谨呈：湖南和远置业投资有限公司和远常德项目前期定位报告中间沟通稿版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2009.07项目印象：城市新区，通达性良好，但区域内生活配套相对缺乏，发展初级p项目处于皂果皂朝路，白马湖公园东果阳侧，当前周边有皂路路果路、柳叶路、滨常德大道湖路，基础路网已经具备，交通通达性良好；P新交通局p当前项目北侧有康桥尚都商铺新交通局公交站，滨本湖路项目公交18路、32路、48路均可直达；皂果幼儿园p当前项目周边商业配套仅有康桥尚都的沿街商铺，生活配套相对缺乏步行街本报告是严格保密的。1PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目印象：三面环水，具备穿紫河、白马湖公园一线景观资源，但当前景观资源普通白马湖公园皂果路本报告是严格保密的。项目印象：容积率3，约15万建面，中等规模社区占地面积49032平建筑面积14.7万平容积率3绿地率≥30%建筑密度25%车位1：0.6本报告是严格保密的。2PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn目标共识：实现高价销售&和远品牌口碑建立短期目标：预估实现均价3500-3600（价值最大化）基础目标公园价值/穿紫河/园林景观/低密度洋房产品……在规划中考虑景观价值的最大化实现，同时产品附加值溢价，保证销售，并实现区域高价突破长期目标：和远品牌在常德的战略性起势深层目标以此项目为契机，作为“和远”品牌的首发作品，建立和远品牌高端、品质开发的市场印象与公共口碑当前项目处在初步定位阶段，预计2010年5月面市本报告是严格保密的。提出问题——实现高价，保证销售的疑虑：——未来是否有激烈的同类竞争？——是否能获得市场的认可？——客户真正需要的是什么?报告目录线索一：区域——城市发展现状与未来趋势——板块价值梳理——未来供应与竞争线索二：市场——房地产发展现状——标杆项目借鉴与反思线索三：客户——市场客户发展现状与分类——客户需求挖掘线索四：项目定位线索五：其他功能探讨3PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn11线索一线索一：：区域区域价值价值————本本项目项目价价值再值再挖挖掘及竞掘及竞争争梳理梳理本报告是严格保密的。城市现状：农业大市，工业上升缓慢，第三产业发展初级，城市发展依赖原始经济中心2008年常德市产业结构企业规模总体偏小，工业总量不大，有23%支撑作用的大项目不多33%p常德是农业大市，第一产业占GDP比重达22.8%，工业所占比例最大，为44.6%，但存在企业规模总体偏小，工业总量不大，有支撑作用的大项目不多（对烟草等个别行业依赖性太强）等问44%题。第一产业第二产业第三产业主要行业占GDP的比重经济对个别行业依赖性强，第三产业发展缓慢15.40%p规模工业完成总产值770亿元，烟草、食品、机电等十大产业（集群）完成规模工业增加值291.1亿元，占第二产业产值的70%以上；7%p2008年，常德全市烟草工业实现销售收入超过了150亿元，占常德4.30%GDP总量的15.4%，占第二产业总产值的1/3，对烟厂的经济依赖性明显，但除去烟厂其他工业上升缓慢；p常德第三产业发展初级，整体增长缓慢烟草旅游房地产本报告是严格保密的。4PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn板块现状(武陵区)：依赖原始商业中心，地缘关系自然延展，独立的居住价值尚未形成城北片区柳叶湖片区关键词：柳叶湖旅游关键词：火车站20分钟到市区20分钟到中心区城西片区关键词：烟厂15分钟到中心区商业街片区关键词：步行街p商业街板块——配套成熟、交通便利的传统居住区，城市价值强，当前市场房价高地p城西板块——依托烟厂、烟机经济发展，客户价值》居住价值，中高端客户支撑，房价相对较高城东片区关键词：老城区p城东板块——中高等院校、大市场、经开区汇集本报告是严格保密的。10分钟到中心区的区域，老城区，形象不高p城北版块——火车站、专业市场，商业物流价值相对较大，整体居住氛围欠缺p柳叶湖板块——柳叶湖/占天湖旅游资源主要支撑，当前以低密度产品为主，休闲度假》日常居住未来将侧重“两大板块、一点一线”，城市向西、向北发展趋势明显江北城区以强化中心职能为主，近期向北沿武陵大道、向西沿洞庭大道发展。远期向西北发展，向东以铁路为界。城市用地总体布局——江北城区：以洞庭大道和武陵大道为骨架，依托市政广场（芙蓉广场）结合江北水系绿化带布置未来的城市中心区。综合布置广场、行政、商务中心、绿地、文化旅游休闲中心等。