谨呈:汉森房地产置业有限公司后海汉森项目定位报告及物业发展方向探讨深圳世联地产顾问股份有限公司2010年2月本报告是严格保密的。前期沟通内容回顾三大背景决定本项目占位“深圳一线城市豪宅”背景1:未来2-3年豪宅格局:——关内豪宅在后海集中供应，后海将成为深圳关内高成熟度的豪宅集中区。2011—2012，受到关内土地供应稀缺的影响，关内豪宅供应呈现边缘化及散点式供应。莲莲塘尾片塘尾片区区兰江项目华莱利淘金山2期凯旋湾云顶香格里拉联泰梅沙湾8建安项目天麓区波托菲诺罗湖合正旧改皇庭玺四季山水二期京基天涛轩华润大冲村旧改中信红树湾5期阳基梅林后海片后海片区区联泰红树湾岗厦旧改海月5期君汇新天10—11年供应汉森项目三湘紫园12--13年供应海境界后海后海填填海海区区澳城2期名居半岛城邦海怡湾畔背景2：2011年关内豪宅存量基本消化完毕，无新盘供应，豪宅供应断档，后海供应也极度稀少2010年2011年2012年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度华来利，预计13年发售，主力户型160/180/200平米以上四季山水2期，预计11年初上市淘金山二三期，预计111年发售，约1100套拼合产品，主力户型200平米以上中信红树湾4期剩余30多套200平米以上，剩余200多套公寓约260套，五期剩余118套，主力户型240-315平米兰江项目，拼合后900套，主力户型160-180平米纯水岸7期产品270-340平米以上复式产品，预计7月底发售，共130套石厦项目，8.5万联泰红树湾别墅+高层云顶香格里拉，约500套，主力户型150平米百仕达乐湖，08年6月发售，目前剩余约600套，主力户型110-160平米岗厦旧改，48.4万十五峯1期，约424套，主力户型140-200平米，2期预计10年初发售，约85套，主力户型230平米以上罗湖合正教育新村项目，10年下半年发售，80-125平米。宝能北区，预计10年初发售，约1044套，主力户型100-180平米海怡湾畔，预计09年底发售，约542套，主力户型150-170平米君汇新天，预计09年下半年发售，约500套，主力户型140-170平米三湘海尚，09年8月发售，约800套，主力户型140-170平米本项目，10万建面半岛城邦2期，09年1月发售，剩余约1300套，主力户型110-200平米，共分6期开发澳城2期，约350套，3房和4房为主名居绿海湾畔，863套，110-160平米的三房四房为主后海项目湾厦海境界，１１６８套，８５－１３０平米一房和三房为主其他区域项目背景3：2011-2012年的后海?——现在的福田中心区后海湾滨海住宅区天生丽质、现代感、国际化、滨海体验项目属性：后海湾豪宅区·高容积率·中等规模用地面积:25204.48㎡总建面积：100818㎡住宅建面：92368㎡商业面积：8000平米容积率:4.0覆盖率：45%本项目90/90限制100米/70m限高预计入市：2011年11月本报告是严格保密的。项目四至：二线看海，东南面看局部海景/东面看绿化带景观/临地铁口和宝能集中商业/四面临路工业八路宝能太古城南区颐安阅海、紫藤苑、招商海月3期层带）状工业7路公园后中（育才四小海心幼路儿滨园路用地卓越维港、海景（241-层）3空地工业八路——非强势资本报告是严格保密的。源景观/交通生活配套完善项目初判优势——区位：后海湾纯粹豪宅区——具备一定规模：10万建面——近方形地块：地块利用率较高——一定景观资源：绿化带景观/局部海景——配套完善：教育/交通/生活齐全，5分钟城市生活限制——高容积率：4.0容积率——四周临路：一定的噪音影响——地块西侧100米限高/地块东侧70米限高——90/90限制城市豪宅区具本报告是严格保密的。备一定资源的高容积率项目本项目发展目标：——后海湾最经久典藏的项目本项目占位：——深圳一线城市豪宅本报告是严格保密的。refaceP写在前面本次报告需要解决的几个问题汉森后海项目产品应该做多大？产品定位下规划实现？汉森后海项目如何实现差异化的价值突破？本报告是严格保密的。汉森后海项目产品应该做多大？思考方向:?宏观层面：宏观市场影响?中观层面：后海湾市场特征借鉴?微观层面：目标客户需求导向本报告是严格保密的。宏观经济-全国经济正稳步复苏GDP增速呈V型反弹工业增加值增速稳步上扬?第三季度GDP增幅达到8.9%，前三季度GDP累计达到7.7%，全年?工业增加值增速稳步回升，重工业成保8的目标基本无忧。为引导复苏的中坚力量。固定资产投资增速维持高位全社会消费品零售总额增速缓慢上升4万亿?如何有效刺激消费依然是政府面临的难题。?国家4万亿财政刺激的效力依然在持续发挥。?目前的消费数据反映V型反弹成色不高，复苏根基尚不稳固。