谨呈:粤鸿基地产有限公司陈村旧改项目可行性研究调整报告世联地产股份有限公司2010.2第一部分.项目初判——基于项目属性的基本判断项目区位项目南接顺德陈村镇老城区繁华中心，东临陈村大道，交通进入性与昭示性强。N陈村本项目大道永宁街项目交通项目临城市主干道、省道、国道，交通便利，20分钟车程内辐射北滘、禅桂、番禺、芳村等地，未来客户来源区域更广泛！至广州芳村陈路登村文广大15.6公里珠道禅城西本项目至佛山佛陈线至广州12.6路公里15.9公里番禺路公19.1公里珠广顺德至中山/珠海/江门/顺德至顺德/中山/珠海?陈村大道：陈村镇区主干道，文登路、锦龙路、合成路均临近项目，交通便利；项目5-10分钟可达北滘；15-20分钟可达?佛陈路：上佛山一环，至佛山至广州；禅城、广州番禺、芳村、顺德大良等，地块?广珠西线：至广州/中山/珠海；辐射范围广，未来客户来源广。?广珠公路：至广州/中山/珠海.项目四至项目南面与镇中心繁华商业街相连，生活氛围成熟。南侧、西侧及内部有河涌水资源可利用，东侧紧临陈村大道，与锦龙工业区相连。锦龙纸类制品市场N工商行政管理局本项目陈村新区中国邮政地块原貌地块内西面、南面现有大量旧民居，东面沿街商业，拆迁面积较大、拆迁成本费用较高。项目配套项目位于陈村镇中心，配套成熟，居住氛围浓厚。1新君悦大酒店项目周边配套成熟，5-10分钟的生活圈内涵盖了学校、医院、市政2顺联广场公园、购物休闲等一切生活所需。3柏丽城市广场4陈村广场5梁适华体育馆156中山公园177精博中英文幼稚园148中国邮政9欢乐幼儿园10陈村医院1611华润万家本项目12吴维泰纪念小学22步行5分钟13中国农业银行14德江百货2098761315丽新百货21步12523416民乐福平价便利店行181017汇光百货商场分18钊林公园10钟319民润市场陈村分店19211120新利新商业广场21顺德信用社22陈村镇中心小学23又一城商场项目认知陈村镇中心百万平米旧改项目N?地块区位：顺德区陈村镇陈村大道与安宁路交界处?占地面积:55.866695万平方米?需拆迁用地面积：24.392280万平方米?需拆迁户数：1579户项目地块范围超大用地规模，虽容积率暂旧不确定，但项目整体规模预民计百万平米。居地块内原有河涌西、南面临河涌镇中心旧民居[项目小结]百万平米镇区大盘规模●城央最大规模社区区位●陈村中心、广佛核心地段，地块辐射范围广规划●城市未来发展重点区域，发展空间大环境●片区居住环境成熟、纯粹资源●享受城市成熟配套交通●纵横交通双向拉动，便利度高属性界定：镇区/非极致资源型/超大规模项目第二部分.宏观市场前景——基于城市发展的视角寻找机遇宏观市场：10年以来，佛山市场呈现回暖趋势，政策及供求效应开始显现，市场需求爆发，成交量出现井喷佛山08年上半年与09年上半年供应对比（单位：万㎡）09年上半年佛山供销对比（单位：万㎡）08年供应面积09年供应面积供应面积成交面积1201201001008080606040402020001月2月3月4月5月6月1月2月3月4月5月6月?受09寒潮影响，10年上半年工程进度大幅减缓，产品供给大幅下降，佛山市2010年上半年供应面积为285.43万平方米，同比09年上半年的425万平方米大幅下降32.84%，环比09年下半年的443.97万平方米下降35.7%。?10年上半年市场呈现井喷式成交，市场迎来阳春，各月成交量逐步上升，形成供不应求的局面，成交面积为495.68万平方米，消化率为173%。宏观市场：成交量放大推动价格上涨，目前佛山市场价格水平已超过07年高位近年佛山成交走势佛山市08年上半年和09年上半年成交对比/万㎡元/㎡万平方米成交面积成交均价元平方米12008年成交面积09年成交面积6000600700008年成交价格09年成交价格5001005800600040080560030050006054002004052004000100205000030000480007年上半年07年下半年08年上半年08年下半年09年上半年1月2月3月4月5月6月?从近年佛山成交走势看来，10年上半年的成交量是自07年以来成交量最大的一年，接近09年全年的成交量，成交面积高达495.68万平方米，同比09年上半年的225.98万平方米上升119%，环比09年下半年的270.42万平方米上升83%。10年上半年的成交均价为5485元/平方米，同比09年上半年的6322元/㎡下降13.2%，环比09年下半年的5389元/平方上升1.8%。?从今年各月的成交状况看来，成交量自3月份以来，呈现井喷式的上涨，成交量同比大幅增长，市场呈现回暖态势，高企的成交量一直站到6月份，势头不减。成交价格亦跟随市场走势而发热，一路上涨，但整体价格依然低于09年上半年的水平。