唐山凤凰新城区域研究报告2011.41.宏观态势篇1.1唐山概况1.2宏观经济1.3城市规划2.区域板块篇1.4政策环境2.1凤凰新城规1.5楼市分析划2.2板块分析3.项目竞争2.3区域总结2.4客户分析篇3.1竞争格局3.2典型专案3.3潜在竞争Part11.宏观态势篇1.1唐山概况1.2宏观经济1.3城市规划1.4政策环境1.5楼市分析1.1唐山概况城市定位——环渤海京津冀地区中心城市之一唐山是具有百年历史的沿海重工业城市，是连接华北、东北两大地区的咽喉要地和国际港口城市，是能源及原材料为主的国家级新型工业基地。从城市发展和定位看，唐山蕴藏巨大发展潜力，在京、津的带动，被低估的城市价值正在迅速提升，随着四大新城的兴建，国际化新兴都市正在形成。城市发展动力——1、能源型城市：拥有煤炭、焦碳和石油等丰富资源，由此带动钢铁、化工等产业发展2、口岸型城市：国家一类开放港口，同时拥有京唐港口和曹妃甸港口，曹妃甸是目前唯一可以停靠40万吨级货轮的港口，是中国的工业源料及货品集散地3、区域经济一体化的拉动：环渤海经济圈、京津冀等一体化经济发展将会促进唐山的产业结构变化升级和经济发展.人口——城区人口聚集，逐年保持增长，但流动人口相对较少，以本地人为主。随着唐山经济快速上升，对周边市县有较强人口吸附效应，未来人口有较大增长空间，对房地产的发展形成一定支撑。?唐山总人口730多万。其中市区人口约307万；路北和路南区組成的中心城区人口105万人。?唐山城市人口增长年度平均且较为缓慢,随着唐山经济地位的上升及产业发展力度加強强，未来有较大的增长空间。区域路北区路南区古冶区开平区丰润区丰南区?从市区各区內人口数量来看，丰润面积（平方公里）12067.33253.4251.313341568区人口最多，有90万人，从人口密人口（万人）703543339060度分布上看，路北区人口密度最高，每平方公里0.58万人。人口/面积（万人/平方公里）0.580.520.170.130.070.041.2宏观经济经济运行——快速发展的经济体，带动个人财富的快速增长。。?2010年全市实现地区生产总值4300亿元，同比增长13%，GDP排名全国第十五位，河北省第一。?2004年以来，唐山的人均GDP增长速度每年都保持在13%以上，2010年GDP超过2万亿元。?人均可支配收入多年来一直保持10％以上的增速。?居民消費更加理性，消费结构升级明显，以汽车、住宅、通讯、餐饮为主的消费热点已经形成。目前唐山市私家车保有量超过38万辆，其中进口车已经超过1.2万辆，消费力强劲。从经济发展和收入水平來看，唐山已经展现出一个快速发展经济体的实力和潜力，已成为独领河北、紧随京津的新兴城市。大量高收入群体的形成，带动消费结构升级，快速催生了高端置业需求。?从人均GDP水准与房地地产行业发展关系来看，2004年前唐山市场处于启动期，市场供应主要满足居民基本生存需求?2004-2006年唐山市场迎来初步发展，为市场进入快车道奠定基础。?2007-2009年，唐山人均GDP处于4000～8000美元之间，唐山市房地产发展进入快速增长期，以改善需求为主，市场竞争将进一步加剧，产品以品质为主，数量与品质并重。?2009年，唐山全市完成房地产开发投资192.21亿元，同比增长58.0%；宏宏观经济房地产关联性分析——经济的高速发展带动城市进入快速建设发展周期，房地产市场进入快速发展阶段，市场表现为大规模开发，集中放量。发展阶段启动期发展期快速增长期稳定发展期人均GDP（美元）1000-30003000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展；平稳发展；快速发展；缓慢发展单纯数量期以数量为主以品质为主宏观经济房地产关联性分析——财富阶层的积累，改善型进入集中爆发阶段，品质进入跃升阶段。矿产、能源、钢铁等行业积累了大量的财富阶层和较强的社会消费潜能，高消费力对居住的舒适性、品质、环境等综合性要求日益提高，推动行业发展与升级，市场进入数量与品质并重的开发时代。唐山房地产市场近几年发展阶段：?起步——2006年以?小高潮——2007年?低谷——2008年?回归理性——2010年以后前?07年上半年随着全国?2008年唐山政府开?随着经济形势的不断转?2002年开始唐山楼市快速发展，唐山始启动三年大变样工好以及唐山在城市规划才有了真正意义上形成了一轮房价高速程，瞬间唐山进入了发展方面不断的投入，的商品房地产市场上涨的小高潮。翻天覆地的城市拆迁房地产市场也在逐步回?到2006年随着市?下半年政府强制调整改造阶段，大批的平归理性，整体供用和价场的火爆，大量的市场众多房地产，多改项目上马,预期供格都在回暖。项目获批上市，开个项目纷纷下马或相用量急剧上升,市民?