www.fdc01.com房市金碟[献给优越的MR.DREAM]www.fdc01.com房市金碟[怡景湾海岸营销策划方案]面朝大海，春暖花开…海子策划，重视每一次思想碰撞，关注每一个动态细节www.fdc01.com房市金碟一路无惧，只因思谋详远风雨同路，皆因诚信立业广东房联陪伴您逐步前进……商业秘密声明www.fdc01.com房市金碟本文内包含的资料属于广东房联的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对广东房联作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果广东房联有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。方案结构www.fdc01.com房市金碟I.项目和目标认知II.目标实现下的问题III.营销策略纲领IV.我们引领的价值www.fdc01.com房市金碟V.执行推广VI.目标总结www.fdc01.com房市金碟Part1项目和目标认知www.fdc01.com房市金碟Part1.1项目认知项目认知:www.fdc01.com房市金碟项目位于：茂名水东未来城市发展中心，和电白人民政府相望，海滨大道南3-6号。东北面向别墅盘聚龙湾，已售完项目四至西北面对改造村，有村民自建房www.fdc01.com房市金碟东南面向美丽水东湾西南面有电白唯一一间临海五星级酒店项目基本情况和指标：www.fdc01.com房市金碟项目地块轮廓及其基本指标占地：约9.18万㎡建面：约33.5万㎡本案住宅：约31.4万㎡商业：约1.3万㎡容积率：3.54覆盖率：25.16%绿地率：30%www.fdc01.com房市金碟项目基本情况和指标：www.fdc01.com房市金碟1-5栋2梯4户29层6，10,13栋2梯4户27层（24）7,14栋2梯3户29层（19）（23（）22）（16）（18）（21）8-9,11-12栋2梯3户18+B1（12）（15）（20）（11）（14）（17）层（9）（13）（5）（8）15-16，18-192梯3户28层47（10）（）（）栋（3）（6）（2）（1）www.fdc01.com房市金碟17栋2梯4户25层20-24栋2梯2户23层共3696户产品风格www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟现代、前卫的建筑外立面，给人一种和谐、乐观、奋上的美感；欧式与中式融合的园林景观，给居住者带来温馨感；产品，在茂名的海湾独树一帜！www.fdc01.com房市金碟Part1.2目标认知目标认知www.fdc01.com房市金碟根据项目的特质、规划定位，广东房联认为项目将打造成一个集高端海景+园林住宅、商业街铺于一体的区域标杆项目茂名和附近地区的标杆，城市精英的居所目标目标11，地区产品提升档次的分水岭成为打造精品和顶端项目的领航员，树立目标目标22华美地产的强势品牌，为后续项目作铺垫快速回笼资金，实现项目极限溢价，赚取目标目标33最大的利益项目基础条件研读www.fdc01.com房市金碟我们项目拥有无敌一线海景，无价规划前景，无可匹敌的产品设计……开发商独特的眼光、精准的定位、雄厚的实力……www.fdc01.com房市金碟一切条件好像无与伦比，热销仿似水到渠成，成功真的是随手可得吗？我们的目标呢？？全可实现？？？讯息万变的市场，激烈残酷的竞争，严格密集的调控……最接近成功的时候，往往最容易失败……成功需要有眼光、有魄力，还需要多重准备，抓紧时机，洞穿利弊，适当手段www.fdc01…….com房市金碟www.fdc01.com房市金碟广东房联已准备好为您贴心服务，下面我们开始把握住成功的钥匙！www.fdc01.com房市金碟Part2目标实现下的问题www.fdc01.com房市金碟Part2.1市场壁垒市场壁垒www.fdc01.com房市金碟壁垒1：政策环境受“国八条”房地产新政的影响，房产市场前景不明朗，国家将继续给楼市?温。广东房联认为：市场博弈周期会较长，调控的影响周期也将较长，比较乐观的复苏时间也要到2011年12月。壁垒2：市场情况根据广东房联调研：与周边地区相比，水东房地产业还存在着项目建设和管理水平不足、市场不够活跃等问题；其市政环境、市政公共设施还有待进一步改善，城市知名度和城市魅力都不够。市场壁垒www.fdc01.com房市金碟壁垒3：市场走势茂名市未来市场供应量放大，供应市场的活跃，同时对价格?加敏感，虽成交量微增，但成交的热?将有所?低。2010年茂名价格走势图均价约4415.73元/平销售套数走势图方米通过广东房联调研了解，水东房地产开发、营销环境及市政配套仍未成熟，房地产市场发展仍处于落后的水平。