南昌中航广场项目整体定位与发展战略本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。报告思路11项项目界定目界定22企企业业目目标标33市市场场分析分析44市市场与场与目目标标的的对对比分析比分析55客客户户分析定位分析定位66物物业发业发展建展建议议本报告是严格保密的。2南昌市近年GDP及人均GDP上涨迅速，房地产项目属性解析业进入高速发展期14000.35300000.4118526333120030.8%0.30.351007.7250002235033.7%10000.250.320000770.461672080020.2%0.20.25641.0217.6%14220552.3716.0%15000123050.2600485.620.151101917.6%17.8%435.113.7%1005815.6%0.1511.6%100004000.111.7%9.6%0.12000.0550000.05000020002001200220032004200520062000200120022003200420052006总GDP增长率人均GDP增长率房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展人均GDP与房地产发展关系0-800US$800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期本报告是严格保密的。3人口稳定增长，城市化率（46.3％）逐年提项目属性解析高，为房地产业快速发展提供了支撑460.79475.17500437.55440.7448.85450.77?南昌市2005年末常住人口451万，户籍人口475400万，其中非农业人口220300196.37203.73219.94万，城市化率为46.3％170.22174.68180.99，人口自然增长率约2008.03‰1000200020012002200320042005全市人口市区人口48.00%46.00%46.30%44.00%43.60%44.20%42.00%40.30%40.00%39.40%39.60%38.00%36.00%34.00%200020012002200320042005城市化率本报告是严格保密的。4项目属性解析第三产业发展潜力巨大，写字楼需求不断提升，高端物业供不应求。?第三产业比重较低，发展潜力巨大?第三产业正迅速发展，高级服务业如顾问咨询、金融理财、信息服务、国际贸易等，已经逐步打入南昌市场，造成了写字楼的需求不断扩大，高端物业的稀缺也成为了南昌写字楼市场目前的瓶颈。2004年2005年第三产业构成比例本报告是严格保密的。5南昌市宏观总结—发展态势良好，为房地项目属性解析产业发展奠定了良好的平台?南昌市近年GDP及人均GDP上涨迅速，房地产业进入高宏观经济速发展期?人口稳定增长，城市化率（46.3％）逐年提高，为房地产城市化率业快速发展提供了支撑?第三产业发展潜力巨大，写字楼需求不断提升，高端物业产业结构供不应求。本报告是严格保密的。6城市规划：一江两岸、一核五片；西进、东拓、北控、南延，项目属性解析多点多组团建设；红谷滩是一个规划发展重点区域?一江两岸：指沿着赣江两岸的投资建设重点乐化?一核五片：一核指中心城区组团；五片区指东面的昌东片区、南面的莲塘片区、西南面的望城组团以及梅岭风景区的湾里组团湾里中心区昌东片区组团?东拓是指东面的高新技术开发区，但该片区由于受到艾溪湖影响发展空间有限望城昌组团南?北控指南昌市城区的发展在片北面应得到控制，主要是受昌区北机场的影响?南延是指城市发展向南面的北控南昌县延伸?红本项目地处中心区的新建谷高新技术开发区核心发展区域，南昌市滩西进东拓中心的门户位置。南延象湖昌南本报告是严格保密的。7本项目区域立足红谷滩八一大桥下，可承接项目属性解析红谷滩新区和市中心区发展的双重带动作用?红谷滩新区在2000年开始兴建，现在成为了南昌市新的行政中心，将来南昌最大的CBD核心区域?投资潜力巨大，南昌人一致看好红谷滩红谷滩中区，认为今后的城市核心CBD，高档住宅心新区区都将集中在红谷滩。树立企业形象、抓住市场时机本报告是严格保密的。8项目属性解析项目具体位置?项目位于红谷滩北部，八一大桥西岸；?东面正临赣江；?西南为红谷滩南昌市政府；?南眺中国四大名楼滕王阁；?北望为凤凰洲高档住宅区；本项目南昌市政府八一大桥滕王阁本报告是严格保密的。9本项目四周景观项目属性解析一江两岸，尽收眼底本项目景观资源两岸四面皆是风景本报告是严格保密的。10世联对项目的理解——项目界定人均GDP、城市化率上涨迅速第三产业发展潜力巨大的二线城市省政治经济中心，综合服务基地城市新CBD，政府大力开发独一无二门户位置，一线江景本报告是严格保密的。