南京市东城汇项目商业部分——策划顾问报告（终稿）呈致：南京高科臵业有限公司戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司商铺部2010/06Page1目录南京宏观经济研究…………………………P4南京整体商业市场研究…………………………P10仙林区域商业市场研究…………………………P41主力商户市场空间研究…………………………P55消费者访谈…………………………P64南京商铺销售市场研究…………………………P73项目分析…………………………P117项目定位…………………………P127附录…………………………P149Page2南京宏观经济研究通过对南京市宏观经济的研究，从城市发展的角度，对本案未来发展前景作出初步判断。南京整体商业市场研究通过对南京市各区域商业市场发展情况的研究分析，判断本案的市场定位空间，从整体上对本案的未来发展作商业市场研究出预判。仙林区域商业市场研究通过对仙林区域商业市场的现状以及未来上市项目的分析，判断本案的可发展业态以及未来发展思路。主力商户市场环境研究通过对南京现有大型主力商户的研究，从市场角度推导本案的可开发主力商户。Page3南京宏观经济研究?GDP?社会消费品零售总额?人口概况?人均收入与支出?房地产投资Page4宏观经济概况—南京市vs.栖霞区GDP?南京全市与栖霞区近几年GDP均稳步发展，年增长率远超全国GDP增速；2008年受全球金融危机影响，栖霞区GDP出现较为明显的下滑，但仍保持着大于10%的增长率，表明栖霞区经济发展的驱动力和抗风险能力较强；?栖霞区GDP总量与人均GDP目前还远低于南京市平均水平，但其增长率逐年大幅提高，表现出栖霞区经济发展的迅猛趋势；?GDP的快速增长是商业发展的基础，可以预见未来栖霞区商业市场将得到飞速发展。Page5宏观经济概况—南京市vs.栖霞区社会消费品零售总额?近年来，南京市整体与栖霞区社会消费品零售总额均保持着持续增长的势头，其中，栖霞区更在06-07年出现跳跃式增长，增长率高达54%；?尽管2008年全球金融危机来临，但栖霞区社会消费品零售总额增长率仍接近30%，反映了栖霞区消费市场需求旺盛，并具有较大的抗风险能力，预计未来仍将保持增长趋势。Page6宏观经济概况—南京市vs.栖霞区人口概况?南京全市与栖霞区户籍人口均稳步增长，尽管近几年增速有所下滑，但仍体现出人口增长型区域的特点，从而为商业市场的发展奠定了消费人群基础。?栖霞区常住人口一直处于上升趋势，特别是近年来仙林大学城的开发为本区导入了大量外来人口，随着生活配套设施的逐渐完善，大学城周边大量住宅的入住率将显著提高，未来人口总量将持续扩充，产生大量的消费需求。Page7宏观经济概况—南京市vs.栖霞区人均收入与支出?近年来，栖霞区城镇居民人均可支配收入和人均消费性支出一直保持增长趋势，逐步逼近南京市平均水平，06-08年间其人均消费性支出甚至已经赶超南京市整体水平，显示出栖霞区城市化建设的大力推进及其城镇居民消费能力和消费水平的快速提高，这主要源于栖霞区整体宏观经济的良性发展；?预计未来栖霞市消费者消费能力和消费水平仍保持上升趋势，从而为栖霞市商业的进一步发展创造先决性的消费条件。Page8宏观经济概况—南京市vs.栖霞区固定投资与房地产投资?近几年，南京市整体与栖霞区固定资产投资额均稳步提升，显示出良好的经济发展态势。其中，房地产投资保持持续增长趋势；?值得注意的是，近年来栖霞区房地产的投资占比表现出了强劲的增长趋势，远远高于南京市整体水平，在2008年金融危机的影响下仍高达42.7%，显示出房地产投资在栖霞区经济发展中所占据的重要地位；?随着栖霞区宏观经济的逐步发展以及房地产投资的持续增长，可以预计未来商业地产的投资占比将得到显著提升。Page9南京整体商业市场研究?南京商业发展历程?南京主要商圈分布?南京主要商圈分析?南京商业市场总结Page10南京整体商业市场研究南京商业发展历程1995年之前1995~1999年2000~2004年2005至今2010年以后传统商业街/中高档购物中心/城市综合体/本地百货少量本地百货精品/时尚百货特色商业区域型商业代夫子庙商业街东方商城南京新百德基广场1期河西万达表中央商场(旧)金鹰国际中央商场(改造)水游城1期仙林金鹰项山西路百货大洋百货湖南路商场南京1912东城汇目南京商厦苏宁环球商城市综合体、业商业项目少，本地百货逐渐中高端百货快购物中心兴起，区域型商业成档次低，兴起为主流业速发展，业态特色商业出现，特为未来南京商业态单一。态，多为中档。趋于多元化。商业形态丰富。点业发展趋势。城市综合体、传统商业形态现代百货、购物中心区域型商业目前南京商业市场正处于由现代百货、购物中心向城市综合体过渡之阶段。