2008-7-222008-7-22A-755-GW-080605-060阳光控股海甸岛项目整体定位及发展战略报告(中期汇报)本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。谨呈：海南阳光美基投资开发有限公司2??规划沟通并提出相应意见终稿报告2008/06/122008/07/21第三阶段（终期）报告修改与规划沟通2008/06/18第二阶段（中期）整体定位与发展战略??????????整体定位及发展战略研究报告中期汇报项目界定及客户目标分析核心问题的提出大势预测分析速度目标解析案例借鉴项目整体定位与发展战略规划排布根据客户意见对中期报告进行修改参与规划跟进并针对规划方案提出意见本报告是严格保密的。项目研究的工作阶段划分?市调成果沟通????????第一阶段市场调研阶段与客户进行首次沟通项目地块现场查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研政府人员访谈专业人士访谈一线销售人员访谈消费者访谈3本报告是严格保密的。??????海口未来大势影响分析及对项目的影响？基于市场研究下的项目发展方向的判定；项目整体定位（产品、客户、形象定位）；项目最佳容积率的确定；基于最佳容积率下的物业排布及其方案对比；专题（低密度、影响力、商业规模专题）中稿汇报我们将就以下问题进行回答：本次汇报我们将回答以下几个问题4案例借鉴项目整体战略项目整体定位项目属性界定核心问题界定快速走量机会挖掘整体规划及分期构思海口房地产大势研判本报告是严格保密的。5国贸西海岸〉〉海甸岛海甸岛〉〉目前发展片区待成熟片区国贸西海岸城市配套：海景价值：发展成熟片区本报告是严格保密的。项目所在海甸岛是目前海口海景与城市配套结合最好的度假生活片区待成熟片区：正在完善市政配套建设，未来开发不确定性较多；未来发展片区：处在海口城市发展方向上；区位发展交通、配套片区片展发来未未来发展片区：金海岸、盈滨岛待成熟片区：东海岸、新埠岛?“西海岸那边配套不方便，离市区太远，国贸的海景不如海甸岛这么纯粹，我买这里就是看中这里结合了两个片区的优势，海景和配套都还不错。———江南城客户区域属性项目属性6海语印象江南城江南城产品奠定市场影响力荣域北海甸旧城美丽沙江南城投入5000万修市政路本报告是严格保密的。海甸岛内，旧城区产品品质差，美丽沙整体开发尚需时间，项目所在北海甸，凭江南城等多个高档楼盘自身作为已形成高尚居住片区区位发展交通、配套旧城美丽沙北海甸区域属性项目属性高尚住宅片区；新世界对美丽沙的整体开发将加快海甸岛整体发展老城区，区域产品品质低、密度大、环境较差，配套较成熟宝安集团2002年开始开发江南城，在片区不成熟的情况下投入5000万修建市政路；目前众多中高档项目云集，令海甸北逐渐形成高尚居住区，但配套方面仍不足；未来周边多个项目的持续开发将继续加快片区的成熟??????7124563世纪大桥人民桥和平桥海甸五东路人民大道和平大道436251????海甸岛通过世纪大桥、人民桥、和平桥与主城区相连，约五分钟车程，交通方便；和平大道、人民大道与海甸路形成交通路网，区域通达性强；海甸北欠缺生活配套，目前仍没有大型超市，饮食业不发达；各楼盘商业配套极其简单，难以满足度假客户的需求本报告是严格保密的。本项目所在北海甸区域通达性强，但配套尚待完善，需依托于周边区域区位发展交通、配套周边商业配套区域仅有部分杂货店，生活配套极少江南城现有商业为中式茶馆，仍有2/3体量空置惟一的一家餐馆3月开业，现已关门区域属性项目属性8市长公寓（5F）??从政治因素考虑，为避免对市长公寓形成压迫感，市长公寓旁不宜建高密度物业；但从项目位置分析，此地块最易做足容积率，市长公寓的限制增加了地块做足容积率的难度?两侧地块物业排布的限制条件加大了中间地块做足容积率的难度(12-26F)江南城三期高层本报告是严格保密的。本项目为中等规模、中等容积率，内部地势平坦，市长公寓及江南城三期对实现较高容积率有影响?由于楼间距及通风、采光的要求，江南城三期高层对地块物业的排布产生影响项目四至景观资源技术指标及内部区域属性项目属性?????????地块状况：毗邻江南城和市长公寓；地块内地势较平坦，局部不规则；地价：17159.8万元（162万元/亩）规模：净用地面积106亩；容积率：容积率未定，项目初定容积率0.82，但有继续拔高容积率的余地，在0.82-2.0之间寻求最佳利润平衡点（2.0以上也可考虑）；市长公寓和江南城三期高层对容积率的实现产生影响9东侧市长公寓小区南渡江出海口无敌海景东北角某低密度小盘工地增加展示面，截留江南城客户道大平和的城南江往通???本报告是严格保密的。北侧和东侧等地块主要景观面均为低密度产品，项目的景观面影响不大；项目西面靠近江南城处宜增强展示面截留江南城客户；项目南面宜建高层与西面地块高层和海语印象高层遥相呼应。