之之市场研究与定位）市场研究与定位）烟台海港路商业项目烟台海港路商业项目顾问研究报告顾问研究报告100100华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司（第一分册（第一分册阳光阳光REGALLLOYDSINTERNATIONALREALESTATECONSULTANTSBEIJINGCO.LTD二零零五年九月五日总目录第一分册市场研究与定位第二分册设计概念与发展策略建议附件一需求调查报告附件二案例分析3一、宏观投资环境分析（一）城市经济环境（二）城市人口环境（三）城市消费基础（四）城市商业基础（五）城市规划及建设（六）城市竞争力分析二、地段分析（一）地段的地理环境属性（二）地段的经济价值属性（三）国外中心商业区发展规律（四）城市中心商业区类比案例分析（五）消费者对区域的认同与看法（六）地段价值之商业发展趋势判断57111214171935394157596975…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………REGALLLOYDS第一分册市场研究与定位4三、市场空间分析（一）市场板块分析（二）重点项目分析（三）直接竞争分析（四）市场发展空间分析四、项目定位（一）总体发展定位（二）功能定位（三）服务人群定位（四）商业形式建议（五）商业规模分析与建议（六）功能分区主题建议（七）业态组合与分布建议（八）一期（B地块）业态及租售建议（九）多层商业楼层均质化策略7680121140151184186187188189190210220231235……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………REGALLLOYDS第一分册市场研究与定位（一）城市经济环境（二）城市人口环境（三）城市消费基础（四）城市商业基础（五）城市规划及建设（六）城市竞争力分析一、宏观投资环境分析6（1）烟台总体经济处于持续增长中，发展趋势良好。（2）烟台的总体经济水平略低于济南、青岛、大连，但经济增长速度与这些城市基本同步。（2）烟台市人口自然增长率较低，市区总体人口近年来变化较小，烟台本地人口拉动力较青岛，济南，显出不足。（3）烟台物价指数呈直线上升势头。人均可支配收入仅次于青岛，但人均储蓄远远高于青岛。反应出烟台城市消费具有较强的挖掘和引导潜力。（4）烟台的批零贸易基础较好，但自2002年至今，增长缓慢，在与青岛、济南的对比中，增长趋于落后。商业环境发展相对于城市发展略显滞后。（5）同作为沿海城市，烟台的城市化水平相对落后，从发展趋势看，未来增长空间较大。（6）烟台在环渤海经济圈东南城市圈中，尚处于发展的起步阶段。与青岛、济南的追赶式竞争，对促进烟台在近3年的发展速度，将起到积极的作用。REGALLLOYDS一、宏观投资环境分析综述——7全国17083555745440629031283660488310301316691383100313681780020040060080010001200140016001800山东省菏泽市市滨州14.10%18.03%24.54%10.49%11.80%27.23%15.39%7.30%8.00%9.10%9.50%11.10%聊城市市德州烟台市GDP增长趋势比较临沂市莱芜市日照市威海市安市泰2003年山东省主要城市GDP比较（亿元）济宁市坊市潍烟台市东营市枣庄市淄博市青岛市济南市0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%2001年2002年200320041.GDP（1）烟台GDP2004年烟台国民生产总值（GDP）为1639亿元，较03年增长18.8%。（2）与山东省其他市区比较烟台市GDP位于山东省前三位，低于济南市和青岛市；（3）增长趋势烟台市GDP增长率高于全国GDP增长率，并且呈加速增长态势。UUUREGALLLOYDS（一）城市经济环境813727826410218807211109333711211337621104311063121522022139239105582431923632233960400080001200016000200002400028000320003600040000泽市菏滨州市城市聊德州市沂市临莱芜市日照市威海市泰安市宁市济2003年山东省主要城市人均GDP比较（元）潍坊市烟台市东营市枣庄市淄博市青岛市济南市GDP2004年烟台人均国民生产总值（人均GDP）25183元。（2）与山东省其他市区比较烟台市人均GDP2003年位于山东省第六位，相对GDP前三位的排名落后。UU2.人均GDP（1）烟台人均REGALLLOYDS（一）城市经济环境9第一产业%第二产业%第三产业%烟台第三产业比重增长比较26.22%29.19%33.82%35.96%35.65%33.13%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%1990199520002002200320042004年烟台三产结构比例10%57%33%3.三产构成比例（1）烟台市第二产业所占比例最大，为烟台市支柱产业，其次是第三产业;（2）第三产业所占比重近年来微幅下降，2002年所占比重最高，为35.96%，2003、2004年所占比重连续下滑，分为为35.65%、33.13%。但从整体水平来看，基本稳定。（3）从城市发展角度看，第三产业比重有待进一步增长。REGALLLOYDS（一）城市经济环境102004年烟台支柱产业发展状况132.94140.2040.0955.2162.3647.8053.9517.1127.5614.94食品工业机械工业#汽车工业黄金工业电子工业0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00增加值（亿元）实现利税（亿元）3.三产构成比例（4）支柱产业烟台市支柱产业主要有食品工业、机械工业、汽车工业、黄金工业、电子工业，均属于第二产业，这几类产业年产值增幅较大，对税收也有较大的贡献。U2004REGALLLOYDS（一）城市经济环境11烟台市区人口规模变化图（万人）181425251684825136617674817168191447174020406080100120140160180200芝罘区莱山区开发区福山区牟平区市区总数指标名称计量单位2004年2003年比上年±%年末总人口万人646.82645.820.2平均人口万人646.32646.270.01非农业人口万人236.14225.714.6人口出生率‰7.815.72人口自然增长率‰1.42-1.071.人口数（1）烟台市2004年末总额人口为646.28万人；（2）其中市区人口为174万人，在市区人口中最多的是芝罘区。2.人口自然增长率（1）烟台市人口自然增长率较低，市区总体人口近年来变化较小；（2）非农业人口增长4.6%，从人口结构变化方面，反映了烟台城市化趋势的演进。REGALLLOYDS（二）城市人口环境12化变尔系数格居民恩市城45.243.444.342.938.337.634.735.436.437.3051015202530354045501995199619971998199920002001200220032004近三年烟台人均年可支配收入比较88699785108030200040006000800010000120002002年2003年2004年1.居民收入烟台市居民人均可支配收入逐年增加，2004年达到了10805元。2.恩格尔系数城市居民恩格尔系数逐渐降低，1999年以来都在40%以下，2004年为37.3%，说明生活水平提高。UUREGALLLOYDS（三）城市消费基础13食品衣着设备用品及服务医疗保健交通与通讯娱乐文教服务居住杂项商品与服务2004年烟台市城市居民消费结构37%14%5%8%9%15%8%4%3.家庭消费支出结构（1）从下图可以看出，烟台市民消费中最高的为食品，其次是衣着，所占的比例为14%，这为项目的业态布置提供了参考依据。REGALLLOYDS（三）城市消费基础143213013028704925940130711581661617862718371477281755084952885043845137152798324163290100000200000300000400000500000600000700000800000900000100000011000001200000长岛县市阳海栖霞市市远招蓬莱市市州莱阳市莱市口龙发区开莱山区区平牟2004年