谨呈：安徽省金宇房地产开发有限公司A-2106-GW-2010-0003金宇房地产肥西[2010]9号地块项目整体定位与开发策略版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010.08项目组工作的阶段划分市场调研阶段整体定位与开发策略报告完善与修改?与客户进行首次沟通?属性界定及客户目标分析?根据客户意见对中期报告进??项目地块现场查勘核心问题的提出行修改?市场解析与问题结构化分析?区域宏观经济背景研究?完成终稿报告?为解决核心进行多角度多层次?房地产市场调研的深入研究与分析?商业市场调研?项目分期构思?专业人士访谈?项目整体战略与开发定位?一线销售人员访谈?消费者访谈本报告是严格保密的。2项目属性界定核心问题解析市场背景和区域价值分析住宅细分市场机会挖掘商业市场机会挖掘整体发展战略与项目定位本报告是严格保密的。3属性界定肥西县为合肥“141”发展战略之西南组团核城市定位全国现象心，为合肥城市价值的追随者，接受合肥辐射?合肥市城市建设确定了博物馆“141”发展战略，即“1个老城区+4个城市组团+1个滨湖新区”；合肥市?西南组团是合肥市“141”城市组团的重南门换乘中心要一极和合肥市未来城市发展的重点区域；路路00?肥西县属于西南组团，33经开区和上派镇是西南组团的核心位置；3311路路?“西南组团”路网全面肥西县铺开，宁西、合九铁路、沪汉蓉高速铁路，合宁、肥西客运公司合界、合叶高速西南组团核心位置：直达公交线路：206、312国道等9条国肥西县被合肥纳入城市发展西南组团，是合2008年5月1日，合肥公交集团开通30省道贯穿县境，肥西县城肥经济发展的重要一极，与合肥连为一体，路、31路两条公交线，从肥西到合肥的与合肥市的交通联系方便抓住合肥大建设的契机协同发展。经济成本和时间成本很低。，有2条公交线路直达合肥。肥西为二线省会城市郊县，与合肥的一体化以及两城市间发达的交通体系、便捷的公交系统，使大量肥西市民外溢至合肥消费本报告是严格保密的。4属性界定项目临近金寨南路，肥西县政府强势推动将其未全来规划国现象规划为西南组团高端商业中心?本项目临近金寨南路政府强势推动至新桥机场，它是肥西与合肥主城区直接联系的主干道，是合肥西县政府拟沿金寨南路规划建设以酒肥市南大门的主入口通道店、商业、办公等为主的现代服务一条，也是西南组团主要的发街，打造西南组团的商业中心，但建设展轴之一；新的高端商业中心主要是政府行为，能否成功带有一定不确定性?肥西和经济技术开发区作为西南组团的两大部分路，均未出现高层次的、集南高容土地大量推介寨聚的商业中心，肥西县政金府将金寨南路沿线规划为推介15宗1200亩经营性用地；为西南组团高端商业中心建设10栋30层以上的高层建筑；心中；随着土地的大量出让，金寨南路沿线未业?肥西县政府正投资7亿来将成为房地产热点开发片区商元对金寨南路肥西段7.8公里，即中国中部花木城至肥光中学段，按70米宽度、双向8车道进行全商业竞争白热化面改造，并在沿线出让大金寨南路商业中心的建设由政府量土地。15宗土地，商业总体量90余万㎡；已成交的5宗，商业总体量37万㎡；主导，能否形成带有一定的不确个盘商业体量5-7万㎡；定性，且政府在沿线出让的土地——相对肥西县89万的总人口，商业带有大量商业指标，商业是否面竞争白热化，商业是否饱和值得探究临饱和也值得探究本报告是严格保密的。5属性界定项目位于肥西县中心城区、区域城市配套体系配套体系全国现象较完善?整个派河周边的区域应该都算是肥西上派镇的核心区域，金寨如果要购物的话，河两岸应该路没有太大差别。包?——名邦西城秀里董学美本案公路?派河北边这个区域在肥西人县城商业中心看来离老城区近一些，河两岸滨30路、31基本上也都算核心区。上河路派路?——书香雅苑宁双双河派河桥区区域域认认知知商商业业配套配套交通配套交通配套派河无区隔性靠近县城商业中心公共交通体系本项目位于派河北岸，但派河没与县城商业中心仅一桥之隔，过30路、31路公交车在包公路都有对肥西人造成明显的区隔，派了派河桥即到巢湖路商业中心，有停靠点，可方便的到达合肥及河以南、以北对肥西人来讲没有与本项目构成一定的竞合与竞争肥西县城区别关系肥西县中心城区周边有一定商业氛围临近城市主干道项目所在区域在肥西本地人心中包公路两侧主要以建材、家居商项目靠近包公路和金寨路这两条属于中心城区，具有较高的区域业形式为主，目的地导向较强，主干道，但金寨路为快速干道，价值但具有一定的商业氛围没有预留通道、滨河路现状为断头路，影响车流动线和商业人气本报告是严格保密的。