谨呈：建发房产[2007]GW53建发圣地亚哥商业销售价格研判与策略制定本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2007-9-19前提说明?根据上次汇报的共识，目前销售不利于实现项目价值，销售不是目的。?价格研判与销售策略基于上次共识，既以价值最大化实现为前提，最大可能挖掘项目未来价值。本报告是严格保密的。2报告内容商商业业市市场环场环境分析境分析商商业业物物业业价价值研值研判判销销售方式售方式与与策略策略项项目均价目均价研研判判本报告是严格保密的。3商业市场环境分析区域市场租售市场乐观，平均售价可达到1.1-1.6万/㎡，但社区商业初期经营回报低平均租金规模售价销售率出租率(元/㎡/回报率(㎡)(元/㎡)月)漳州25334--100%1.5万856.8%区域角美镇中心商业漳州5018734--90%1.1万5.5%龙池开发区社区未来海岸23600100%45%1.6万403%商业大学康城15000100%--1.6万----本报告是严格保密的。4商业市场环境分析项目目前缺失基本商业人流，临交通干道保证未来对外部人流的吸引?项目前的海沧路是漳州、角美综合开发区与厦门的主要16.318.5通道，在与角美镇主要街道侨光路比较中，海沧路轿车、货车、公交车、的士测试值高于侨光路可证明其作为8.3城际交通要道的地位。7.95.45.6?人、摩托车、自行车的缺失4.73.23.50.81.30.4说明其缺少基本的商业消费1.40.6人流，立足项目外围市场发0.20.3展商业的空间十分狭窄。人摩托电动车自行车商务车轿车公交车客车的士货车?依据目前小区人口规划和置角美镇侨光路圣地亚哥海沧路业情况分析，以及PX的影响未来小区入住人口量具有不可预测性。?规划人口10000左右?50-60%的购房业主是兼具投资和居住目的，约30%是计划纯居住使用。本报告是严格保密的。5报告内容商商业业市市场环场环境分析境分析商商业业物物业业价价值研值研判判销销售方式售方式与与策略策略项项目均价目均价研研判判本报告是严格保密的。6商业物业价值研判从市场角度对商业物业价值的研判影响性消消费费市市场场周边人流量小区规划人口1万，纯自住30%；项目前以车流为主…周边消费力小区规划品质高，入住人口消费能力强；龙池工薪层消费能力低；龙池高管，角美高收入者消费能力高…投投资资市市场场投资观念闽南一铺养三代观念，对回报率不敏感…投资特征注重长期升值价值，对短期租金收益不敏感…其其它它区域经济龙池、海沧的快速发展…政策环境是否有税收优惠…区位环境厦漳大都市区化的桥梁区位…特殊环境PX项目影响…本报告是严格保密的。7商业物业价值研判街区铺位的位置、结构是影响铺位价值的直接因素销售范围?临路铺位目标客户最多，价格有一定溢价空间。?内街铺接受度不高，目前价格空间较小，随着主力商家的确定、招商工作的进展，内铺价格有望上调，可以采取低开高走的策略。本报告是严格保密的。8报告内容商商业业市市场环场环境分析境分析商商业业物物业业价价值研值研判判销销售方式售方式与与策略策略项项目均价目均价研研判判本报告是严格保密的。9销售方式与策略销售方式：采取直接销售，带租约但不返租，参考万科城特点优点缺点项目目标策略选取开发商把商铺直接销售开发商回款快、销售实现难直接销售给业主流程简单、操度大√√作方便开发商找到商铺租户，提高商铺对业操作较繁琐带租约销售并带此租约与商铺业主的吸引力，主签定买卖合约相对减低业主保的风险证销售投资者在与发展商签订将业主风险减操作、手续价××值商铺销售合同后发展商到最低，对商最为繁琐返租销售许诺在未来的三到五年铺销售有一定内每年给与投资者一定帮助的租金回报三种销售方式是开发商与投资者风险搏弈，而目前凭着开发商的本地规模和品牌实力，关注价值实现，在策略选择上偏向提升投资者信心，保证销售价值。本报告是严格保密的。10销售方式与策略销售策略：临街、小广场1-2层商铺组合销售，其他分层?二层和一层打通捆绑销售，联动解决传统二层经营和销售的难题。B1-2B2-2一、二楼打通捆绑销售，提升二层的价值；B1-1B2-1方式：下铺+上铺本报告是严格保密的。11销售方式与策略项目卖点整合商业街的SWOT分析及销售策略建议优势Strength?片区高档住宅区规划?高品质大盘社区?品牌开发商?位处厦漳交通要道?厦漳交通的咽喉?片区缺乏高品质商业劣势Weakness??PX影响?周边居住氛围不足PX项目带来的未来消费潜力?置业者趋向投资?周边社会配套缺乏增加威胁Threat?崛起中的副城区海沧区商业?位处厦漳交通要道价值拉动?片区高档住宅区规划??片区缺乏高品质商业高速发展中的龙池开发区的商业价值提升机会Opportunity?潜在厦漳一体化带来的利好本报告是严格保密的。