宏观市场：强力政策的抬升下，我国经济企稳向好，10年下半年经济面有一定的支撑温家宝：继续实施积极财政和宽松货币政策国务院总理温家宝在7月7日和9日的召开的经济形势座谈会上表示，必须坚定不移地实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面贯彻落实应对国际金融危机的一揽子计划，并根据形势变化，丰富和完善政策，及时发现和解决苗头性问题，进一步增强宏观政策的针对性、有效性和可持续性。宏观政策初显成效：房地产、金融、汽车行业投资已经初见成效．5月份固定资产投资以及信贷增长依然保持较高的增速，其中固定资产投资增长超过38%，同时市场一直所担忧的信贷增速仍然不减，凸显了管理层为维持经济增长而继续保持资金平稳供应的意图。相比之下，出口下降26%应是预期之内的情况，而虽然CPI、PPI双降，但降幅有所收窄，部分专家认为物价指数可能在未来“转正”。而一直为市场所关注的用电量5月同比下降0.6%，环比上涨0.6%，降幅明显收窄，也成为经济或企稳的一个重要指标。宏观政策初显成效；13中国经济企稳向好，全球看好中国率先复苏，7月9日沪综指盘中创出3123点。为什么回暖？外部环境转好：经济受灾影响有限/宽松政策不断出台扩大内需——从出口大国转为消费大国途径1：政府投资，扩大基础建设（短期选择）——主要目的：以固定资产投资直接拉动经济增长，保底GDP增长率当前出台的“2010年底约需投资4万亿元”计划。为加快建设进度,会议决定,今年四季度先增加安排中央投资1000亿元,明年灾后重建基金提前安排200亿元,带动地方和社会投资,总规模达到4000亿元。途径2：加快保障体系等社会制度改革（长期选择）——主要目的：提高国民整体收入能力与市场完善度，长期拉动GDP增长内需扩大于拉动居民的收入水平（扩大农村市场等）、以及医疗保险、养老保险、教育制度完全相关。其调整时间比政府投资拉动缓慢，但是保证内需持久扩大的必需之路宏观政策初显成效：5月份固定资产投资以及信贷增长依然保持较高的增速，其中固定资产投资增长超过38%，同时市场一直所担忧的信贷增速仍然不减，凸显了管理层为维持经济增长而继续保持资金平稳供应的意图。相比之下，出口下降26%应是预期之内的情况，而虽然CPI、PPI双降，但降幅有所收窄，部分专家认为物价指数可能在未来“转正”。而一直为市场所关注的用电量5月同比下降0.6%，环比上涨0.6%，降幅明显收窄，政策视角也成为经济或企稳的一个重要指标。宏观政策初显成效.为什么回暖？民间信心回升：股市10年呈明显回暖?在宏观政策的刺激下，2010年开年以来，股市震荡走高，初显回暖；?近期股指持续冲高，上证指数在3000点附近仍然有上升的空间。民间视角上证指数—日K线图为什么回暖？刚性需求支撑：将近1年的需求压抑供给稀缺：10年上半年供应大幅下降900“高价下的需求抑制”：800764.04679.397017006002005年开始，佛山的商品房住宅价496.3500格高速增长，2007年住宅价格同400比增长达到34.9%，创历史新高；300200另一方面是成交量的急剧萎100缩，2009年佛山一手房成交量同02005200620072008比下降近35%。10年供给大幅下降：受09寒潮影响，10年上半年工程进度大幅减缓，产品供给大幅下降，佛山市2010年上半年供应面积为285.43万平方供米，同比09年上半年的425万平方米大幅下降32.84%，环需层面比09年下半年的443.97万平方米下降35.7%。宏观市场：回暖随之而来的问题——由于前期积压供应压力较大，价格上涨压力大，在回升过程中容易出现反复，增大市场的短期波动性当前广州就正在经历同样的波折，价格上涨容参照案例：上海的经验易引发交易量下挫，反复波动影响市场稳固性，延长进入稳定上涨期的时间第1次下跌第2次下跌政策放开/供应调整到位金融政策间接影响需求端结构调整影响供应端上海两轮起落，直至07年，客户由观望到看跌，价格/成交政策消化后价格与成交量回升金融政策全线松动，价格调整量双向探底，5个月后政策基本，但由于后续新增供应压力供到位，交易量稳定，价格再度消化大于求，价格再度探底理性上升1100035000001050010000300000095002500000900085002000000800075001500000700065001000000月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月12345678901212345678901212345678111111年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年555555555年年年666666666年年年777777770000000005550000000006660000000000000000000000