Page11南京整体商业市场研究南京主要商圈分布目前南京市现有成熟商圈包括：新街口、湖南路、夫子庙、中央门；而河西新城、仙林是新兴发展商圈。新街口——传统核心商圈，档次最高，辐射整个南京市以及周边城市；湖南路——目前第二大商圈，以中档为主；中央门仙林夫子庙——以旅游观光为主题的中低档传统商业区，近来已有新的商业形态出现；湖南路中央门——以中低档专业市场为主河西新城的特色商圈；河西新城——未来市级CBD，目前新街口在建的万达广场将成为未来新城商业核心；夫子庙仙林——未来南京城东片区的商业中心。中心城区商圈已经发展成熟，商业可开发空间很小；随着南京城市化开发的深化，人口逐渐涌向市郊，区域型商圈成为南京商业发展的新趋势。Page12南京整体商业市场研究南京主要商圈分析——新街口（商圈概况）?商圈范围：目前主要集中在核心区，根据规划未来扩展到外围区；?商圈定位：以百货零售为主的市级商业中心；?现有供应：62.8万平方米?未来供应：38.7万平方米?商业形态：以百货、购物中心为主；?主要业态：业态较综合，但以零售业态为主导；?整体档次：集中在中档~高档；?辐射人群：南京全市以及周边城市人群；?1F租金水平：25~30元/平方米/天（核心区）、5~15元/平方米/天（外围区）；核心区四至范围：北至长江路、华侨路，西至王府大街、管家桥，南至石鼓路、淮海路，东至洪武南路、洪武北路。?整体入驻率：95%以上；外围区四至范围：北至珠江路、广州路，西至上海路、莫?代表性项目：德基广场、金鹰国际、南京新百、中央商场、愁路，南至建邺路、白下路，东至太平南路、太平北路。大洋百货等；新街口商圈作为南京第一大商圈，不仅辐射南京全市，而且吸引了大量周边城市人群（如江苏其他城市、安徽南部城市等）；因此，该商圈对南京其他商圈（包括本案所在仙林商圈）均有一定的竞争关系。Page13南京整体商业市场研究南京主要商圈分析——新街口（项目布局）现有主要商业项目未来新增商业项目1、金陵饭店购物中心1、德基广场二期2、金陵百货2、海华大厦3、华新商场3、金陵饭店三期4、金轮新天地4、金鹰三期5、金鹰国际购物中心5、新街口苏宁电器广场6、华联商厦6、新街口苏宁广场7、东方商城7、凯润金城8、大洋百货9、中央商场10、南京新百11、万达购物广场12、莱迪地下广场13、德基广场一期14、苏宁银河15、金鹰特惠馆16、金鹰天地17、南京191218、新世纪广场19、新世界百货?新街口商圈商业项目主要集中于核心区，且密集度极高，形成浓厚的商业氛围和强烈的聚客效应；1、2号线的换乘点设臵更是进一步扩大该商圈的消费客群容量。?近几年在外围区也开始形成一些特色化商业项目（如1912、金鹰天地），尽管与核心区距离很近，但由于形成差异化竞争，这些项目运营情况良好。Page14南京整体商业市场研究南京主要商圈分析——新街口（项目分析）现有主要商业项目列表未来新增商业项目列表项目名称商业形态档次定位开业时间/年商业体量/万m2项目名称商业形态档次定位开业时间/年商业体量/万m2金陵饭店购物中心购物中心中档19800.5德基广场二期购物中心高档20108.5金陵百货百货中档19830.8海华大厦配套商业中档20111华新商场百货低档19940.6金陵饭店三期购物中心高档20108.2金轮新天地购物中心中档20082.4金鹰三期百货中高档N/A8金鹰国际购物中心百货中高档20023.3新街口苏宁电器广购物中心中高档N/A5（预计）场华联商厦百货中低档20003.5新街口苏宁广场购物中心中高档N/A5（预计）东方商城百货高档20003.7凯润金城购物中心高档20113大洋百货百货中档20037.6未来新增商业体量合计38.7中央商场百货中档19999南京新百百货中档19995.3?新街口商圈现有商业体量约62.8万平方米，商业档次集中万达购物广场购物中心中低档20034.5在中档~高档，商业形态以百货、购物中心为主；莱迪地下广场商业街低档20051.2?该商圈未来新增商业体量约38.7万平方米，以中高~高档购德基广场一期购物中心高档20056.5物中心为主，反映了新街口商圈商业发展趋势，即中高档苏宁银河百货中档20072以上的购物中心将是未来几年的开发重点。金鹰特惠馆折扣店中低档20080.3金鹰天地百货中档20072.4新街口商圈未来仍有较大供应量，且新增项目多为南京1912休闲街区中档20043.2高档次购物中心，反映新街口商圈的商业结构的变新世纪广场配套商业中档20073化——逐渐从“百货主体”向“购物中心主体”转新世界百货百货中档20073变。现有商业体量合计62.8Page15南京整体商业市场研究南京主要商圈分析——新街口（小结）现状未来商业供应62.8万平方米新增38.7万平方米辐射范围南京全市及周边城市南京全市及周边城市档次定位中档~高档整体有所提升商业形态