万科五玠坊万科五玠坊开盘开盘策略策略汇报汇报20122012年年22月月77日日报告内容Part1高端市场及竞品分析Part2客户分析和总结价值点梳理及产品建议Part3五玠坊推盘策略及公司支持Part4蓄客策略及企划推广策略Part5Part1上海高端公寓分布版上海高端公寓分布版图图核心价值：江湾湿地公园，天然新江湾城：Microsoft优越的自然环境，雄厚的教育师九龙仓玺园、华润新江湾九里PowerPoint演示文稿资力量附件：三林区域概况楼盘均价：4-6万/㎡新江湾板块森兰：仁恒森兰雅苑、新城碧翠核心价值：凭借市中心地段优势打造的豪宅区域，产品线丰富楼盘均价：7-16万/㎡核心价值：森林公园为邻，绿色北外滩：白金生态湾居住社区，社区配套完善楼盘均价：4-4.5万/㎡陆家嘴：汤臣一品、财富海景、世茂唐镇：滨江中山公园：市中心腹地绿城玉兰花园园林一品、大华清水湾华润外滩九里市中心传统豪宅区：滨江豪宅带御华山、翠湖天地、南黄浦：新华路一号世纪公丰盛皇朝、汇景天地园赵巷：板块金地天境、金地天御徐汇滨江：花木、联洋、碧云：浦东星河湾佘海泊旭辉、恒盛尚海湾山板块泗泾：华润佘山九里核心价值：依托联洋、碧云国核心价值：受外滩及陆家嘴金际社区向外延伸区及开发商品核心价值：依托佘山自然景观资融中心辐射，市中心稀缺地段牌资源打造的高端区域源，地理位置稀缺颛桥：上海星河湾楼盘均价：7-18万/㎡楼盘均价：4-6万/㎡楼盘均价：4-4.5万/㎡Part120112011年高端公寓市年高端公寓市场场回回顾顾1.261.26新“新“国国八八条条””1.281.28沪沪“房“房产税产税””1.31“1.31“沪沪九九条条””7.26“7.26“新新沪沪四四条条””?供大于求，2010年供应量73.25万㎡，成交54.64万㎡，去化率近74%，11年高端市场总供应105.33万平米，总成交45.92万平米，成交量不足50%，供求比逐渐放大。?成交量减少，11年受市场政策影响，高端住宅成交量较10年（56万平米）下滑，总体价格波动不大；备注：目前高端公寓定义为上海普通商品房市场均价两倍。Part120122012年度高端市年度高端市场场供供应应量量预计预计截止2011年底，全市高端项目库存量约60万㎡。预计2012年高端公寓供应量将达80-90万㎡以上市场供应量较大，年内可售存量预计将进一步增加，高端项目供大于求的情况将更加显著。五玠坊需要选择合理时机入市。20122012年初，全市年初，全市库库嘉天嘉天汇汇存量存量约约6060万㎡以上万㎡以上新天地河新天地河滨滨花花园园9700097000㎡㎡九龙仓静安花九龙仓静安花146000146000㎡㎡园园地地块块150000㎡7500075000㎡㎡郎诗郎诗虹虹桥绿桥绿郡郡2600026000㎡㎡100000㎡嘉嘉誉湾誉湾35000㎡50000㎡35000㎡112456789113012月月月月月月月月月月月月其中：上海星河湾（一期）、仁恒除存量项目外，其余竞品如九龙仓静安花园地块、静安豪庭、嘉天汇、嘉誉湾、尚怡庭、金地天御、天境预售证已经全部拿出，2012年仅去化库存。浦领世、新天地河滨花园、郎诗虹桥项目、凯迪公馆等项目也将于2012年内入市，浦东星河湾剩余库存均将于2012高端项目供应量将达80-90万㎡，供大于求的状况将进一步加剧。年继续销售Part1高端高端公寓公寓年度去化流量年度去化流量2011年销规划套已推案已售套2011年累计成交均价项目名称1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月售金额（万数套数数成交套数(元/㎡)元）橡树湾1251125193337261512181174141422115211245443200上海星河湾62262231823138135144351212910313241942923仁恒怡庭6476473292-321610244652118415028067974尚东鼎34419993782-21--------131436551035绿城玉兰花园39022554----2058765111538361250257浦东星河湾9005313772-----2713655503411023342859232仁恒森兰雅苑1400472208-------3144301413420418501843512金地天境71317146-----191454112-465995744464金地天御（平52052040146376819666869413010000134539墅））月度合计11884847645079581807655120548951071534　?