6属性界定从相邻关系看，项目的进入性和昭示性不佳，项全目国现四至象且有效临街面较少，也带来商业开工时机问题西邻金寨南路，为北临卫星巷，目前西侧快速主干道，从地北侧金尚未修建，为规划寨卫块中间位置开始修道路，路宽9m，道路星巷建过河高架，隐桥路等级较低，为城包遮挡了西侧的一半市支路，吸引大量本案公临街面，目前正在人流进入的可能性路施工，金寨路的建较小。设计划也直接影响滨上河商业的开工时机。派路河南邻滨河路，东临包公路，沿街派河桥南侧介于派河滨河绿化东侧面被街铺阻挡，只与本地块之间，但预留一个13米的出现状的自然人流量入口，拆迁难度很和车流量较少，未大，且东侧街铺有6来的人流和车流量层建筑，会对未来主要取决于沿河路的规划带来很大压是否向西继续修通力，且档次较低，。影响项目昭示性。包公路沿街商铺及东南角位置拆迁难度大，使本有效临街面较少项目在包公路没有沿街面；金寨路引桥也大量减带带少金寨路临街面来来的包公路预留了13米的入口，只可从此入口及卫的进入性、昭示性不足星巷进入；滨河路的进入性直接取决于能否向西问问修通；金寨路引桥影响项目进入性和昭示性题题取决于金寨路建设计划和招商，如果金寨路不通商业开工时机问题车，则项目自然人流车流只有包公路这一个口，商业开工时间延后，住宅产品主要承担回现功能本报告是严格保密的。7属性界定临近上派河和滨河绿化带，生态环境优美，内内全外部国现条象件部土地平整、拆迁尚未完成，有一个小水塘水塘绿上滨河绿化带上派河内部水塘派化河带?项目临近上派河，水面宽50多米，是肥西县内的主要河流，直通巢湖，已完成上派河环境污染综外部外部资资源源合治理工程，市民对派河比较有感情?沿派河为滨河绿化带，是近几年才开始建设的，肥西市民对这种景观非常认可内部拆迁?项目内部地形比较平整，分布有很多农田，但在东侧和南侧有个小水塘内内部部条条件件?项目目前正在拆迁，拆迁尚未完成，无法在交地3个月内开工建设?与金寨路存在一定高差内部土地平整本报告是严格保密的。8属性界定本项目容积率较高，为大规模综合体项目，成基全本指国现标象本压力较大?占地面积：245亩，即对商住比例的解读163615㎡（A地块82005㎡、B地块81610㎡）；?1.按占地比，总建面523568㎡，商业建面130892㎡、住宅建面392676㎡；?用地性质：商住用地；?2.按建面比，总建面516679㎡，商业建面103336㎡，住宅建面413343㎡；?商住比例：2：8；总建面相差6889㎡，商业建面相差27556㎡，需要结合市场状况进行选择。?容积率：商业≦4.0、住宅≦3.0；对项目规模的解读?建筑密度：商业≦40%、住宅≦25%；?两种理解方式总建面都在50多万㎡，而市场上个盘每年去化量为6-7万㎡，销售?绿地率：商业≧20%；住宅周期要6-7年，属于大规模项目；≧40%；?建筑退让：高层建筑退让金对容积率的解读寨南路绿线不少于10米、滨?河路红线及卫星巷红线不小1.商业容积率为4.0，无论对商住比例如何理解，商业总体量都大于10万㎡，于10米；商业体量较大，而且是建面、占地、容积率三者限制其二，对开发而言，减小了思?车位：住宅1车位/120㎡考其他操作模式的可能性，因此建议突破指标，只限制其中一点；建面、商业0.8车位/100㎡?2.住宅容积率为3.0，同其他出让地块相比，属于中高容积率项目。建面；?预留空间：在滨河路与金寨对地价的解读南路交口留㎡预1000-2000?1.本项目地价为231万/亩，总地价5.67亿元，加上契税，总地价达到5.90亿的开放空间。元；?2.地价的支付方式为不支付完土地款不允许销售，而且不可以分别支付A、B地块，基本等同于一次性支付，每年的财务沉没成本很高，现金流压力较大，因此，前期要做到快速回现。本报告是严格保密的。9属性界定二线省会城市近郊，中高容积率，有效沿街面综全合定国现义象较少，有大体量商业的大型综合体项目?区域属性：肥西县为合肥的郊县，接受合肥市辐射，为合肥二线省会近郊城市价值的追随者政府强势推动将金寨南路打造成西南组团的高端规划的新商业中心商业中心项目所在区域在市民心中的认知良好，属于中心肥西县中心城区城区，配套设施较完善?本体属性：由于项目东侧街铺无法拆迁和西侧高架隐桥的存进入性和昭示性差在，使项目的进入性和昭示性不佳项目东南角以及东侧街铺不属于项目用地范围，有效临街面少加上金寨路高架隐桥使项目的有效临街面较少项目为综合体，容积率较高，总体量较大，且商大规模综合体业体量十多万平方米，为大规模综合体项目项目的地价5.67个亿，前提投入很大，财务沉成本压力大没成本很高，现金流的压力很大本报告是严格保密的。10项目属性界定核心问题解析市场背景和区域价值分析住宅细分市场机会挖掘商业市场机会挖掘整体发展战略与项目定位本报告是严格保密的。11核心问题解析世联为了梳理项目的核心问题，从以下几个层问题