壁垒4：市场预测随着宏观调控的持续深入，预期购房者观望心态加强。在整体市场稳定情况下，2011年水东楼市将出现持续上升，然后一定程度停滞的状态，入市时机应放在今年第三季度楼市发展高峰期。www.fdc01.com房市金碟Part2.2竞争壁垒竞争壁垒：竞争楼盘比较分析www.fdc01.com房市金碟项目位置建筑面积可供户价格户型卖点开发商开盘时数间盈翠生态园水东镇人民路约30万㎡600多没定价170㎡左右规模大、配套完善茂名百雄房地预计166号三房或四房、地段优越产有限公司2011.6御景豪庭水东镇迎宾大道约1.46万800多没定价96-187㎡两园林、海景、电白县银辉物预计388号㎡至四房配套完善、地段优业管理有限公2011.1190-315㎡越司0豪华楼中楼水岸腾龙御水东镇桥南路90.7万多300多2600102-173㎡区位、园林、海景电白县万山房2010.1府号㎡-4200元/三房或四房地产开发有限2㎡公司安泰华府水东镇龙泉大道14093700-4200119-410㎡精巧户型、跃层设广东茂名安泰已开5万多㎡元/㎡三房或四房计房地产开发有八号、复式限公司海岸蓝湾水东海滨新区9万多㎡800多3700元/137㎡-280建筑风格前卫，开茂名飞鹏投资已开㎡㎡三房或四发商品牌在当地好有限公司房本项目海滨大道南3-633.5万㎡3696----海景、配套完善、电白县华美房--号（总户地段优越、园林、地产开发有限数）建筑风格公司竞争壁垒www.fdc01.com房市金碟竞争壁垒1：竞争项目以三、四房户型为主力产品，区域户型设计同质化严重，市御景豪场竞争压力大。庭盈翠生态园本安泰华案竞争壁垒2：本土开发商（飞鹏等）大府力开发，形象深入人心，给后续项目发展带海滨板块来先发制人优势。海岸蓝湾水岸腾龙御府竞争壁垒3：碧桂园等外来开发商进驻，实力雄厚，将开发大型湾区项目。www.fdc01.com房市金碟“海滨板块”竞争激烈！竞争壁垒的突破口：www.fdc01.com房市金碟广东房联认为：?从开盘时间看，受到盈翠生态园新一期和御景豪庭的影响，我们可以在推广策略上胜过它们，超前强势树立良好形象，提高知名度。?在规划设计上，御景豪庭、安泰华府和海岸蓝湾较有优势，园林和户型设计上概念较超前，我们项目可以从文化和服务上入手，重点宣导我们特有的价值和提供专业的服务。www.fdc01.com房市金碟Part2.3客户壁垒客户壁垒www.fdc01.com房市金碟客户研究：据广东房联了解：电白县居民的住房消费观www.fdc01.com房市金碟念趋向于讲求居住人文环境和优美自然相结合、配套设施方便完善的高档住宅小区。置业者对住宅的配套设施水平非常重视，对配套设施如学校、商场、园林绿化、车位等都有很高的要求。客户壁垒www.fdc01.com房市金碟客户重点关注点：价格、配套、环境价格精装修成交客户最看重的因素依次排列为：价产品格、配套、环境、区域、产品、品牌、配套精装修品牌对价格的认可是客户成交的重要因素环境区域020406080100客户壁垒www.fdc01.com房市金碟客户壁垒1：客户置业的区域性明显，集中西湖板块，项目所属滨海板块的推广欠缺。滨海板块www.fdc01.com房市金碟客户壁垒www.fdc01.com房市金碟客户壁垒2：购买120-140平米客户属于配套主导型，项目片区商业，公共交通等配套暂不成熟，需通过自身和周边商业配套来实现突破。www.fdc01.com房市金碟周边项目“百废待兴”www.fdc01.com房市金碟Part3营销策略领纲营销时间节点www.fdc01.com房市金碟2011年—2012年销售时期起迄日期123456789101112月月月月月月月月月月月月11/4/20-准备期11/5/20　　　　　　　　　　　　11/5/20-蓄水期11/7/30　　　　　　　　　　　　11/8/1-强销期11/10/31　　　　　　　　　　　　11/11/1-持续期11/12/31　　　　　　　　　　　　二期销售12/5-12/9　　　　　　　　　　　　营销策略总纲www.fdc01.com房市金碟策略总纲引领价值树立标杆实现溢价宣导价值，引领潮流渠道整合，形象提紧凑推售，互动热：升：销：〉紧凑推售〉投资价值〉有效渠道整合将产品推售时透支未来价值，树将有效渠道全面整合，明确阶段性推间紧凑排布，实现短时立项间的较大推售量目成长性广的渠道特征并进行渠道铺排〉互动热销〉生活价值通过项目不同围绕项目形成的生〉鲜活形象树立根据项目价值产品研判，将不同品类活理念互动推售，实现销售带〉身份价值和客户特征，确立项目形象，跳出片区市场，动，促进项目整体溢价体现个性客户的独！享性树立项目标杆,，加强〉体验价值品牌形象！展