绿地.云峰专阅华燕策划谨呈苏州项目营销企划报告绿地云峰专阅WeiTingTopLife华燕，成立十年的专业房地产全程营销策划企业，以每年翻一番的销售业绩，在业界树立了良好口碑。凭借强大的实力和高度的专业水准，先后荣获「2000年长宁区营销策划金点子奖」、「2002年上海楼市营销十强」以及「2003年上海金桥营销20强」。近年来，一个崭新的华燕形象凸展而出，在开发商与消费者之间，架起了一座金色的桥梁。公司简介绿地云峰专阅WeiTingTopLife公司和董事长荣誉年月，胡书芳总经理荣膺首届中国房地产优秀企业家称号。200310绿地云峰专阅WeiTingTopLife奖杯奖状登记表序号年份奖项发奖单位12003年评为抗非典促经济发展先进单位上海市私营企业协会22002年2002年度上海市房地产营销二十强上海市房地产业协会32003年11月16日首界中国优秀房地产企业家评选活动中荣获中国优秀房地产企业家标号中国国际科学和平促进会4创税贡献奖长宁区天山街道办事处52003年抗非典先进单位纪念非常时期突出贡献上海市私营企业协会62003年二00二年度纳税先进企业长宁天山街道办事处72002年2002年度上海市房地产营销20强上海市房地产产业协会82003年二00二二00三免检企业上海市工商行政管理局92003年联合国国际科学与和平周荣誉奖国际科学与和平周中国组织委员会102004年2月华燕公司评为诚实守信单位工商管理局长宁分局—自成立以来，共销售了19个小区，108栋楼，直接创造房地产产值180亿元公司部分成功案例位于浙江嘉兴，占地560亩，总建筑面积达100万平方米，集住宅、商业、宾馆娱乐等为一体的综合性项目。城上城精文城市家园位于闸北区虬江路共和新路口。小区占地面积5万平方米，总建筑面积22万平方米，其中住宅面积18.1万平方米。“·”位于上海，靠近西藏南路。总建筑面积74726平方米。整个社区由开放式商业街区、会所和住宅组成。座落于国家级松江大学城南首，处于新城的核心区域，小区总建筑面积21万平方米。绿地云峰专阅WeiTingTopLife楼市的跑道，是开发商抢出来的。蓦然回首，发现了苏州唯亭。新开垦的领域，陡增三分俏。???开幕三句话绿地云峰专阅WeiTingTopLife唯亭家天下绿地苏州唯庭·一、案名建议绿地云峰专阅WeiTingTopLife二、产品建议绿地云峰专阅WeiTingTopLife现代、简约的风格，以冷色调为底色配以稳重、凝炼的暖色调线条穿插其中；大面积落地玻璃飘窗；精美的镂刻铁栏阳台。外立面建议绿地云峰专阅WeiTingTopLife大面积集中绿化除了观赏价值高以外，其后期的维护成本负担大等。因此，对于一个占地面积4万平方米的项目来说，会使景观资源配置失衡，使建筑、绿地、人等有机联系被隔断，让本案缺乏亲和力与一般公园无二。产品建议弃大面积集中绿地，取组团绿地景观建议产品建议绿地云峰专阅WeiTingTopLife绿化除了具有观赏功能外，还应兼具实用性、休闲性，以人的参与使绿化小品、景观更具人性化和亲和力，注重内部场所的营造，强化居住环境的特征识别性，使客户产生认同感，而对本案的环境产生归属感。——尽量营造一种处处有景、窗窗临景、移步换景的效果。绿化建议绿化小品绿地云峰专阅WeiTingTopLife房型初步建议绿地云峰专阅WeiTingTopLife房型及面积建议一房两房（1厅1卫）2＋1房（1厅2卫）3房（2厅2卫）3+1房（2厅2卫）四房及复式（2厅2卫）面积（M原则：产品多样化，适应各种层次的需求）50-6580-95100-110110-1355％150以上比例140左右5％20％30％35％5％一房满足小部分投资需求或者园区管理人员暂住。顶层全部设置复式，体现分居不分家，适应较高承付力的需求。2＋1房适应较多希望购买三房、承付又不足的购房者。3＋1房的小房间面积在5-6平米左右，可以用作书房、儿童房或临时客房。????2三房二厅二卫二房二厅一卫复式下复式上绿地云峰专阅WeiTingTopLife三、市场现状分析绿地云峰专阅WeiTingTopLife区域市场湖畔天城绿地云峰专阅4东湖大郡（未推）25WeiTingTopLife31工业园区金鸡湖东岸即将上市项目一览高尔夫花园东湖春之韵南都玲珑湾房型比例南都玲珑湾3月底4月份高尔夫花园4月份推出5000以上总建面32万平米一区公寓1930户两房90-110三房110-160叠加别墅、跃层160-200两房21％三房69％叠加10％顺驰湖畔天城5月份左右5000左右占地16.4万平米两房95三房110-135三房为主体5300左右总建面84万方一期推出1670套一房47-58两房110-120三房132-154四房等168-400一房14%二房29％三房