保留原有旧城区的商业服务中心，完善配套现有居住区，规划新的居住区。西部布局文化教育用地。在火车东站西侧和西南部布局工业、仓储用地。——常德市城市规划总体说明（1999-2020）本报告是严格保密的。5PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn城西板块：城市外延西部新城定位，未来依托工业/产业大力推进城市化功能区范围柳叶湖旅游丹阳路以东，滨湖路以北的渡假区柳叶湖整个区域朗州路以西，紫菱路以北，交通枢纽区皂果路以东芙蓉路以东，皂果路以西，沅安路以北，柳叶路以南文教区江三闾路以东，青年东路以南，启明路北以西，人民东路以北城芙蓉路以西，高四路以北，区金丹路以东，洞庭大道以南一般工业区新安路、铁路以西，武殿山以北，启明路以东，青年东路南高新技术芙蓉路以西，洞庭大道以北，金丹路产业区以东，柳叶路以南的区域住居、商业除上述区域外的江北城区混合区p今年5月，投资10亿多元改扩建的常德大道动工，是连接该市江北、江南城区的城市主干道，东南起沅江东大桥，西北至金丹路，全长约16公里，道路控制宽度70米。2011年上半年将全面竣工通车。p总投资3.6亿元常德金丹路新建工程，预计2011年上半年竣工通车。建成后，与正在建设中的常德大道和即将建设的沅江西大桥、桃花源路暨机场快速路相连，构成城区内快速环线，在市城区路网主骨架中起至关重要作用；p金丹路南起即将建设的竹叶路，接沅江西大桥，北止常德大道，沿线跨武陵和鼎城两区，经一乡两镇七个村十本报告是严格保密的。八个村民小组，全长4.57公里，控制幅宽70米，道路设计全宽50米，按双向六车道建设。交通拉通后的城市化迅速推进，最终依托产业、城市价值成为城市中产聚集板块产业性城市化发展与房地产发展：参照深圳南山后海片区城市发展规律：p以城市交通为前提，滨海大道的拉通迅速的拉近区域与城市核心的距离，城市发展自然西进，成为新城；p产业西迁，同时聚集大量产业人群，促进片区房地产迅速发展，随产业的迅速发展最终成为城市中产的居住聚集地福田区南山区滨海大道后海片区本报告是严格保密的。6PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn分三期开发，当前处在城市规划探讨阶段，基础配套尚未完备，产业|城市缓慢成熟，短期内居住价值难以实现p当前城西板块城市化基本围绕洞庭大道展开，其他区域城市化水平较低，城市氛围淡薄；p未来城北的发展大方向，板块仍处在城市规划探讨三期一期阶段，交通、市政配套尚未到位，短期内区域难以发展成熟，板块城市价值尚未形成，居住价值较低；二期本报告是严格保密的。柳叶湖板块：度假/旅游重点发展省级旅游度假区，旅游资源丰富，政府大力推动其在省内的影响力《常德柳叶湖旅游度假区总体规划》规划要点：p一、规划范围——规划区总面积为138.8平方公里，包括度假规划范围和外围保护区p二、功能布局——主要侧重为四个主要功能分区：1、休闲度假区：2、观光游览区3、民俗田园区4、城镇建设区：位于旅游度假区的外围保护区内，发展小城镇，使度假区内的居民相对集中。p三、规划目标充分发挥柳叶湖的自然、文化景观优势，把旅游度假区建设成为省内著名，国内知名以水上运动、休闲度假、观光游览为龙头，突出生态、休闲、体育、娱乐、会议等特色内容的旅游目的地。旅游度假区游客数量目标为：近中期（2010年）93万人，远期（2020年)200万人；旅游收入目标：近中期（2010年）6000万元，远期（2020年)15500万元本报告是严格保密的。7PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn本届政府重点规划方向，未来规划市级行政中心搬迁，以生态、自然协调发展的常德新名片本届政府规划的重点方向p依托柳叶湖独特的资源以及大面积的发展腹地，政府已开始着力推动城市往北发展；p划定5平方公里先期发展范围，定位未来城市新区，已开始着手规划包括市政府搬迁、路网建设、会展中心等一系列配套设施；p政府计划投入近百亿，将柳叶湖区域打造成“城市市区新名片”本报告是严格保密的。板块住宅规划控制，大方向低密度发展，板块住宅性质，休闲度假居家生活第二十八条住宿类旅游服务设施“针对商务、会议、大型体育赛事及其部分游客的高档星级酒店和度假别墅区。近中期主要在基础设施比较完善的戴家岗地区及老堤障地区进行建设，建设面积约120公顷，容积率小于0.6，绿地率大于60%。远期在花山、神路冲等地区建设度假别墅区，建设面积约60公顷，容积率小于0.5，绿地率大于65%。针对各大公司、单位的多种类型的培训中心、休疗养设施和体育训练中心。主要分布在交通方便、环境自然、具有一定开发基础的戴家岗的西北和东南部地区，建设面积约140公顷，容积率小于0.8，绿地率大于55%。”“第三规