开始有如万达广场、万发商开始大量收取关手续办理调整，市的观望情緒加重,价科、绿地这样的外地大客戶预售定金，市场一度出现真空现象格明显回落.牌开发商进入唐山，房场出現供需两旺的，导致一、二手房交?由于新房建设周期较地产开发水平和产品品局面，形成了初步易量迅速攀升交易价长,拆迁过渡需求激质将进入新的阶段。的房地产开发环境格狂飆情況。增，所以二手房、租赁交易市场持续趋好市场快速成长阶段·竞争日益激烈·专业化程度提升·产品线逐渐丰富1.3城市规划城市空间结构及未来发展规划：“两核两带”的城市空间发展格局。唐山市发展规划图?市域中部发展核心，主要由中心城区组成；完善功能，提升品位，增强凝聚力和服务辐射带动能力。山前发展带?市域南部发展核心，由曹妃甸新城、曹妃甸工业区、唐海县城和南堡开发区组合而成；中部发展核心?沿海发展带，包括唐山市南部的曹妃甸工业区、曹妃甸新城、两个开发区（海港开发区和南堡开发区）组成沿海地区；南部发展核心?山前发展带，主要由102国道和京沈高速沿线地区组沿海发展带成。两核：围绕中心城区的中部发展核心及曹妃甸南部发展核心是未来城市发展动力源。“两核”发展规划图?中部发展核心：由中心城区、古冶片区、丰润片区和空港片区组成，完善功能，提升品位，增强凝聚力和服务辐射带动能力。中部发展核心?南部发展核心：由曹妃甸新城、曹妃甸工业区、唐海县城和南堡开发区组合而成，目标是发挥其在环渤海地区的带动和示范作用。南部发展核心唐山重点建设新城——空港新城、凤凰新城、南湖生态城城及曹妃甸新城。空港新城南湖生态城凤凰新城曹妃甸新城唐山重点建设新城概況交通系统发展目标:构建铁路、高速公路、港口、机场为支撑的城市对外交通体系区域交通发展目标：立足唐山，对接并服务区域。加强同北京、天津、承德、秦皇岛等周边重要城市的联系，利用区位优势建设华北与东北的重要交通枢纽。市域交通发展目标：构建市域综合运输通道网路，强化中部中心城市、南部中心城市交通的交通枢纽地位，促进“两核两带”市域城镇空间结构形成。京唐城际铁路京唐城际铁路京唐城际铁路京唐城际铁路??建成建成后后，，从从唐山唐山到到北京北京只只需需半半个个小小时时，，大大大大缩缩短短京唐京唐时间时间距离距离，拉，拉动动唐山唐山楼楼市市发发展展。。北京市北京市北京市北京市?京唐城际高速铁路项目将由北京?京唐城际高速铁路项目将由北京唐山市唐山市唐山市唐山市、、天天津、河北津、河北三三方投方投资资建建設設，，铁铁路路最高最高时时速可速可达达350350公里公里。。天津市天津市天津市天津市京津城际铁路京津城际铁路1.4政策环境?重点打击投资性需求；供增需减，稳定价格；精准打击防止过度波动。?限购令及信贷门槛的提高，政策从严，将加剧市场观望心态；近期房地产调控新政层出，预计未来2-5年政策调控将成为房地产市场常态。这种形式对投资客挤出效应明显，而对改善型中高端客户影响有限。?一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格施行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。?二是完善差别化的住房信贷政策。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。?三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。?四是切实增加住房有效供给。各地要加大对各地2011年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督察考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。?五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。从政策影响角度预测1、调控政策、房产税对改善型中高端市场影响有限；2、从宏观环境看，预测2-5年后房地产市场呈现平稳、合理发展的趋势；3、保障房的建设导致高密度中低端居住产品供应较多，而中低密度的高品质居住产品具有更好的市场空间，因此中高端产品的规划建设将受到保障性住房建设影响较少。4、由于受调控政策的影响，唐山地区的首付款比例也提升至50%。1.5楼市分析?在整体经济政策环境影响下，2009年市场形势变化巨大，下半年市场出现爆发式的集中交易；2010年1~4月份市场成交量较大，1、4月成交量急剧上升，同比增长分別高达23倍、13倍。?在房产新政作用下，5~9月份，市场呈现观望情绪，成交量呈下滑趋势，9月份成交情況同比去年成交下降47.91%。资料來源：唐山房地产资讯网成交量——上半年市场井喷，进入4月份，