41％四房16％东湖春之韵4800左右总建面10万平方米两房85、89三房110-138复式209两房29％三房66％复式5％绿地云峰专阅）2房型面积（MWeiTingTopLife物业规模预计价格预计推出时间工业园区金鸡湖东岸即将上市项目一览楼盘名称绿地云峰专阅2003年拍卖地块总建筑面积：1110467平方米2004年园区土地供应量将继续上升，预计达到200万平方米，集中分布在湖东2004年工业园区计划开工面积250万平方米，计划竣工面积100万平方米???）01上海仁恒房产1241061.56205502上海顺驰1332001.8195903上海顺驰1623881.8204404南京栖霞建设2076102.1196505苏州永新2359342183106中华企业2472292.119462WeiTingTopLife）容积率楼面价（元/M25000元/平方米以上2003年拍卖地块一览预期售价：地块单位名称建筑面积（M工业园区金鸡湖东侧未来供应绿地集团专阅绿地云峰专阅WeiTingtoplifeWeiTingTopLife市场整体容量表明该市场已经达到相当成熟度；市场去化情况良好；值得注意的是整体园区未来供应不小；园区的价格及房型对本案具有一定的借鉴意义；本案的一个机会点是未来供应的区域结构性不平衡；?????结论绿地云峰专阅WeiTingTopLife唯亭市场绿地云峰专阅WeiTingTopLife镇区新推住宅（多层）单价：2580-2800元（不含地价）在较短时间内销售一空，多数为关系户购得镇区二手住宅含产权：2600-3000左右新建商品房（不含土地成本）：2580-2800左右（新推出的不含地价的商品房在极短时间内抢购一空，由于动迁小区的杂乱和居住人口层次的问题，原镇区居民期望高档住宅小区的出现）1、市场情况绿地云峰专阅WeiTingTopLife一般依人口数给予补偿：实物安置：1人：47平米左右2人：70平米左右3人：95平米左右补偿面积不足拆迁面积的，多余部分按评估价的两倍给予补偿而家中人口较多，可以申请足额补偿面积，超过拆迁面积的可以货币补足。货币安置：按现有住宅评估价(一般在200-300元/平方米）的两倍给予补偿，再适当考虑装修费、回迁安置费等2、唯亭镇动迁政策介绍绿地云峰专阅WeiTingTopLife2000平方米左右服务农业银行、苏州市区信用联社、中国人民保险公司、中国邮政、仁益堂药店、开益药店、同益堂药店等?————商业步行街两条小街，两边为10平米左右的小铺各20间，总计有80间，其中有6间尚未开业，经营业态以服饰为主，少量五金、小百货等，是唯亭镇主要的商业中心超市联华超市（营业面积800平米左右）；申联超市（营业面积1500平米）其他商业唯亭供销社商厦（营业面积500平米），以五金、自行车、日用百货为主菜场????——————3、唯亭镇商业及配套设施绿地云峰专阅WeiTingTopLife唯亭商业街价格：30004500元左右（以竞标方式销售，最高可达5000）上下两层为一套，面积一般在150平米以上，总价在100万以上，共61套，采取公开竟标的方式销售镇区步行街价格：3000元左右（上下两层一起销售）销售出租出租皆在每年年底招投标进行镇区步行街单铺10平米，年租金6000元菜场街铺年租金4000平米左右菜场内铺年租金3000元左右———————商业价格云峰专阅年绿地5－3工业园区东区（3平方公里）老镇区，西侧为动迁房，镇区将用的时间重新规划LifeingTopTWei通往阳澄湖精品住宅和沿河特色商业区铁路新镇区，目前为动迁房和学校，将来政府和主要商业设施的集中点高速公路出入口）312国道镇区段将全部建成高架，本案东侧将建设立交桥4.唯亭镇镇区规划工业园区西区（1.5平方公里绿地云峰专阅国道作为主干道，南面拥挤、嘈杂。镇区目前无办公用房供应?，但园区的招商带来较多企业，前期筹建时只能租住居民用房办公。未来规划并没有非常大的亮点和想象空间。?WeiTingTopLife目前的住宅供应以动迁房为主，市场高端有效供应不足。镇区目前的生活配套设施很不齐全，??5、唯亭镇市场小结绿地云峰专阅WeiTingTopLife四、本案需求倾向分析绿地云峰专阅WeiTingTopLife本地公务员（二三次置业者较多，投资意识强）唯亭工业园区中外企业的中高管理层本地私营企业主阳澄湖边的富裕农民（有一定承付能力，希望住到镇上，但短期内又不拆迁）本地农民一般有安置房，不再考虑购买；唯亭镇上较有钱的人较多买到苏州居住??????主力客户2绿地云峰专阅WeiTingTopLife50%可以接受小高层，有小部分受访者希望是独立别墅——60%为三口之家居住以毛坯为主，装修费用集中在10万左右普遍能接受，管理费可以承受0.3-0