$GD2000—2001—2002—2003—2004~城市化率38%P4743—5174—5536—6510—7162~多业态的组合、自由的购物空间将出现城市化率92.46%企业指数：海尔、美菱、江淮、可口可乐等房地产指数：“大开发”时期专业卖场、大型购物广场、MALL及个性化KP人口指数：依托城市发展的支撑，外来中商业形态I高人才不断进入外因：国家政策扶持、深港一体化、珠K商业指数：经济快速发展前提下，城市居KPP三角合作发展战略、泛珠三角联盟I民生活水平的提高，促成对商业的需求在I内因：外资涌进注入，本地企业蓬勃发展质与量上均急剧提升，外来中高端人才，商业需求急剧上涨本报告是严格保密的。5商业发展趋势综合性专一性商消费宽泛性主题性品购者物需单一性复合性功求能挖掘购物性娱乐性生理满足心理满足物质满足精神满足本报告是严格保密的。6城市商业发展的五种主要类型在这里，我们主要打算探讨的是关于城市商业的五种较高级别类型:Type1–都市核心商业区都市核心商业区大多位于城市商业的重要传统地区，代表着城市历史、经济繁荣与活力之源；同时也代表着城市商业的地价峰值点。Type2--ShoppingMallShoppingMall特指规模巨大，在一个毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中，以大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体。Type3–都市综合体中的商业综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。Type4–CityWalkCitywalk即城市步道，规划上比功能性的购物广场更能提供新奇感，强调与自然的接触、步行街刺激的多样性以及广场的娱乐性。本报告是严格保密的。7城市商业发展的五种主要类型Type5–旅游观光城市商业对于国际知名的旅游观光城市而言，其城市商业呈现出整体繁荣和城市观光商业的高聚集度，为游客带来非凡的体验感。本报告是严格保密的。8?国际先进城市商业的成功模式借鉴本报告是严格保密的。9城市商业模式之一----都市核心商业区[关键字]：?商业业态、活力之源[简介]：?案例着重介绍了银座的重建历程、现状、商业业态、活力之源以及地价峰值点，对都市核心区的商业分布、商业业态以及核心区的地价峰值点有借鉴作用本报告是严格保密的。10城市商业模式之一----都市核心商业区成功的都市核心商业区大多具备以下六个关键因素，具体如下表：1、丰富的历具有悠久而传统的商业氛围，以及历史和文史化底蕴，能引起人们的历史回忆。2、独特的建有着百年以上历史的建筑，却汇集着传统和筑和商业格局现代的各种零售业态。3、多元化的具有零售、餐饮、住宿、娱乐和文化的综合商业功能功能4、知名的主具有不断更新的知名主力店铺或曰核心店铺力商户，是吸引客流的基石5、便捷的公配备有便利的交通和足够的停车位，有绿地共设施和愉悦、休闲椅和花园广场等的环境6、牢固的政有自己的商户组织，有相关的建设管理机构企合作关系，并与政府保持着密切的联系本报告是严格保密的。11银座银座现状及重建历程银座位于东京的中心，占地250亩，连接东京北面京桥与南边新桥，把一丁目和八丁目分隔在两边。因17世纪初叶著名的“银座”铸造厂坐落于此而使“银座”闻名于世，银座曾经的繁华被第二次世界大战的战火几乎全部焚毁二战后银座经历了艰巨的重建，几乎所有的现有建筑都为战战后后重建重建，建设成为世界世界著著名的城市核心名的城市核心区区。本报告是严格保密的。12银座商业业态：银座是东京最繁华的核心区域，是东京的商业文化中心，它意味着奢华、财富、尊贵与价值……※汇集了近近200200家高家高级级商店和名商店和名牌老牌老铺铺；※集聚了500500家家男女时装、金银珠宝、高级装饰、精致艺术品以及名名贵贵生活品专卖专卖店店；※集中了世界所有的高档消费品，银座的大街上遍布着劳劳力力士士、、蒂蒂凡凡尼尼、、路易威登路易威登、、ChanelChanel、、ChristionDiorChristionDior…※餐饮、旅馆、舞厅、剧院、画廊，增添了银座的繁华；※银座是东京繁华的代名词，是各国旅客的必到之地……银座：代表着热闹商业街更代表着繁华、财富与尊贵…本报告是严格保密的。13活力之源：商业、餐饮、休闲、娱乐，使银座展现无穷的魅力；休闲、娱乐是银座活力的根源?特色小吃、饭店旅馆、风味酒楼琳琅满目，银座集聚世界各国风味；?精品专卖、名贵特产、世界名牌应有尽有，银座汇集了世界高贵；?商务休闲、商业、特别是娱乐…，带给了银座持久的繁华。※古朴与华丽、传统与现代、生活与奢华的有机结合给予了银座持久不衰的魅力；※追随流行时尚，紧随时代潮流，引领时代步伐。本报告是严格保密的。14银座地价峰值点：银座的繁华、建筑不仅成为了东京、日本的象征，更成为了世界财富的同义词资源整合客户：区域、日本、世界精品专卖、流行时尚繁华、奢侈、现代、价值※银座商业、休闲娱乐区已经成为全日日本本最最昂贵昂贵的的黄黄金地金地段段，租金和物业价值位于世界前列，进驻银座成为世界的梦想和追求。※据统计：日日本有本有400400多多条条商商业业街以“街以“银银座”座”命命名，名，全全世界有世界有数数千千计计的街的街区区、、社社区区、、酒酒店以“店以“银银座”座”命命名名。本报告是严格保密的。15城市商业模式之二----ShoppingMall[关键字]：?超大规模功能齐全商业空间步行化[简介]：?ShoppingMall大多规模超大，功能齐全，集购物、商服、金融、文化等多功能于一体；其真正实现了商业空间步行化和室内化、公共空间社会化。[范例]：?英国曼城TraffordCentre本报告是严格保密的。16国际SHOPPINGMALL发展历程?美国SHOPPINGMALL主要依托市郊高速公路建立封闭式大型购物中心，规模巨大、设计简洁是其显著的特征。?欧洲在沿袭美国模式的基础上，不断以旧城市商业中心的改造和复古建筑、人文设计，赋予购物中心新的发展内容。?日本、东南亚地区自70年代大量出现的购物中心，有以“大型仓储式超市”替代百货店作为主力店的发展趋势，重点突出休闲娱乐功能和商品成本优势。本报告是严格保密的。17SHOPPINGMALL的商业地位?超大面积、超大规模、复合形态的SHOPPINGMALL不同于一般意义上的大型消费中心。一般来说，一个SHOPPINGMALL的有效商圈达200至300公里，它的形成还将带动人流、物流、信息流、资金流全面汇集，对一个区域的经济产生巨大的带动作用。?在美国，SHOPPINGMALL的消费额占据汽车消费以外的社会消费品零售总额的55%多，这个数字在欧洲是29%，在日本是17%，在中国台湾地区是9%，而在中国大陆