数据来源：国家统计局宏观经济-深圳房地产市场在政府系列调控政策保障下，保持着相对均衡的发展态势，大势向好房地产现状政策利好因素2009年9月10日国务院总理温家宝在世界经济论坛第三届新领军者年货币政策继续适度宽松上强调，中国将继续坚定不移地实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。监管层对房地产信贷已明显与过去严格调控的政策相比，监管层对房地产信贷的态度已明显放松放松，有利于房地产市场向积极方向转变。深圳市国土资源与房产管理局相关负责人证实，从4月23日开始，各限外令解禁区文件批转工作已经结束，针对港澳台人士的购房限制取消。房地产现状政策限制因素银监会下发《通知》，要求各银行必须严格执行“二套房”的房贷政银监会下通知严控二套房贷策，对第二套房银行必须执行四成首付、1.1倍利率。财政部、国家税务总局下发《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》，明确了无偿赠与房屋产权除三种情形赠与双方不征收个人无偿受赠房屋要征个税个人所得税外，其他受赠人按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税。北京市银监局已经发文明确，9月1日起，二手房贷款，各银行必须二手房“阴阳合同”套取房以二手房网签合同中约定的成交价格作为审批依据，以网签价格和评贷将被禁终止二手房营业税优惠，将直接抑制投资客的购买热情估价格两个中低的作为房屋抵押物价值发放贷款。中央经济工作会议明确：保持宏观经济的连续性和稳定性。促进房地产健康发展，同时将抑制投机性购房力保房地产健康发展：出台四项措施，重点扶持自住型和改善型住房的发展。抑制投机性购房：主要通过中止二手房营业税优惠政策等手段来抑制炒房。优惠政策取消前，投资客纷纷抛售手中物业，二手房交易将继续火热；取消后，投资客离场，二手房成交将快速退潮。宏观背景?11年1月18日上调银行准备金率0.5个百分点……?国务院明确二套房贷款首付不低于40%……?央行上调3月期央票发行利率……?国务院常务会议四点措施……?国内经济：出口形势好转，通胀苗头出现……?国内经济：复苏正在进行时……宏观调控不断加强，10年下半年房市可能面临调整,2011年房市如何走向，存在诸多不确定性因素，预计于2011年下半年入市的本项目产品应适度控制风险。本报告是严格保密的。如何才能有效控制风险？以主流购房客户为导向汉森项目的目标客户是谁？——中观层面：后海湾市场特征借鉴本报告是严格保密的。后海湾供应特征：以130-180平米为主，其中三房（可改4房）面积集中段在130-145平米，四房面积集中段在160-180平米。总套33+15项目名称建面2房3+2房4房复式别墅数房房房卓越维港130000434　142165-176　　　曦湾49000196　　　　89200-250皇庭港湾83392215　176236　278321宝能太古城北430000195077-89116132156-207　83　区三湘海尚1800001107140148170-207227270-280　鸿威海怡湾10600059485-89143150-165　240　君汇新天100000370　　159-176220　　名居湾畔104075540110130140-160套数汇总4871218202611558173　后海湾市场发展阶段：经历了启动期、高速成长期、拐点期三个阶段。代表项目代表项目代表项目?卓越维港?三湘海尚1-3期?鸿威海怡湾2批?皇庭港湾?宝能太古城?三湘海尚4期?君汇新天40000元/㎡以宏观政上策调控外部30000元/㎡市场25000元/㎡2008年2009年2010年启动期高速成长期拐点期拐点波动期启动期销售特征——案例1:卓越维港客户以高端自住换房需求为主，而产品以172平米舒适居家型4房销售速度最快。占地：65000㎡客户置业目的建面：130000㎡投资自住兼投容积率：22%资16%物业类型：高层，别墅总套数：556套开盘时间：2008年8月开盘均价:25000元/㎡首次开盘推售户型配比及销售情况：自住户型面积套数比例销售套数销售率82%3房1424414%2250%3房159-1698829%6372%自住客户占到82%，纯投资意向3房174-1798829%5461%的客户仅有1个，自住兼投资的4房1634414%2966%占到16%。4房1724414%4091%启动期销售特征——案例2:皇庭港湾客户以高端自住换房需求为主，而产品以176平米3房为主，总体户型面积偏大，开盘成绩欠佳，出现滞销。占地面积：26401.92平方米销售业绩：建筑面积：52000平方米商业建筑面积：10000平方米楼盘高度：70米12月20日开盘，当天总户数：215户销售仅15余套（拼户型：180-250拼合户型、大户型后）总套数类型面积（㎡）套数套数比总体户型三房17617481%面积