谨呈：灿邦地产灿邦地产惠州六地块分步开发策略整合报告2011年8月目目录录大大亚湾亚湾市市场调查场调查分析分析各地各地块属块属性分析及定位性分析及定位整体整体开发开发策略及思考策略及思考第一部分第一部分大亚湾市场调查与分析1政策背景政策背景2珠三角城市概况3惠州及大亚湾市场分析4客户定位分析“国八条“再升温，调控进一步加压1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议制定了进一步落实地方政府责任、加大保障性安居工程建设力度、调整完善相关税收政策、强化差别化住房信贷政策、严格住房用地供应管理、合理引导住房需求、落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制、坚持和强化舆论引导等八条政策措施（国八条），进一步加强房地产调控。?4月8-9日，温家宝总理在浙江就经济运行情况进行调研时表示，，中央加强房地产市场调控的目标是明确的，决心是坚定的。各级政府要切实担负起责任。?4月13日，温家宝总理主持召开的国务院常务会议强调，要巩固和扩大房地产市场调控成效。要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。?5月1日，温家宝总理在视察北京保障性住房建设工地时表示，要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的；要特别关注困难群体和中低收入家庭，使他们住得起房子、租得起房子的决心也是坚定不移的。政府组合拳，空前严厉限价销售收缩贷款房地产市场面临强大压力房产税“限购令”政府组合拳，空前严厉2010年4月2010年10月2011年4月限贷限购限价对于本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购2套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明商业银行根据风险状况，暂停发放购买在项目办理预售许可证时，必须提供房源每套或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家第三套房以上住房贷款；对不能提供1的价格表，房源的均价按照限定的价格销售。庭，限购1套住房。暂停在本市拥有2套年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证对去年在售的项目：不得高于去年实际备案均以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭明的非本地居民暂停发放购买住房贷款价的10%，对今年上市的项目：不得高于核定、拥有1套以上(含1套)住房的非本市。片区均价的10%。户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。2011年1月28日房产税上海：对新购住房，家庭全部住房面积高于60㎡的部分，1）对交易单价低于全市均价2倍的，税率0.4%；2）对交易单价高于全市均价2倍的，税率06%。重庆：对高端住宅征收，均价在全市3倍以下税率0.5%，3到4倍的税率1%，4倍以上1.2%。——要点分析：政府通过收窄融资渠道、提高住房持有成本，甚至压抑销售价格等方式，中短期内将对稳定房价有一定的成效，但从长期来看，只要房地产的投资属性未发生变化，将难以改变供求失衡的局面，房价上涨仍为必然趋势。存款准备金率连续上调，流动性资金受严峻考验?中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。?此次为中国央行自2010年以来第12次提高存款准备金率，也是2011年第6次上调存款准备金率。本次存款准备金率上调0.5个百分点将直接冻结资金3700亿元。历年存款准备金率走势历史新高点抵通胀、抑需求、频加息、成压力?中国人民银行4月5日晚间宣布，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是央行今年以来第二次加息，也是去年以来第四次加息。?稳定物价被当局视为今年工作的重要任务，而市场预期我国物价指数会在一定时期内连续攀升，因此此时加息是我国央行对通胀压力所作出的提前应对。存、贷款利率走势购房总价置业次数首付比例利率标准现行利率总利息月供总利息增加月供增加一套3成基准6.80%832016763328483118.68100万两套6成1.1倍7.48%930490804332133133.89通胀促使流动性资金紧缩，负面作用逐渐浮现流动性紧缩使中小企业面临资金链断裂的危险?在流动性收紧、成本上升等压力下，不少中小企业正面临资金链断裂的危险，浙江、江苏、广东等地此类型的企业已出现半停工、停工状态。?工信部的数据显示，今年前两个月，规模以上中小企业亏损面达15.8%，同期增长0.3%，亏损额度增长率高达22.3%。?信贷资源的稀缺迫使众多中小企业不得不转向民间借贷资金。