高端市场单个楼盘总体成交暗淡，但从排名前几位竞品来看，部分楼盘橡树湾、上海星河湾、浦东星河湾、仁恒森兰、金地天御流量过百套，其中：1\浦东星河湾11月份降价幅度达6.5-7折，调整后成交84套，占全年成交76%；2\仁恒森兰全年成交204套，其中800万以下成交72套，占全年成交35%；?综合来看高端市场全年月度成交流量较慢，月均流量（除开盘签约月）仅为6-8套。Part2高端高端公寓公寓分分面面积积段去化流量段去化流量?200㎡以下低总价的较小户型，以及300㎡以上的高居住舒适度户型成交表现较突出；?其中200㎡以下主要成交集中在仁恒森兰99套；橡树湾成交115套；300㎡以上主要成交集中在玉兰花园40套，仁恒怡庭47套，浦东星河湾64套。?五玠坊项目：240㎡户型从总价段上贴近市场200㎡左右产品，突出性价比；260-280㎡户型作为主力产品，应加强蓄客；325㎡户型在整盘营销中，作为价格标杆。Part2高端高端公寓公寓分分总总价段去化流量价段去化流量?1000万以内总价段竞品成交接近50%，其中，800万以内总价段表现较突出，控制总价，是影响销售速率的重要因素；?五玠坊项目：240㎡户型总价力争控制在800万以内；280㎡户型总价力争控制在1000万以内。Part1竞竞品情品情况况--仁恒森仁恒森兰兰雅苑雅苑总占地200000㎡总建面320000㎡5532171容积率1.69已推1118012318171建筑形态小高层+别墅216522728322931180-208㎡330主力面积7未42叠加别墅336㎡3上4384楼板价7430元/㎡47市85在售存量271套40955未推量56555㎡8966月均去化套数4153当前成交均价43677元/㎡（元/㎡）装修标准约10000元/㎡1、仁恒森兰全年去化204套，其中180-208㎡户型去化最好，该面积段总价基本落在800万以内区间；2、老客户再购和老客户介绍成交比例超过50%；3、明年5月之前无新上市计划，以去化库存为主。仁恒森兰核心卖点：1、仁恒高端品牌影响力；2、外高桥国际社区规划；我案竞争优势：1、区域处于中环内，在通达性上占有优势；2、我案低密度、纯五层大平层产品规划优于其32万方多物业形态，客户购成较为清晰单一，便于去化；3、我案拥有会所、商业等自身配套设施，而森兰则主要依托周边板块配套，自身并无商业配套设施。Part1竞竞品情品情况况--浦浦东东星河星河湾湾总占地200000㎡总建面95000㎡1718容积率1.581920建筑形态小高层4居室356平米主力面积一期二期已全部面市5居室516平米70套（其中还有35套已认购25在售存量23，因限购未签约）2122未推量43327㎡月均去化套数19当前成交均价55000元/㎡（元/㎡）装修标准约15000元/㎡1、浦东星河湾成交基本集中在290-360㎡面积区间内，该面积段总价基本落在1500万-2000万区间；2、浦东星河湾从11月份以来，降价幅度达6.5-7折，调整后成交84套，全年去化110套，占全年成交76%3、2012年无新上市计划，以去化库存为主，目前仅余二期30多套房源，在2012年全年竞争中不形成直接威胁，我们应该把重点放在如何充分的深度挖掘浦东星河湾的客户资源上；。浦东星河湾核心卖点：1、星河湾豪宅品牌认知度；2、高标准精准、园林景观；3、自持五星级酒店商业配置我案竞争优势：1、低密度、纯五层大平层产品规划优于其高层物业形态；2、创新的差异化大师产品设计。Part1竞竞品情品情况况--尚东尚东鼎鼎总占地140000㎡总建面129000㎡容积率0.9建筑形态联排+叠加叠加200-320平米主力面积联排255-270平米楼板价2718元/㎡在售存量183套未推量39769㎡月均去化套数2当前成交均价68210元/㎡（元/㎡）装修标准约10000元/㎡1、目前在售联排及叠加别墅，其中联排别墅赠送115-130平米地下室，总价1700-2100万/套；叠加别墅，总价1100-1500万/套；2、尚东鼎全年仅成交13套，均为叠加别墅产品；3、2012年无新上市计划，以去化库存为主。尚东鼎核心卖点：1、中环内类别墅产品；2、石材立面；3、附加值高，赠送面积；4、高装修标准我案竞争优势：1、大平层产品的回归，充分发挥大平层产品优势；2、创新的差异化大师产品设计；3、万科品牌影响力。Part1竞竞品情品情况况--绿绿城玉城玉兰兰花花园园总占地58000㎡总建面87000㎡容积率1.5建筑形态小高层+多层大平层300平方米-400平方米主力面积，小高层180平方米-247平方米楼板价19040元/㎡在售存量176未推量25000㎡月均去化套数7当前成交均价45000元/㎡（元/㎡）装修标准约8000元/㎡1、玉兰花园全年成交53套，大平层均价50000元/平方米，小高层均价43000元/平方米，成交较为集中在196