北京，进入世界树时间It’sthetimeforworldtree.2中铁来广营项目营销代理投标报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。思路大势判断项目理解导大势判断项目理解图两个前提目标理解目标理解方向界定竞争格局竞争格局关键问题案例借鉴案例借鉴路径选择项目定位项目定位关键动作营销策略营销策略产品提升建议产品提升建议大势判断宏观经济中国经济整面临经济过热和通货膨胀的双重压力GDP:连续5年超过10%的增长率，远经济过热超全球5%和美国1.9%的增长率高增高增长长，高通，高通胀胀————中中国经济国经济正面正面临临前所未有前所未有的挑的挑战战CPI%PPI:CPI连续3个月超过8%的高位运行；通货膨胀PPI仍旧持续走高宏观经济整体的经济环境背景使房地产市场的调整成为必然低通胀高通胀?未来2—3年中国将处于“低通胀、高增长、高利润”向高增长高利润保增长适度利润“高通胀、保增长、适度利润”过渡的调2007年2009/2010年整时期房地产市场处于调整期?政策是最不确定的下降因素，当这些政策期期复恢转变后，标志着市调整期场从调整期进入恢复期2007年2009/2010年财富水平全球经济疲软，财富缩水，支付力下滑?未来2—3年中国将处于“低通胀、高增长、高利润”向“高通胀、保增长、适度利润”过渡的调整时期?政策是最不确定的因素，当这些政策转变后，标志着市场从调整期进入恢复期政策倾向多空博弈，政策天平向多方发生倾斜?未来2—3年中国将处于“低通胀、高增长、高利润”向“高通胀、保增长、适度利润”过渡的调整时期?政策是最不确定的因素，当这些政策转变后，标志着市场从调整期进入恢复期地产走势全国房地产市场从2005年开始连续三年市场销量以存量为主连续三年房地产市场销量以存量为主！要真正走出调整期尚需要1-2年！地产走势全国70大中城市房屋及新建商品住房价格指数同比下降，表明价格正在回归理性同比涨幅下降环比涨幅持平市场投资成分的撤离使投资型物业受到严重影响，未来市场以刚性需求为主力！北京市场北京市场回归理性，上半年不同阶段表现不一，但最终作实了量价双阴行情，客户进入深度观望期?2008上半年北京商品住宅供应面积环比去年下半年下降23.8%﹑销售面积下降57.8%。市场在08上半年市场真正进入了淡市。?2008年上半年市场表现呈现三个阶段：第一阶段：08年初受07年底调整的影响以及淡季与淡市重合效应，市场呈现有价无市的局面；有价无市有价无市第一阶段第二阶段第三阶段第二阶段：3-4月，价格增长遇阻，市暗降保量暗降保量场消化滞缓，观望氛围日趋浓厚，地产商量价量价齐齐跌跌采取价格调整策略，市场出现暗降保量；第三阶段：5月至今价格持续下跌，而消化量依然呈现下降态势，观望氛围持续加重，量价齐跌行情终于作实。北京市场淡市下呈现“两头硬，中间软”的市场表现，刚性需求和豪宅产品呈现良好的抗风险性银泰中心销售情况?拥有稀缺资源的项目，如银泰、30001200002500100000御金台等，受淡市200080000150060000影响较小，同期销100040000售速度基本保持不5002000000变；月月月月月月月月月月月月月月1234567890月1月2月23457年年年年年年年年年111年年年年年777777777年年年88888?城市主流项目000000000000000000777000000000022222222200000022222222（以刚性需求为主的）如金隅万科城销售面积(平方米)销售均价(元/平方米)、中信城，受淡市批准销售销售影响同样较小，在项目名称批准面积销售面积发证时间主力面积套数套数均价合理的价格下销售2008年7月2090㎡左右两中信城59857060.8439436136.517559速度迅猛；日居2008年4月27金隅万科城1548161130.6167464309.027741两居83-90㎡日北京市场淡市下呈现“两头硬，中间软”的市场表现，弹性改善和纯投资置业行为受市场冲击较大?拥有稀缺资源的项目，如银泰、御金台等，受淡市影响较小，同期销售速度基本保持不变；?城市主流项目（以刚性需求为主的）如金隅万科城、中信城，受淡市影响同样较小，在合理的价格下销售速度迅猛；大势判断??在高增在高增长长高通高通胀胀的的经济经济背景下，中背景下，中国国房地房地产产格局必然面格局必然面临临重新重新调调整；整；??受宏受宏观经济观经济影影响响，，财财富富发发生生缩缩水，支付力水，支付力发发生下滑；生下滑；??多空博弈持多空博弈持续续，政策天平向多方，政策天平向多方倾倾斜斜??