本项目处于一线海景、观海位置，项目景观面遮挡影响不大，北面紧邻区域标杆项目江南城待动工地块项目四至景观资源技术指标及内部地块南侧海语印象高层北侧江南城多层及低密度西侧江南城三期御园高层区域属性项目属性10大海大海壹号地段北面视野大海大海(4(4--6F)6F)(4(4--6F)6F)江南城一二期江南城一二期低密度低密度江南城一二期江南城一二期低密度低密度北面视野12F12F大海大海北面视野南渡江南渡江26F26F5F5F市长公寓市长公寓江南城一江南城一二期低层二期低层东面视野(4(4--6F)6F)(4(4--6F)6F)江南城一二期江南城一二期低密度低密度江南城一二期江南城一二期低密度低密度89M89M365M365M122M122M壹号地段景观视角示意叁号地段景观视角示意贰号地段景观视角示意②①本报告是严格保密的。地块东北面景观最佳，直面一线海景与江景，江南城高层对西面地块视野有遮挡，其余部分约7层以上可看一线江海景10102M2M214M214M市长公寓（五层）最佳海景观视觉通廊景观资源项目四至MM118822技术指标及内部???7壹贰叁江南城三期高层对项目西面地块景观有遮挡；地块东北面视野最佳，直面一线海景与江景；其余部分约层以上可观一线海景及江景4三期栋高层江南城一、二期别墅＋洋房区域属性项目属性11??项目西北角部分地块属幼儿园、小学用地，但本项目可通过协商进行规避；为规避项目用地性质限制，考虑会所兼有幼儿园功能教育用地教育用地本报告是严格保密的。项目需考虑的问题???从市场发展来看，未来几年商业价值是否会大于住宅价值？如果将来商业价值大于住宅价值，则商业存在机会；确定做商业后，需结合项目本身及市场情况决定商业体量的大小确定体量后，阳光可根据集团需求持有商业，并根据集团利润目标和片区商业价值实现情况决定是否以及何时回现商业商业12海甸岛经过多年开发，核心地块基本开发完毕，已经形成较为成熟的生活度假氛围，周边还有美丽沙等区域级高端开发的项目，区域前景广阔海甸岛东北部由于江南城及荣域等明星项目的成功开发，已经成为区域内最为高端的片区目前各种商业配套较简单，处于尚未完全成熟阶段占地106亩，在海口开发项目小规模较为普遍的情况下显得较稀缺由于周边的开发项目为低密度，所以项目6层以上户型基本无遮挡，可以直面南渡江出海口景观项目初定容积率0.82，但有继续拔高容积率的余地，最高不超过2.0容积率未定稀缺中等规模海甸北部高尚片区无遮挡一线观海地段地处海甸岛热点开发区域片区内配套还没有完全成熟本报告是严格保密的。?项目属性：?区域属性：项目属性界定：北海甸高尚居住片区内，一线观海地块，中等规模、中等容积率项目13案例借鉴项目整体战略项目整体定位项目属性界定核心问题界定快速走量机会挖掘整体规划及分期构思海口房地产大势研判本报告是严格保密的。143?企业发展目标本项目作为阳光控股在海口的首个项目，肩负着树立企业在海南品牌影响力的使命2?销售速度目标2010年底，项目需销售完毕开发商目标世联对目标的理解1本报告是严格保密的。我们的一切研究都以市场事实条件为基础，以客户目标为导向?项目利润目标结合市场情况，本项目实现3亿的利润海口1.2%153.70%5.20%0.90%武汉1.0%0.60%0.30%0.40%-2.70%-1.70%-2.30%重庆0.30%长沙1.20%0.30%0.10%0.10%进入6月，签约套数明显减少，价格有所下降，6月14、15日海口两个双休日成交数仅仅为二十套，15日仅仅琼山区有成交，其余全为零成交，成交数远远低于以往几个月周末销售量。——搜房网-1.30%成都1.10%0.40%0.05%-3.40%-0.40%-1.30%广州0.60%-0.10%-0.20%?083.83%年第二季度商品房销售面积同比减少上海0.70%0.40%129.31万北京0.4%1.70%1.20%0.20%-1.50%-0.50%-0.40%深圳1.50%200711-20085全国主要一、二线城市年月年月新建商品住宅均价环比列表：135万200746200846年～月年～月2008.12008.32008.52007.11海口在宏观调控下市场的影响程度？项目面临的机遇？本报告是严格保密的。市场大势分析——快速销售是目标实现的前提，在全国一二线城市普遍受调控影响的情况下，海口房地产影响如何？项目如何应对市场不确定性？全国房地产表现海口房地产市场表现市场现象1：一线城市量价齐降；市场现象2：二线城市全面横盘，有价无量；客户和开发商开始博弈。????2008年1～4月价格上涨较快，5月下旬开始价格涨幅明显减缓，市场观望情绪严重，成交量明显下降；进入7月，市场观望情绪更加严重。16别墅1.45-1.68万中高档楼盘爵士春天珍珠裕苑御景名城荣