11报告思路11项项目界定目界定22企企业业目目标标33市市场场分析分析44市市场与场与目目标标的的对对比分析比分析55客客户户分析定位分析定位66物物业发业发展建展建议议本报告是严格保密的。12我们将结合企业战略，解读客户目标客户目标＆企业战略核心问题结构化分析本体条件市场实现企企业业目目标标、本、本题条题条件、市件、市场场状况状况之之间间的的关关系系本报告是严格保密的。13企业战略?中航集团成功打入南昌市场?建造南昌市最一流的写字楼、酒店综合体本报告是严格保密的。14我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向基于企基于企业战业战略的目略的目标标地地标标型物型物业业，高形象、高品，高形象、高品质质酒店物酒店物业长业长期持有期持有————高形象、高品高形象、高品质质————酒店酒店长长期持有期持有本报告是严格保密的。15报告思路11项项目界定目界定22企企业业目目标标33市市场场分析分析44市市场与场与目目标标的的对对比分析比分析55客客户户分析定位分析定位66物物业发业发展建展建议议本报告是严格保密的。16南昌市写字楼四大板块——目前项目所在片区划分红谷滩板块是开发热点区域?目前南昌办公物业主要分布在市区成熟的商圈，主要包括：?以八一广场为中心的?市中心板块?以洪城路沿线周边的高新园区板块红谷滩板块?朝阳洲板块?随着城市的扩张，在传统商圈外正在形成新的写字楼集中区域，主要包括：市中心板块?以新迁市政府为中心的?红谷滩板块朝阳洲板块?以高新科技开发区为产业基地的?高新园区板块本报告是严格保密的。17市中心板块——片区以八一广场为核心，沿八一大道呈带状片区划分分布，是南昌最早成型同时也是目前最集中的核心商务区。核心驱动力?成熟度较高?市政及商务配套齐全租金/售价?租金：50—65元/m2/月?售价：6000-8000元/m2租售状况?受产权影响，大部分物业以租赁为主；高品质的物业招租良好，出租率在85％以上；未来发展趋势片?外围交通组织不畅，物业形象及内在品质已不能满足区越来越挑剔的客户，停车位不足的情况突出，中高端客?未来5年内将继续保持领先地位；缺户外迁的趋势明显。?土地供应稀缺，后续供应量有限；点本报告是严格保密的。18片区现状市中心区典型写字楼扫描凯莱大酒店写项目江信国际大厦华龙国际恒茂国际财富广场字楼部分建筑面积4.2万(平方米)2.7万(平方米)8.5万(平方米)-------7.2万(平方米)标准层面积100211001300-------110080-100（无江景）65元/平方米（含物60元/平方米/月销售均价35元/月/平方米120元/月/平方米40元/月/平方米业管理、水电费）8300元/平方米（江景）视客户要求以酒店服租售率90%以上70%以上90%80%以上务场所分割电梯品牌数量OTIS/3部OTIS/6部HITACHI(每栋5部)3部迅达/4部单部服务面积14000多44637000多12000多8500多空调/品牌中央空调中央空调/中宇中央空调/约克中央空调中央空调/约克300(200)平方米/6.5大堂面积/高度70平方米/3米300平方米/9米900平方米/10米50平方米/5米米南昌思创通讯科技有限NOKIA、TCL、方正公司电脑、IBM、SUN平安保险城市娱乐调频江西电视台广告中心江西福彩Happy100.7爱立信江西国际信托投资股中国移动江西美亚商旅航空服务可口可乐公司华为份有限公司质监局有限公司客户构成瑞华贸易公司摩托罗拉法国飞达轮船(中国)华龙科技江西中矗律师事务所……江铃进出口公司有限公司江西飞华数码江西奥维兰科技有限公…………江西省农村信用社联江西旺华置业司合社电子银行部…………上海贝尔阿尔卡特股份…………有限公司江西分公司…………本报告是严格保密的。19朝阳洲板块——该片区以洪城商圈为核心，辐射周边区片区划分域。核心驱动力?片区内有南昌大桥连接红谷滩CBD商务区?市政配套设施较为完善租金/售价?租金：30—50元/m2/月?售价：4500-7000元/m2租售状况?出租率80%以上未来发展趋势片?片区无明显产业聚集优势，发展潜力有限。未来5年内发展潜力不大区缺点本报告是严格保密的。20高新园区板块——片区作为南昌市的高新科技产业园区，依托政策片区划分上的优惠条件，聚集了大量的科技、IT软件类企业。核心驱动力?物业价格相对较低?产业结构稳定租金/售价?租金：20—35元/m2/月?售价：4000-5000元/m2租售状况?出租率在70％左右?由于片区的开发以政府规划为主导，办公物业的市场未来发展趋势片区化程度并不高，入住企业结构单一，并以租赁为主，自?发展潜力不大缺成一体，对南昌写字楼市场整体格局影响不大。点本报告是严格保密的。21红谷滩板