温州银监分局监测数据显示，1-3月份温州民间借贷年利率分别达到17.29%、18.09%、18.46%。据温州当地的城商行工作人员介绍，目前百分之十几的民间信贷利率在当地属于正常情况。?由于我国大型和中小型金融机构存款准备金率5月18日已分别上调至历史最高的21%和17.5%，银行资金链紧张，中小企业融资难问题凸显。?一股份制银行小企业信贷中心的负责人也向记者透露，目前很少有银行能保证给小企业专门拨出一定的贷款支持额度，银行小企业贷款年利率至少是12%以上。——简评：流动性紧缩已经影响对实体经济造成负面作用。估计未来比较可能的方向是：1）整体流动性紧缩力度适度放缓；或2）引导资金分流，使资金更多流向中小企业。深、广、佛限购，迫使资金流向非限购城市?2010年9月30日晚，深圳出台限购令，这是全国首个限购的珠三角城市状态城市。?2010年10月15日，广州限购细则出台，除从化增城以外的各广州市已限购行政区域进行限购。?2011年3月18日，佛山宣布限购，这是第一个实施限购的地深圳市已限购级市，佛山的举动意味着限购开始在珠三角城市群蔓延。佛山市已限购——冲击惠州的利好预期，由于需求不断产生，持续的抑珠海市暂未限购制只能迫使部分需求和资金寻求其他渠道，从而转战珠三角三线城市。若惠州市如佛山市“房价过快上涨”，东莞市未确定是否限购同样存在被限购的可能。中山市暂未限购惠州市暂未限购江门市暂未限购肇庆市暂未限购限购促使资金流向中央对稳定房价问责，地方急忙出台“短期”限价背景４月上旬开始，国务院派出８个督查组，对北京、上海、广东等１６个省（区、市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。检查的重点包括各地房地产市场调控工作责任落实情况，保障性安居工程建设情况，执行税收政策和差别化信贷政策情况，住房用地供应管理情况，引导住房需求情况以及落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制情况等。2011年4月中旬，广、深两地限价销售情况　深圳广州其他城市限价区域全市增城区暂不限价若去年在售的项目，不得高于去年该项目备案均价5%，若全新上市的限价方式项目，则不得高于片区核定平均售价房产税：沪、渝两地表现各异，短期内难见成效政策成果政策缺陷?两地调控约3个月，一季度重庆应税商品?调控重堵轻疏。地方政府迫于土地财政的房成交均价环比降27%，全市均价降压力，垄断和限制土地供应，土地供应不10%；上海全市成交均价则上涨12%。足才是房价上涨的根本原因。?两地房产税收入也只是麟毛凤角。重庆至?难撼地方政府。相比土地出让金，房产税今房产税收入约80万，上海也只约100万稳定房地产收入杯水车薪，“房产税让别人先试”的想。市场预期法不乏拥护者。?5.5日，中国社科院在京发布2011年《房?同时也使得自住家庭提高住房成本。我国地产蓝皮书》称住房持有环节或成为调控70%以上为自有住房，房产升值不等于收入重点。还建议政府应该开征房地产持有税增加，反之带来的只是更重的赋税。改变“重流通、轻持有”的房地产税费思路。房产税弥补地方政府调节收入和财政不足财富分配双轨运行，加急步伐，意义深远，困难重重商保品?2010年全国销售商品房9.3亿平方米，约900万套。今年在继续保持商障房品住房足够开工量的同时，开工建设1000万套保障房，保障房将首次超过商品房，我国房地产市场的双轨制逐步成型。房?2011年保障性安居工程投资预算约为1.3万亿元。有8000多亿元是通过社会机构的投入和被保障对象以及所在企业筹集来的，剩余5000多亿元的资金，将由中央、省级和市县政府通过各种渠道来筹集。?保障房的天量实现，需要如此庞大的资金支持，政府必然通过多种渠道的融资：土地出让金净收益的10%、住房公积金增值收益、财政补贴和银行贷款等，面临庞大的资金压力。同时地方政府也存在利益的矛盾，积极性有所欠缺，实行困难重重。5年内实现保障住房3600万套时间2011年2012年2013-2015年数量1000万套1000万套1600万套调控政策总结：?自2010年起调控连续不断，与07年底的调控性质有明显的差异，预期将维持两年时间。a.07年在国外次贷危机、经济衰退，国内急于保经济以抗全球经济危机b.现今为亚洲范围内的通胀加剧，预期国内通胀仍维持较长时间，稳定物价成为中央主要任务?调控政策信心坚定、措施多样，压抑需求使短期内供求相对平衡，房价增长有所放缓，但同时也出现调控的负面效果。?从中长期看，通过政策手段压抑需求，并未能根本解决中低收入家庭住房问题，关键仍在于增加供应，商品房与保障房的双轨并行成为唯一的出路。大亚湾市场调查与分析1政策背景2珠三角城市珠三角城市概况概况3惠州及大亚湾市场分析4客户定位分析一线城市需求受压，二、三线城市受惠?自宏观调控后，广州市商品住宅成交量基2010年-2011年5月东莞市商品住宅成本维持的较低水平，而邻接的东莞市和中交量价走势山市成交量价都有明显的升幅。701000060800050?一线城市受到多