整体整体经济经济和宏和宏观调观调控背景下，全控背景下，全国国房地房地产产市市场场价格回价格回归归理性，中理性，中国国房地房地产产市市场场已正式已正式进进入入1~21~2年的年的调调整期；整期；??刚刚性需求和豪宅物性需求和豪宅物业业抗抗风险风险能力强，能力强，弹弹性改善和性改善和纯纯投投资资置置业业受冲受冲击击；；速度速度》利润！在这样的市场环境下——加快资金回笼是远大于利润实现的必然选择！项目理解项目区位本项目位处奥北成熟片区内新兴板块5?本项目位于朝阳区来广营乡清河营村，号属奥北片区；线?本项目与北五环相距2公里，与奥运森13号线京承高速林公园相距4.5公里；?本项目所在板块位于北苑家园板块北部奥一线之隔（13号线），在立水桥板块东北部一站之隔（13号线）；机场高速五环立水桥四环北北清清苑苑苑苑东东路路路路城城铁铁十十三三号号CBD线线北苑家园项目四至地块东侧为景观资源；高压线穿地块而过东至：北苑东路（预计明年5月通路）；南侧：13号线；西侧：清河营东路；北侧：北京市对外贸易学校清河营东路北苑东路现状林荫路地块内部高压线13号线轻13号线北苑绿化隔离带园林高尔夫练习场轨站经济指标中等规模中高容积率项目/配套将地块分割零散项目指标1-1总地块13.76万平米商业1-1地块1.61万平米用地用地面积1-2住宅用地1-2地块4.15万米1-6地块8.01万平米幼儿园总建面45.08万平米小学中学总建筑面积地上35.3万平米地下9.9万平米1-1地块4.3容积率1-2地块2.41-6住宅用地1-6地块2.31-1地块6.92万平米医院地块建筑面积1-2地块9.96万平米1-6地块18.4万平米周周边规划边规划配配套（建套（建筑筑面面积积）：）：建筑控制高度45米??幼托幼托0.520.52万平万平米米、小、小学学0.60.6万万平平米米、中、中学学1.191.19万平万平米米；；绿化用地绿化率30%??医疗卫医疗卫生生2.522.52万平万平米米；；??商商业业金金融融26.126.1万平万平米米；；项目交通区域内道路系统发达，公共交通便利立北汤苑路东路?区域内公路网密集，五环路、立汤路、京承高速纵横交错，交通便利；?本项目距离五环路2.5公里，可通过北苑东路直达五环；北苑?项目紧邻13号线北苑站，可轻松换站乘5号线，轨道交通非常便利；13号?区域内公交系统发达，立汤路、北线苑路沿线多条公交系统通过，1小时5号内能够到达北二环。线京北五环承高立北速汤苑路路周边资源临近奥运森林公园，北苑东路沿线城市绿地及高尔夫球场形成天然绿带北苑东路?奥运森林公园：佳伟高尔夫俱乐部面积约1215公顷,其中包括760公顷的森林绿地；城市绿地?高尔夫球场：园林高尔佳伟：占地16万平米夫练习场园林：占地24万平米朝来森林城市绿地公园北苑：占地27万平米高润：占地4万平米城市绿地来鹏：占地6.6万平米朝来农艺园?其他公园：奥北苑高尔朝来农艺园30万平米运夫练习场森来鹏高尔朝来森林公园53万平米林夫练习场公高润高尔夫园俱乐部周边配套坐享北苑及立水桥区域完善配套，但步行范围内配套有限?商业配套：家乐福易事达购物广场、天华购线北号京物广场、易初莲花、大中电5苑龙德广场东城铁项目配套器等；路高地医院速?医疗配套：天华购物广场项目自身配套医院、北京航地铁13号线北京市对外贸易学校空中心医院、老年病医院，大中电器老年病医亚运村医院等；院和平街第一易事达购物广场?中学教育设施：朝来农艺园朝阳外国语北京对外贸易学校、和平街学校北京航空第一中学、亚奥学校等；亚奥学校易初莲花中心医院机五环路场?休闲设施：高速国家森林公园、朝来农艺园北京会议亚运村来广营、北京百鸟园等；安中心立医院医院四环路北京百鸟园路北信附中元大都北遗址商城医院苑路教育其它开发商背景开发商实力雄厚/房地产业务发展迅速/房地产业新军开发商背景?中国铁建股份有限公司（现为国务院国资委管理国有特大型建筑企业集团），中国铁建A股（601186）于2008年3月10日在沪市上市，H股CRCC（1186）于2008年3月13日在香港上市，?是中国乃至全球最具实力、最具规模的特大型综合建设集团之一。——资金实力雄厚本次市场调?在2007年公布的世界企业500强名单中位列第342名,在同年公布的世界最具影响力本次市场调的500强品牌中排名第417位，在中国企业500强中排名第13位。——世界双500强整后地整后地产产界界?中国铁建处于不同开发阶段的房地产项目土地总面积228万平方米，规划建筑面积合的的实实力新力新军军计540万平方米，待销售面积491万平方米。——房地产业务发展迅速。拿地背景?项目为在建工程转让性质，当前楼面成本6000元/平米，含税成本6200元/平米（含少量前期工程，可视为纯地价成本）?其他2、3、4号地楼面价格分别