12报告内容商商业业市市场环场环境分析境分析商商业业物物业业价价值研值研判判销销售方式售方式与与策略策略项项目均价目均价研研判判本报告是严格保密的。13项目商铺价格的制定基于目前和对未来利好的最大可能挖掘市场参考住宅比较趋势预测项目基准价格街铺价值研判分区均价本报告是严格保密的。14项目均价研判以市场比较法量化各种价值指标，权重排序为：大学康城本项目未来海岸龙池?大学康城与未来海岸开发以未未来来海岸、大海岸、大学学康城、康城、龙龙池商池商业业等商业项目作为比准项目，从人流量、商品质和性质都与项目类似,业气氛、交通条件、升值潜力、主力店及产权状况等主要商业价值影响因素进又同处于厦门远郊大盘,所行综合评分，得出项目核心均价测算值。以对于项目具有较高参考价值比较因素人流量商业氛围交通条件升值潜力主力店产权状况合合计计?龙池作为项目片区相对成熟的生活与商业区,其商业权重202015151515100100开发市场对于项目具有一比未来海岸12189111266868定参考价值较大学康城161810121377676项龙池1515119866464目本本项项目目1616121311117979本报告是严格保密的。15项目均价研判通过权重与市场价格之间测算，可以推算出本项目均价均价为为1.651.65万万//㎡㎡?“权重比例”是项目权重值比参考案例权重值结果。合计权重值销售均价权重比例所占权重权权重均价重均价?“所占权重”是参考案例对未来海岸68681.6万1.1630%0.650.65于项目参考价值的评估值。大学康城76761.6万1.0440%0.660.66?“权重均价”是”销售均价”龙池64641.1万1.2330%0.340.34、“权重比例”、“所占权7979------1.65重”的乘积结果。本本项项目目1.65风风情街情街区区均价均价=1.65=1.65万元万元//㎡㎡本报告是严格保密的。16项目均价研判综合其他因素分析，以1.65万/㎡作为销售基准价格较为合理根据首次报告研究，商铺价格一般是住宅的2-3倍，厦门市场多取上限，目前住宅约5000，商铺价格不低于1.5万/㎡根据首次报告对2010年趋势预测，最佳位置商铺约2万/㎡本项目商铺销售基准价格1.65万/㎡较为合理本报告是严格保密的。17项目均价研判依据街铺位置特征将商业街分为4个区进行价值分析和价格判断内街铺二楼2F内街铺一楼小广场商铺1F临街铺本报告是严格保密的。18项目均价研判商业街分区指标评定比较得出权重从大至小依次为：小广场商铺、临街铺、内铺一楼、内铺二楼商铺价值主要通过铺位展示面、人流量、主力店影响、增值潜力等价值点来体现，以此对各位置铺位价值进行权重分析。价值点展示面人流量主力店增值潜力合合计计权重20353015100100比临街铺202810127070较小广场街铺142025157474区内街铺一楼6131083737域内街铺二楼5710628综合以上分析比较得出，项目三个价值区域大小次序为：小广场商铺＞临街铺＞内铺一楼＞内铺二楼本报告是严格保密的。19项目均价研判分区各均价为2.312.31万元万元//㎡、㎡、2.1452.145万元万元//㎡、㎡、1.4851.485万元万元//㎡、㎡、0.660.66万元万元//㎡㎡已推导出本项目核心均价为16000元/㎡，以此为分区定价的参考基准，推?“核心均价权重”是其它区导出项目各区域的价格系数：域价格权重的均值。价值点展示面人流量主力店增值潜力合计加加权权系系数数?“加权系数”是各权重对“核核心均价权重11.51618.7510.556.751心均价权重”的比值。临街铺2025201277771.4比小广场街铺1420251574741.3较区内街铺一楼813201051510.9域内街铺二楼4610525250.4从上面各区域价格系数得出，项目各区域价格：临街铺（一、二层联体）实收均价=1.65万元/㎡×1.4≈2.31万元/㎡小广场店铺实收均价（一、二层联体）=1.65万元/㎡×1.3≈2.145万元/㎡内街铺一楼实收均价=1.65万元/㎡×0.9≈1.485万元/㎡内街铺二楼实收均价=1.65万元/㎡×0.4≈0.66万元/㎡本报告是严格保密的。20项目均价研判销售价格建议：可以作为实际销售价格建议报价0.8万/㎡内街铺二楼建议报价0.5万/㎡建议售价销售方式报价2F外街铺联体2.3-2.5万/㎡内街铺一层1.4-1.8万/建议报价1.8万/㎡建议报价1.4万/㎡㎡内街铺一楼小广场商铺内街铺二层0.5-0.8万/建议报价2.3万/㎡㎡1F销小广售前提场——联体2.3万/㎡?如果客户有意向购买，必临街铺建议报价2.5万/㎡建议报价2.3万/㎡须严格根据业态规划要求执行（具体由品致操作）。建议的销售价格实现了项目价